Entra ano, sai ano, comprar um imóvel continua sendo um dos principais anseios dos brasileiros. Um estudo realizado em 2022 pelo Instituto Real Big Data levantou que 38% dos brasileiros entrevistados desejam comprar uma casa própria. Atentas a essa demanda, as instituições financeiras públicas e privadas têm criado e atualizado formas de tornar esse sonho realidade. O principal caminho até a linha de chegada tem sido o crédito imobiliário, mas qual é a jornada até a aprovação do valor que vai custear o seu sonho?
Há anos o crédito imobiliário tem sido a escolha dos brasileiros não só para adquirir um imóvel, como também para financiar obras. Diferentemente do financiamento imobiliário, essa modalidade permite que o dinheiro seja usado para a compra, construção e reforma de imóveis.
Solicitar um crédito imobiliário requer muita atenção aos detalhes, a começar pela etapa da análise de crédito. Para que o banco não ligue o sinal vermelho exatamente na sua hora, é importante compreender as condições que contribuem para a liberação do recurso.
O que é Análise de Crédito?
A análise de crédito é a primeira etapa do processo de pedido de crédito imobiliário. É quando os motores do mercado financeiro começam a ser ligados e começa a viagem rumo à realização do seu sonho. Nesse momento, a instituição financeira avalia, a partir de alguns critérios, se o solicitante tem condições de cumprir com o contrato firmado. Essa etapa é muito importante para as instituições, afinal, uma análise cuidadosa pode evitar que falte fôlego financeiro e previne os casos de inadimplência das parcelas.
Segundo Manoela Montenegro da Silva, líder de operações comerciais e crédito da CrediHome by Loft, a análise de crédito garante o baixo nível de inadimplência. “Consequentemente, reduz o risco de retomadas dos imóveis, o que demanda mais tempo e dinheiro para ações judiciais e desocupação dos imóveis retomados”, explica.
Cada banco tem a sua política de crédito, mas a maioria deles considera que o valor das parcelas deve comprometer no máximo 30% da renda do solicitante. Essa renda pode ser comprovada pelo cliente por meio de demonstrativo do Imposto de Renda ou de contracheque. Outros pontos também são levados em consideração, como o relacionamento com o mercado, as restrições financeiras em seu nome (SPC, Serasa, impostos) e o comprometimento de renda (cartão de crédito, cheque especial, empréstimos, etc). Alguns bancos também aprovam o crédito de seus clientes a partir do histórico de relacionamento entre eles ao longo dos anos.
Como funciona a Análise de Crédito?
Como em qualquer jornada, estar com a revisão do carro em dia e com o tanque cheio não é garantia de boa viagem. Da mesma forma, ao contrário do que muitas pessoas pensam, conseguir uma carta de crédito aprovada não significa que o negócio será fechado. Rafael Seixas, que é economista, consultor e correspondente imobiliário, explica que a análise de crédito imobiliário é dividida em três partes:
Análise do comprador: neste momento, o banco irá avaliar as condições do comprador para decidir se vai ou não conceder o crédito para quem deseja adquirir o imóvel.
- Documentos necessários: RG e CPF; certidão de nascimento ou de casamento; comprovante de renda atualizado (Imposto de Renda e contracheque são os mais aceitos) e comprovante de residência.
- Duração: no mesmo dia ou no máximo em até 48 horas.
Análise do imóvel oferecido em garantia: essa análise é muito importante, já que protege o comprador de eventuais riscos. Depois de aprovado o comprador, o banco irá avaliar se o imóvel desejado está com a documentação regular e com tudo averbado no cartório de imóveis, sem nenhum processo ou gravame – que é quando o imóvel está sendo usado como garantia de um financiamento ou que ainda não foi quitado.
- Documentos necessários: certidão de ônus ou matrícula atualizada (válida por no máximo 30 dias) e o carnê IPTU do imóvel
- Duração: de 3 a 15 dias
Análise dos vendedores: por fim, vamos para a etapa de quem está vendendo o apartamento. Se o vendedor tiver ações de cobrança, em especial tributárias e trabalhistas, a instituição financeira pode recusar a operação por achar arriscada.
- Documentos necessários: RG e CPF, Certidão de Casamento ou Divórcio e comprovante de residência do vendedor e cônjuge
- Duração: de 2 a 7 dias (a depender do banco)
O que pode atrapalhar a aprovação de crédito?
Carro ok, motorista ok, passageiros com cinto de segurança, mas você esqueceu de conferir o estepe. E agora? Mesmo de posse de todos os documentos e ciente dos prazos, alguns detalhes ocultos podem passar despercebidos e dificultar ou até impedir que o crédito seja aprovado. Antes de dar continuidade ao processo, pare e observe os itens a seguir:
- Restrições financeiras no CPF;
- Restrições internas com o banco (as dívidas após cinco anos saem do SERASA, mas a instituição que possui esse débito ainda tem acesso);
- Alto comprometimento de renda no mercado (cheque especial, empréstimos, outros financiamentos ativos, consignados etc.);
- Falta de comprovação da renda informada.
O que pode ajudar na aprovação do crédito?
Chegou a hora de pegar a estrada e alguns detalhes podem fazer toda a diferença ao longo do caminho. Da mesma forma, retiradas as restrições e adequadas às exigências, o processo de aprovação de crédito pode sim ser facilitado, se tomadas algumas medidas:
- Ter um bom relacionamento com o banco que deseja financiar: os bancos tendem a aprovar mais rápido clientes que já possuem um bom relacionamento com eles, pois já conhecem o perfil e capacidade financeira do cliente;
- Fornecer as informações corretas e atualizadas: quando os bancos verificam divergência de informações, como por exemplo valor da renda, solicitam o documento comprobatório para realizar a aprovação;
- Atualização de cadastro e renda junto aos bancos de relacionamento: alguns dos motivos das negativas de crédito que temos são por cadastros desatualizados com os bancos que o cliente já possui relacionamento. Muitas vezes a conta do cliente é antiga e sua renda e dados não estão atualizados;
- Endividamento no mercado: evite qualquer tipo de endividamento e comprometimento de renda nesse momento;
- Comprovação de renda: comprove a renda informada, seja por holerites/contra cheques, Imposto de Renda e, em alguns casos, até extratos bancários.
Até que o recurso seja de fato liberado, é preciso controlar a ansiedade. Todo esse processo de análise de crédito dura, em média, entre 30 e 60 dias, e você precisa lembrar que existem algumas etapas depois da aprovação que não estão sob seu controle. “A duração da aprovação do crédito até a liberação do dinheiro varia muito de banco para banco e depende também da celeridade e proatividade dos envolvidos. Já tive processos concluídos em 15 dias e alguns que duraram 4 meses”, conta Rafael Seixas. A partir daí, o trâmite muda e você também precisa entender os próximos passos para não errar na reta final.
O que acontece depois da aprovação de crédito?
Depois que o recurso é, enfim, liberado, o crédito precisa ser protegido. Isso acontece porque o crédito imobiliário costuma estar vinculado a contratos de alienação fiduciária. Só após a quitação do crédito – isto é, depois do pagamento da última parcela do financiamento – o comprador se torna dono de fato do imóvel. Para formalizar todo esse processo, entenda o que acontece após a aprovação do crédito imobiliário:
- A instituição financeira escolhida entrega o contrato para ser assinado pelos titulares;
- O comprador leva o documento ao cartório de imóveis da região e paga as taxas (ITBI ou ITIV, taxas cartorárias e eventuais taxas específicas que podem existir em cada região);
- O cartório devolve o contrato e a escritura com o nome do novo proprietário e com a alienação fiduciária ao novo banco;
- O cliente leva o contrato registrado ao banco que, neste momento, efetua o pagamento do valor do financiamento ao vendedor.
Taxas e parcelamentos
Uma análise bem feita já indica que o parcelamento do crédito será previsto de acordo com as condições do cliente, mas é muito importante estar atento às taxas e parcelas. Nos primeiros anos da pandemia da Covid-19, o mercado imobiliário foi um dos poucos que ficou aquecido mesmo com os impactos sofridos na economia do país. A redução da taxa Selic foi decisiva para que as pessoas tomassem a decisão de financiar um imóvel naquele momento. A taxa, utilizada pelo Banco Central para controlar a inflação, estava em 2% em 2020 e 2021.
Em 2022, a taxa voltou a subir, chegando a ultrapassar os 10%. Ainda assim, segundo relatório do Bradesco, dos economistas Renan Bassoli Diniz, Thiago C. Angeliz e Myriã Bast, o mercado imobiliário continua aquecido e mantém um nível elevado em comparação ao período anterior da pandemia, de 2017 a 2020.
A taxa de juros aplicada no crédito imobiliário varia de acordo com a economia do país e a taxa Selic. Segundo o economista Rafael Seixas, hoje, a taxa está entre 8% a 11% ao ano nas linhas comuns do Sistema Financeiro de Habitação/SFH, programa do Governo Federal, e um pouco menos nas linhas de baixa renda, como do programa Casa Verde e Amarela.
Atualmente, o crédito imobiliário tem um prazo máximo de parcelamento de 420 meses (35 anos). A maioria das instituições trabalha com pelo menos 360 meses (30 anos). Em relação ao valor a ser financiado, não existe um teto. O que limita é o funding, que é o fundo do recurso que o banco vai definir qual será. Por exemplo: imóveis do SFH (Poupança e FGTS) podem ter financiamentos de até R$ 1,5 milhão. Já através do Sistema de Financiamento Imobiliário/SFI (recursos livres de mercado), podem ter financiamentos acima de R$ 1,5 milhão. “Via de regra, os bancos aprovam no máximo 80% a 90% do valor do imóvel”, explica Rafael Seixas.
Apoio especializado
É muito importante atentar que, em cada caso, existem condições específicas que atrapalham ou que podem impedir o sucesso do cliente no processo de análise de crédito. “A compra de um imóvel faz parte do sonho da maior parte dos brasileiros, mas esse momento tem muitas etapas e detalhes extremamente importantes que podem impactar no todo do processo. Por isso, é importante contar com uma assessoria especializada para auxiliar no processo”, sugere Manoela Montenegro do CrediHome by Loft.
Correspondentes bancários, consultores imobiliários e plataformas online de comparação de crédito costumam oferecer esse serviço gratuitamente aos clientes porque são remunerados pelas instituições financeiras. Contar com essa ajuda pode fazer toda a diferença na hora de pleitear a aprovação do seu crédito e significar um sinal verde no caminho para a realização do seu sonho.
Colaboração de Michele Louvores
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