Levou um susto com o aumento do aluguel neste ano? Saiba o que aconteceu e como negociar no futuro.
Essa pergunta está na boca de muita gente: o que levou a tamanho aumento de aluguel em 2021, mesmo em meio à pandemia no Brasil? A gente explica!
Em maio de 2021, o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), o índice mais frequentemente atrelado aos contratos de aluguel, atingiu a maior alta acumulada dos últimos 25 anos. Para quem tinha contratos aniversariando no mês seguinte, em junho, isso significava um reajuste potencial de 37,04% (!) no valor das mensalidades.
Faz vários meses que essa disparada assusta inquilinos e vira assunto de conversas. É bem compreensível, especialmente para quem não tem costume de acompanhar esses números nos jornais e descobre, de repente, que vai precisar pagar muito mais pelo apê que aluga.
Mas o que aconteceu para tornar esses reajustes tão altos? Então…
Como funciona o índice IGP-M, o “índice de aumento de aluguel”
Para criar esse “índice geral”, o IGP-M usa outros três índices, que são impactados por muitas variáveis da economia brasileira:
- IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): calcula a variação de preço para produtores e é influenciado pelo preço do dólar. Seu peso no IGP-M é de 60%
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor): acompanha os preços que chegam ao consumidor final dos produtos. Tem peso de 30% no cálculo
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): mostra a variação de preços de mão de obra, serviços e material de construção. Tem peso de 10%
Os três índices em questão têm subido ao longo dos últimos meses de forma bastante acentuada, e não estão parando. Em fevereiro de 2021, por exemplo, o INCC foi de 10,18%. Em julho de 2021, estava em 17,35%.
Altas nos preços de aço, alteração na tarifa de energia elétrica, saltos do dólar… Tudo isso acaba indo parar, de algum jeito, no IGP-M. E, consequentemente, nos contratos de aluguel.
Se a questão é inflação, por que o IGP-M e não o IPCA para aumento de aluguel?
Usar um índice de reajuste tem uma razão de ser bastante clara: ele corrige os números e evita que a renda do proprietário se desvalorize caso a inflação suba ao longo do ano.
O apelido do IGP-M é “inflação dos alugueis”, já que ele é convencionalmente usado nos contratos de aluguel. Mas aí muita gente se pergunta: se é inflação o problema, por que não se usa logo o IPCA, que é o medidor oficial da inflação? Pois bem. Com o tamanho do aumento do IGP-M e as dificuldades de tanta gente para pagar o aluguel (residencial ou comercial) nesse momento, é capaz de surgir uma nova convenção mesmo!
Prejudicados pela pandemia, lojistas entraram na justiça contra o reajuste via IGP-M em seus contratos de aluguel com shoppings, justificando que o aumento abusivo seria dentro do contexto atual. Do lado residencial, algumas imobiliárias passaram a adotar o IPCA como novo padrão. (O IPCA também subiu, mas está em um acumulado mais “palatável”: 8,99% em agosto de 2021, por exemplo.)
Vale lembrar que ninguém é obrigado por lei a usar um ou outro. É uma questão de escolha do proprietário e, por isso, pode ser negociada na hora de assinar o contrato de aluguel.
Como calcular aumento de aluguel
O cálculo de aumento é feito no mês de aniversário do contrato de aluguel e é bastante simples: basta pegar o valor acumulado do índice previsto em contrato (que é a soma percentual desse índice nos 12 meses anteriores) e multiplicar pelo valor do aluguel.
Vamos a um exemplo: imagine que você aluga um apê por R$ 2.000 mensais, seu contrato usa o IGP-M para ajustes e faz aniversário em agosto, ou seja, é reajustado anualmente em agosto. Nesse caso, você vai precisar da soma do IGP-M entre julho de 2020 e julho de 2021 (que foi de 33,83%), algo que se encontra facilmente buscando na internet ou direto no site da Fundação Getúlio Vargas.
Depois é só fazer a conta: R$ 2000 x 1,3383 = R$ 2.676,60. Eis seu novo valor mensal de aluguel pelos próximos 12 meses.
É possível negociar o aumento de aluguel? Sim!
O proprietário tem direito ao reajuste previsto no contrato de aluguel, mas ele também entende que existe um contexto econômico em volta deste contrato. Por isso, é possível, sim, tentar negociar o aumento do aluguel – em 2021 ou em qualquer outro ano.
Se o mercado de aluguéis estiver em baixa, por exemplo, muitos proprietários vão preferir manter um inquilino que já existe ao invés de buscar outro. Ou às vezes esse processo é tão desgastante que, mesmo que haja possibilidade de ganhar mais com outra pessoa lá fora, há quem prefira manter as coisas como estão e garantir a renda.
Em resumo: para o locatário, sempre vale a pena tentar uma negociação.
Seja proativo
O ideal é ficar de olho na data de aniversário do contrato e buscar ser proativo em relação ao que virá. Entre em contato com o responsável pela gestão do documento (às vezes é o proprietário mesmo, às vezes a imobiliária) e faça uma contraproposta.
Tente contato direto com o proprietário
Aliás, caso uma imobiliária esteja intermediando a situação, peça para conversar com o proprietário diretamente e apresentar seu caso.
Proponha um ajuste pelo IPCA
Ao invés de criar um valor, proponha a troca de indexador. Caso dê certo, não fique só na conversa: formalize esse entendimento de algum jeito para que ele realmente seja vinculante.
Prepare seus argumentos honestamente
Explique por qual razão você não consegue arcar com o reajuste inteiro. Um exemplo: você provavelmente não recebeu um aumento alinhado com o IGP-M ao longo do último ano, então não teria renda para mantê-lo de forma saudável financeiramente. Ou, se for locatário há mais tempo, pode destacar suas qualidades como inquilino até agora.
Lembre-se: é possível que as pessoas peçam provas dos seus argumentos, então mantenha a honestidade.
