TR: O que é a Taxa Referencial e qual seu impacto nos contratos de financiamento imobiliário

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Entenda como funciona a Taxa Referencial e a sua importância para investimentos e créditos imobiliários

01 de julho de 2022

Atualizado: 05 de julho de 2022 8 min de leitura
taxa referencial Foto: Shutterstock

Colaboração de Michele Louvores

Se você acompanha o noticiário, mesmo que de longe, em algum momento já ouviu falar da Taxa Referencial (TR) e de como suas oscilações interferem na economia. Apesar de ser um índice que existe há mais de 30 anos, ainda há muitas dúvidas sobre seu funcionamento e abrangência, especialmente no mercado imobiliário.

Para entender um pouco mais sobre como a TR influencia a vida de quem vai financiar um imóvel, é preciso conhecer suas origens, variações e vantagens em relação a outros indexadores.

O que é TR?

A Taxa Referencial, ou simplesmente TR, foi criada em 1991 em meio a um pacote de medidas econômicas do governo de Fernando Collor. No primeiro momento, a TR foi o índice de referência para outras taxas de juros e serviu como ferramenta para tentar controlar a hiperinflação do período – a taxa de inflação acumulada em 1990 havia sido de 1.476,56% em 1990, uma das maiores já registradas no país.

Com o sucesso do Plano Real, implantado em 1994, e a estabilidade econômica que sucedeu, em 1999 a TR perdeu espaço para a taxa Selic, como principal referência para as taxas de juros da economia.

Para que serve a TR?

A Taxa Referencial continua ativa, utilizada na correção de investimentos muito presentes na vida dos brasileiros, como poupança, saldos das contas do FGTS, títulos de capitalização e a maioria dos contratos de financiamento imobiliário realizados no país.

Silvio Couto, que é consultor imobiliário na empresa Cath Consultoria Habitacional, explica:

"A maioria dos contratos de crédito imobiliário realizados no Brasil utilizam a TR como índice econômico, como ocorre com os financiamentos do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e da Carteira Hipotecária e, por isso mesmo, é muito importante entender como a taxa funciona na hora de solicitar um crédito para a realização do sonho da casa própria”.

Como a TR impacta o financiamento imobiliário?

Um financiamento imobiliário pode ser composto por diferentes taxas, índices, seguros e tributos. Normalmente, o consumidor fica atento às taxas de juros anunciadas pelo mercado, mas em um contrato de longo prazo é preciso avaliar outros pontos, como a forma de amortização da dívida, os seguros obrigatórios e os indexadores utilizados – e exatamente é aí que entra a Taxa Referencial.

Em geral, contratos de crédito imobiliário podem levar décadas para serem quitados e é impossível prever qual vai ser o comportamento da economia nos próximos 20 ou 30 anos. Os indexadores são utilizados para proteger valores e contratos, corrigindo os preços de acordo com as variações da economia e evitando a volatilidade da dívida.

“Como nos financiamentos imobiliários os prazos para pagamento costumam ser longos, podendo chegar até a 35 anos, os indexadores são alíquotas que funcionam como uma forma de proteger o valor do dinheiro ao longo do tempo, mantendo a dívida atrelada às valorizações ou desvalorizações da moeda”, explica o consultor.

De acordo com Sílvio, esses indexadores são os índices que as instituições credoras utilizam para fazer a correção do capital que está sendo emprestado. No Brasil, o indexador da maioria dos contratos de financiamento é a Taxa Referencial, que se soma às taxas de juros e outros tributos no valor final a ser pago pelo consumidor. Por isso, entender como a TR é calculada ajuda a ter um maior domínio das letrinhas miúdas do seu contrato de financiamento imobiliário.

Como a Taxa Referencial é calculada?

A TR é calculada diariamente pelo Banco Central sobre o valor da Tarifa Básica Financeira (TBF), que é a média ponderada dos juros pagos no mercado secundário pelos títulos públicos prefixados do Tesouro Nacional, as Letras do Tesouro Nacional (LTN).

A Taxa Referencial é divulgada no site do Banco Central. Também é calculada uma TR mensal, com a média ponderada dos últimos 30 dias.

Nos últimos anos a TR tem se mantido estável. Foto: Shutterstock

Qual é o valor da TR?

O Banco Central determina que, quando a taxa básica de juros da economia, a Selic, for igual ou inferior a 8,5% ao ano, a Taxa Referencial deve ser zerada. Ou seja, não há correção monetária nas aplicações e contratos que usam a TR. É importante saber que a Taxa Referencial nunca fica negativa.

A TR vinha de um longo tempo de hibernação – foram quatro anos zerada, desde setembro de 2017. Mas os solavancos da economia, a subida da inflação e o aumento da Selic dos últimos anos, a taxa voltou a ficar positiva em dezembro de 2021.

A TR voltou a zero em fevereiro de 2022, mas a alta da Selic, indo a 12,75% em maio e 13,75% em junho, fez com que a TR atingisse o maior valor mensal desde janeiro de 2017, chegando a 0,1663%.

Variação da TR na última década

Variação da Taxa referencial de 2012 a 2022

Efeitos da TR na economia

Deixando o "economês" de lado, fica mais fácil entender os efeitos da variação da TR na economia. Como o índice é utilizado na correção da poupança e do saldo do FGTS, quando a TR aumenta, os valores dessas aplicações também sobem, já que são corrigidos pela TR, garantindo que esses investimentos mantenham seus rendimentos protegidos das variações econômicas.

Já nos casos dos financiamentos e empréstimos, quando a TR sobe significa que o valor da correção adicionado à taxa de juros e aos outros custos das parcelas também aumentam, causando impacto no valor final da dívida.

Por outro lado, se a TR oscila para baixo, a poupança, o FGTS e a parcela do financiamento também caem.

Vantagens da TR

Mesmo com a oscilação do último ano, a Taxa Referencial ainda é uma das opções mais seguras para quem quer solicitar um crédito imobiliário.

O principal benefício que a TR traz para o consumidor é a estabilidade ao longo do tempo. Nos últimos 10 anos, por exemplo, a TR anual apresentou oscilações brandas, entre 0% (registrado em 2018, 2019 e 2020) e 2,0125% (registrado em 2016).

Essas alíquotas apresentam um histórico de variações muito menor do que outros indexadores oferecidos no mercado – como o IPCA – e costumam ficar abaixo da inflação, causando um impacto menor no valor final do financiamento.

“A utilização da TR como indexador pode ser considerada uma escolha mais conservadora. Por apresentar taxas mais estáveis, que provocam variações menos impactantes no valor da parcela e sendo um indexador que pode até mesmo hibernar, é possível planejar melhor os pagamentos a longo prazo e quitar a dívida sem passar por grandes sustos”, explica Sílvio Couto.

Outros indexadores

O mercado oferece outros índices de correção, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e a poupança.

Depois da TR, o indexador mais usado no mercado de crédito brasileiro é o IPCA, que é o índice oficial da inflação no Brasil medido mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O IPCA é afetado diretamente pelas variações da taxa Selic e pode causar impactos significativos no valor da parcela e no saldo final do financiamento em períodos de instabilidade econômica como o atual. Para o tomador de crédito, um empréstimo indexado pelo IPCA tem riscos maiores, acompanhando a movimentação da economia.

Esse tipo de indexador é mais recomendado para quem gosta de arriscar um pouco mais e deseja aproveitar os bons ventos da economia para quitar a dívida em prazos mais curtos, de cinco a dez anos.

Mas essa não é a realidade dos brasileiros que solicitam crédito imobiliário ao longo dos anos. Em boa parte dos financiamentos realizados no país pelo SFH – como no caso do programa Casa Verde e Amarela que utiliza os recursos do FGTS – a utilização da TR é uma condição obrigatória. E mesmo em financiamentos que possibilitam a escolha do indexador, a TR tem se mostrado uma opção mais confiável e menos sujeita às variações bruscas da economia.

Anotado? Agora, quando ouvir falar em Taxa Referencial, já sabe que não tem segredo.

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