Você conhece as diferenças entre o SFH e o SFI?

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Os dois principais sistemas de financiamento imobiliário brasileiros têm algumas semelhanças e muitas diferenças. Conheça suas principais características e escolha a melhor opção para você.

05 de agosto de 2022

Autor Time Loft
Atualizado: 05 de agosto de 2022 5 min de leitura
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Ter um imóvel próprio ainda é o maior desejo dos brasileiros. Mas, por se tratar de um grande investimento, na maioria das vezes ele só é possível através do uso de um recurso: o financiamento imobiliário. No Brasil, existem dois grandes sistemas que tornam isso possível: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Criados com mais de 30 anos de intervalo um do outro, eles possuem diferenças importantes, que fazem com que eles atuem de forma complementar.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH, sistema mais antigo em vigor, foi criado em 21 de agosto de 1964 para facilitar o acesso à casa e reduzir o déficit habitacional brasileiro e, desde sua criação, financiou milhões de moradias. Os recursos do SFH vêm majoritariamente dos depósitos em cadernetas de poupança e do FGTS, podendo ser utilizados para compra, reforma ou construção de um imóvel residencial.

“Em resumo, trata-se de um conjunto de regras previstas na lei para facilitar a concessão e a execução do crédito imobiliário em caso de não pagamento, utilizando recursos predominantemente públicos”, afirma Ermiro Ferreira Neto, advogado, Doutor em Direito Civil pela USP e professor de Direito Imobiliário.

O advogado Ermiro Neto explica as origens e regras de SFH e SFI. Foto: Acervo pessoal

Regras e Limites do SFH

Os financiamentos via SFH não podem ultrapassar 80% do valor do imóvel, que só pode estar avaliado em até R$ 1,5 milhão. Para ter acesso ao crédito é necessário ser brasileiro nato, naturalizado ou possuir visto permanente, além de ter mais de 18 anos ou ter sido emancipado após os 16 anos. O comprador passa por uma análise financeira que deve comprovar que o total dos encargos mensais - que incluem a prestação, seguros e juros - não ultrapassem 30% da sua renda mensal bruta.

O prazo máximo do financiamento é de 35 anos e a taxa de juros anual é fixa, mas não pode ultrapassar 12%, mais a Taxa Referencial (TR). O SFH é voltado para aquisição da casa própria e, por isso, não pode ser utilizado para outros fins, como aluguel do imóvel ou sua utilização para fins comerciais. Este é o sistema de financiamento imobiliário mais utilizado no Brasil e inclui programas de habitação popular como o Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O SFI foi criado pelo Governo Federal em 1997 para atender à demanda de empréstimos que não se enquadram nas regras do SFH, além de tornar o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídios ou interferências governamentais. “Um dos principais objetivos foi atrair crédito privado para o setor imobiliário. Para isto, a lei do SFI prevê dois instrumentos. O primeiro é a emissão do certificado de recebíveis imobiliários (CRI), por meio do qual as construtoras podem captar dinheiro no mercado a partir da antecipação dos recebíveis dos empreendimentos. O segundo é a alienação fiduciária em garantia, que permite a execução extrajudicial do imóvel financiado em caso de inadimplemento”, destaca Ermiro.

Confira as principais características e diferenças dos dois sistemas:

SFHSFI
Criação19641997
Lein° 4.380/64nº 9.514/97
RecursosDepósitos em cadernetas de poupança e FGTSPrivados
JurosAté 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR)A negociação é livre entre clientes e bancos
Limite de valor dos imóveisImóveis de até R$ 1,5 milhãoNão há
Valor financiadoAté 80% do valor do imóvel (incluindo as despesas com contratos)Até 100% do valor do imóvel
Uso do FGTSPermitidoNão permitido
PrazosAté 35 anosA negociação é livre entre clientes e bancos
Tipos de imóvelResidencialResidencial ou comercial, incluindo para locação
Quem pode usarPessoas FísicasPessoas Físicas e Jurídicas

SFH ou SFI: entenda as diferenças

Diferentemente do SFH, o SFI passou a contemplar o financiamento de imóveis residenciais e comerciais, inclusive para fins de aluguel, além de oferecer o serviço para pessoas físicas e jurídicas. Outra diferença importante é que os imóveis financiados por esse sistema não têm teto de valor, assim como a parcela do valor do imóvel que é financiada, podendo chegar a 100%. Prazos de financiamento e taxas de juros também não apresentam restrições, passando a ser estabelecidos a partir da negociação entre bancos e clientes.

Por ter mais flexibilidade, o SFI atua em situações não contempladas pelo SFH, fazendo com que os dois sejam complementares. “Os dois sistemas convivem juntos. O SFH tende a ser mais engessado, já que os recursos são públicos. E as taxas no SFI tendem a ser mais flexíveis, já que os recursos são privados”, afirma o advogado.

Com a atuação simultânea dos dois sistemas, pessoas e empresas de diferentes perfis, podem ter acesso ao financiamento de um imóvel, seja para morar, investir ou ser sede de um empreendimento comercial. Basta conhecer as características de cada um e escolher qual é a melhor opção para você.

Colaboração de Michele Louvores

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