Ter um imóvel próprio ainda é o maior desejo dos brasileiros. Mas, por se tratar de um grande investimento, na maioria das vezes ele só é possível através do uso de um recurso: o financiamento imobiliário. No Brasil, existem dois grandes sistemas que tornam isso possível: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Criados com mais de 30 anos de intervalo um do outro, eles possuem diferenças importantes, que fazem com que eles atuem de forma complementar.
O que é SFH?
O Sistema Financeiro de Habitação, sistema mais antigo em vigor, foi criado em 21 de agosto de 1964 para facilitar o acesso à casa e reduzir o déficit habitacional brasileiro e, desde sua criação, financiou milhões de moradias.
Os recursos do SFH vêm majoritariamente dos depósitos em cadernetas de poupança e do fundo de garantia FGTS, podendo ser utilizados para reforma, construção compra de um imóvel residencial.
Trata-se de um conjunto de regras previstas na lei para facilitar a concessão e a execução do crédito imobiliário em caso de não pagamento, utilizando recursos predominantemente públicos.
Regras e Limites do Sistema Financeiro de Habitação
Os financiamentos pelo SFH não podem ultrapassar 80% do valor máximo do imóvel, que só pode estar avaliado em até R$ 1,5 milhão. Para ter acesso ao crédito é necessário ser brasileiro nato, naturalizado ou possuir visto permanente, além de ter mais de 18 anos ou ter sido emancipado após os 16 anos. O comprador passa por uma análise financeira que deve comprovar que o total dos encargos mensais – que incluem a prestação, seguros e juros – não ultrapassem 30% da sua renda mensal bruta.
O prazo máximo do financiamento é de 35 anos e a taxa de juros anual é fixa, mas não pode ultrapassar 12%, mais a Taxa Referencial (TR). O SFH é voltado para aquisição da casa própria e, por isso, não pode ser utilizado para outros fins, como aluguel do imóvel ou sua utilização para fins comerciais. Este é o sistema de financiamento imobiliário mais utilizado no Brasil e inclui programas de habitação popular como o Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).
O que é SFI?
O Sistema Financeiro Imobiliário foi criado pelo Governo Federal em 1997 para atender à demanda de empréstimos que não se enquadram nas regras do SFH, além de tornar o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídios ou interferências governamentais.
“Um dos principais objetivos foi atrair crédito privado para o setor imobiliário. Para isto, a lei do SFI prevê dois instrumentos. O primeiro é a emissão do certificado de recebíveis imobiliários (CRI), por meio do qual as construtoras podem captar dinheiro no mercado a partir da antecipação dos recebíveis dos empreendimentos. O segundo é a alienação fiduciária em garantia, que permite a execução extrajudicial do imóvel financiado em caso de inadimplemento”, destaca Ermiro.
Comparativo entre SFH e SFI
| SFH | SFI | |
| Criação | 1964 | 1997 |
| Lei | n° 4.380/64 | nº 9.514/97 |
| Recursos | Depósitos em cadernetas de poupança e FGTS | Privados |
| Juros | Até 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR) | A negociação é livre entre clientes e bancos |
| Limite de valor dos imóveis | Imóveis de até R$ 1,5 milhão | Não há |
| Valor financiado | Até 80% do valor do imóvel (incluindo as despesas com contratos) | Até 100% do valor do imóvel |
| Uso do FGTS | Permitido | Não permitido |
| Prazos | Até 35 anos | A negociação é livre entre clientes e bancos |
| Tipos de imóvel | Residencial | Residencial ou comercial, incluindo para locação |
| Quem pode usar | Pessoas Físicas | Pessoas Físicas e Jurídicas |
Diferenças do SFH e SFI
Diferentemente do Sistema Financeiro de Habitação, o Sistema Financeiro Imobiliário passou a contemplar o financiamento de imóveis residenciais e comerciais, inclusive para fins de aluguel, além de oferecer o serviço para pessoas físicas e jurídicas. Outra diferença importante é que os imóveis financiados por esse sistema não têm teto de valor, assim como a parcela do valor do imóvel que é financiada, podendo chegar a 100%. Prazos de financiamento e taxas de juros também não apresentam restrições, passando a ser estabelecidos a partir da negociação entre bancos e clientes.
Por ter mais flexibilidade, o SFI atua em situações não contempladas pelo SFH, fazendo com que os dois sejam complementares. “Os dois sistemas convivem juntos. O SFH tende a ser mais engessado, já que os recursos são públicos. E as taxas no SFI tendem a ser mais flexíveis, já que os recursos são privados”, afirma o advogado.
Com a atuação simultânea dos dois sistemas, pessoas e empresas de diferentes perfis, podem ter acesso ao financiamento de um imóvel, seja para morar, investir ou ser sede de um empreendimento comercial. Basta conhecer as características de cada um e escolher qual é a melhor opção para você.
Colaboração de Michele Louvores
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