Como calcular juros de financiamento imobiliário

Na hora de buscar propostas de crédito, fazer o cálculo de juros de um financiamento é um conhecimento muito importante para entender o impacto dessa operação no seu bolso. A taxa de juros é uma parte importante das parcelas que você terá que pagar, e também do Custo Efetivo Total (CET) de uma operação de financiamento. 

Ao longo desse texto vamos te mostrar passo a passo como calcular juros de financiamento, então anota aí.

Veja mais:

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• Custo Efetivo Total: como o CET pode ser determinante na escolha do melhor financiamento imobiliário

Como fazer um cálculo de juros de financiamento imobiliário?

Para calcular os juros de um financiamento imobiliário, você precisa de algumas variáveis: a taxa de juros anunciada pelo banco, também chamada informalmente de “juros de balcão”, e o saldo devedor atualizado. 

O valor de todas as parcelas da operação de crédito imobiliário é composto pelos seguintes elementos:

• Juros: trata-se do produto da taxa mensal de juros sobre o saldo devedor em aberto naquele mês. O saldo devedor, antes do pagamento da primeira prestação da operação, é exatamente o valor que o banco emprestou para a compra do imóvel. Ele vai diminuindo conforme as parcelas são pagas, até chegar a zero

• Amortização: a amortização é um valor descontado do saldo devedor que é pago em determinado mês. Quanto mais amortizada uma dívida, mais perto ela está de ser quitada 

• Taxas administrativas: as taxas administrativas são incluídas em cada parcela como uma espécie de mensalidade paga ao banco para administrar a sua operação de financiamento imobiliário

•  Seguros obrigatórios: São dois seguros pagos mensalmente pelo devedor, dentro das prestações: o seguro por Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e por Morte e Invalidez Permanente (MIP)

Para calcular o valor dos juros em uma das parcelas

1. Se a taxa de juros que consta em seu contrato é de 8% ao ano, para saber a taxa mensal, dividimos 8 por 12. Portanto, serão juros mensais de 0,67%
2. Imaginemos que o saldo devedor em aberto é de R$ 100 mil. O valor dos juros na correspondente prestação mensal será: R$ 100 mil x 0,0067 (o equivalente em decimais ao percentual da taxa). Portanto, são R$ 670 de juros na parcela
3. É importante lembrar que a maioria das operações de financiamento imobiliário designa no contrato um índice de correção (Taxa Referencial ou IPCA). Nesses casos, o saldo devedor será mensalmente atualizado, multiplicado por esses índices 

Como calcular a taxa de juros de um financiamento imobiliário em um simulador?

Para calcular o impacto da taxa de juros de um financiamento imobiliário, você pode recorrer também a um simulador da operação. É uma espécie de calculadora, onde você vai inserir informações como sua renda mensal, o valor do imóvel financiado, quanto pretende dar de entrada e qual é o prazo de pagamento desejado. 

A ferramenta, então, informa qual seria o valor das suas parcelas de acordo com a taxa de juros definida para o seu perfil. Os principais bancos do país possuem seus próprios simuladores de financiamento. Você pode acessá-los nos links abaixo: 

• Itaú
• Bradesco
• Santander
• Banco do Brasil
• Caixa Econômica Federal

A Loft tem um time especialista em assessoria financeira que ajuda você a financiar com todos esses bancos sem sair de casa e sem ter custos extras, também tem seu próprio simulador. Com ele, você consegue avaliar seu poder de compra e ajustar o prazo de pagamento conforme suas possibilidades. 

Como comparar a taxa de juros de um financiamento imobiliário?

Comparar a taxa de juros de um financiamento imobiliário em diferentes bancos é relativamente simples: basta verificar o índice anunciado por cada um deles, em seus canais oficiais. No entanto, essa não é a melhor forma de verificar se o financiamento em determinada instituição sai mais barato que em outra. Por dois motivos. 

O primeiro motivo é que, além da taxa de juros, existem outras variáveis que contribuem para o valor das prestações. Os seguros obrigatórios e as taxas administrativas, como mencionamos, também entram nas parcelas mensais. Eles compõem o Custo Efetivo Total (CET). Esse é o percentual que deve ser comparado entre as propostas de crédito.

A segunda razão é que outras condições definidas para cada financiamento podem levá-lo a ter um valor final menor ou maior. Configuração das parcelas e índices de correção são algumas dessas variáveis. 

As parcelas podem obedecer ao Sistema de Amortização Constante (SAC) ou então à Tabela Price. Na primeira modalidade, o valor de amortização é sempre o mesmo mês a mês, e o custo dos juros diminui conforme as prestações são pagas. Na Tabela Price, as parcelas têm o mesmo valor. 

“A parcela da Price é um pouco menor, só que os juros são maiores (a longo prazo). Para uma pessoa que vai quitar um imóvel em 30 anos, não vale a pena ela fazer com a Price”, avalia Rafael Godoi, especialista em crédito imobiliário da Loft. 

Já o índice de correção definido pode ser a Taxa Referencial (TR) ou o IPCA (índice que mede a  inflação). Os juros costumam ser menores para quem escolhe o IPCA, mas esse é um indicador mais instável, e que acaba por aumentar o valor das parcelas ao longo do prazo de pagamento, como mostramos neste artigo. 

É possível obter uma redução da taxa de juros do financiamento imobiliário?

Quem financiou seu imóvel há algum tempo pode conseguir uma redução nas taxas de juros do seu financiamento recorrendo à portabilidade. Trata-se da mudança de um banco credor para outro, com o qual o cliente vai assinar um novo contrato e aproveitar as condições de crédito atuais. 

Com a queda da Taxa Básica de Juros (a Selic) iniciada em 2016, os juros médios dos financiamentos caíram e esse movimento se intensificou ao longo de 2020. O crédito imobiliário, dessa forma, ficou mais barato. 

Consequentemente, os pedidos de portabilidade dispararam: o mês de dezembro de 2020 fechou com 9.989 pedidos relativos a financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para efeitos de comparação, houve 1.397 requisições do tipo no mesmo mês de 2019, de acordo com o Banco Central. 

O processo começa quando você procura um novo banco credor e pede para iniciar a portabilidade. É essa instituição que vai comunicar o banco original sobre sua decisão e solicitar todas as informações necessárias. 

Pode ser que a instituição credora de origem faça uma contraproposta e cubra a oferta para não perder o cliente. Se isso acontecer, você consegue a redução de juros pretendida sem precisar concluir o processo de portabilidade.  

Qual é a melhor taxa de financiamento imobiliário?

Para encontrar a melhor taxa de financiamento imobiliário, você precisa analisar as condições aplicadas por cada banco para o seu perfil. Veja a seguir as taxas de juros praticadas pelos principais bancos do país:

• Itaú: de 5,39% a 6,90% ao ano (dependendo da modalidade escolhida)
• Caixa: de 4,75% a 9,75% ao ano (dependendo da modalidade escolhida)
• Banco do Brasil: a partir de 6,29% ao ano
• Santander: a partir de 6,99% ao ano
• Bradesco: de 6,7% a 6,9% ao ano

Olhando para esses dados, pode parecer que Itaú e Caixa têm os financiamentos mais vantajosos, mas as taxas de 5,39% ao ano e 4,75% servem para operações atreladas à poupança. Nessas linhas de crédito, parte dos juros é fixa e a outra é incluída conforme o rendimento da poupança no período. Dessa forma, os índices podem aumentar e variar bastante ao longo do prazo de financiamento. 

Para determinar qual banco tem as melhores condições para o seu perfil para além dos “juros de balcão”, é fundamental que você conte com a ajuda de especialistas para analisar cada proposta. 

A equipe de assessoria de crédito da Loft, faz a cotação do seu financiamento com as principais instituições do Brasil simultaneamente, e você recebe avaliações detalhadas sobre os prós e contras de cada linha de crédito. Assim, você tem a chance de optar pelas melhores condições e taxas do mercado, algo que seria extremamente trabalhoso se você fizesse tudo sozinho. 

Com a Loft, você não precisa se preocupar com a burocracia: cuidamos de todas as etapas da operação, das primeiras análises feitas pelo banco até a liberação do dinheiro. Esse serviço não tem custos para o cliente, e permite que você financie sem precisar sair de casa.