Como calcular o metro quadrado?

O metro quadrado é a referência utilizada para a medição de imóveis urbanos: apartamentos, casas ou terrenos. A unidade de medida permite que proprietários e compradores comparem o valor médio de imóveis com tamanhos distintos numa mesma região. Também é útil quando se pensa em uma obra, por servir como referência de preço de mão de obra e material de construção.

No mercado imobiliário, profissionais e clientes do setor usam o valor do metro quadrado como base para negociações. Até mesmo documentos oficiais adotam a unidade de medida para registrar o valor dos imóveis. O valor do metro quadrado aparece no contrato de compra e venda chamado “ad mensuram” e nas declaração de imóveis no imposto de renda.

O que é o metro quadrado?

O metro quadrado é uma unidade de medida padrão para a medição de área de imóveis. Trata- se de um valor mínimo no qual se divide um apartamento, por exemplo. Para facilitar esse divisão, utiliza-se a medida de 1X1. Ou seja, é como se dividíssemos a sala, a cozinha, banheiro ou o quarto em vários quadradinhos que tem um metro em cada lado. Numa sala de 10 metros quadrados, por exemplo, cabem 10 desses quadradinhos.

Como calcular o metro quadrado?

Para calcular o metro quadrado você vai precisar medir o comprimento da parede ou do terreno e também a largura desse mesmo local. Com as medidas feitas, basta multiplicar a medida da largura e do comprimento, chegando assim ao cálculo do metro quadrado do local. Por exemplo, se um terreno que tem 6 metros de largura por 20 metros de comprimento, a área é de 120m² porque multiplicou-se seis (largura) por 20 (comprimento), chegando ao total de cento e vinte metros quadrados.

Saber calcular o metro quadrado é importante para saber se o valor do terreno ou apartamento é compatível com o mercado, evitar desperdício na compra de materiais de construção ou ainda pensar onde vai colocar os móveis. As características dos imóveis mudam a forma de cálculo da área. No caso de terrenos, como a maioria tem formato retangular, o cálculo é mais simples. Quando se trata de área construída, há algumas especificidades para casas e apartamentos.

Fórmula para calcular o metro quadrado

A fórmula para calcular o metro quadrado de um terreno é bem simple:

A = L x C

A: área

L: largura

C: comprimento

A = 6 x 20     A = 120

Área construída

Para casas e apartamentos, o mais comum é que se faça a medição de cada cômodo e depois some tudo. A área de cada ambiente é calculada também com a multiplicação da largura pelo comprimento.

A = L x C

A: área

L: largura

C: comprimento

Portanto, se uma sala tem 5 metros de largura e 4 metros de comprimento, a área desse ambiente é de 20 m², porque cinco vezes quatro é vinte.

A = 5 x 4      A = 20

Imagine que esse apartamento ou casa tenha dois quartos, sala, cozinha, área de serviço e dois banheiros. Você vai precisar medir a largura e comprimento de cada cômodo e ir anotando os resultados de cada multiplicação.

Sala: 20 m²

Cozinha: 12 m²

Banheiro 1: 4 m²

Banheiro 2: 4 m²

Quarto 1: 10 m²

Quarto 2: 10 m²

Área de serviço: 6 m²  

A área total do imóvel é a soma de todos os cômodos que foram medidos isoladamente: 66 m².

Área do imóvel = 20 + 12 + 4 + 4 + 10 + 10 + 6   Área do imóvel = 66m²

Como calcular a área construída de casas?

No caso específico das casas, considera-se toda a área coberta. Portanto, garagens cobertas devem ser incluídas, por exemplo, assim como edículas e áreas de serviço. Quando a casa é um sobrado ou tem mais pavimentos, os cômodos de todos os pavimentos devem entrar no cálculo. 

Exemplo

• Pavimento inferior:

Sala: 20 m²

Cozinha: 12 m²

Banheiro 1: 4 m²

Total: 36

• Pavimento superior:

Banheiro 2: 4 m²

Quarto 1: 10 m²

Quarto 2: 10 m²

Quarto 3: 12 m²

Total: 36 m²

• Áreas externas cobertas:

Área de serviço: 6 m²  

Garagem: 15 m²

Total: 21 m²

A área total da casa, portanto, será de 93 m²

Área construída da casa = 36 + 36 + 21       Área construída  da casa = 93 m² 

Como calcular o valor do metro quadrado?

Para encontrar o valor do metro quadrado, é preciso dividir o preço que o proprietário está pedindo no imóvel pela área. Esse dado também pode ser consultado na matrícula do imóvel. Por exemplo, se o dono de um imóvel pede R$ 800 mil num apartamento de 80 metros quadrados, isso significa que o valor do metro quadrado é R$ 10 mil reais, já que esse é o resultado de 800.000 dividido por 80. Mas, antes dessa conta simples, há alguns conceitos importantes para que a conta seja feita de forma correta.

Em anúncios de apartamentos, é comum encontrar referências às áreas comum, privativa ou útil e total. O conceito foi definido a partir de regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Diferenças entre área comum, área privativa e área total

A área comum é o espaço disponível de forma compartilhada para moradores e visitantes, como saguões, jardins, áreas de lazer ou piscina. Por se tratar de uma área compartilhada, para fim de cálculo, soma-se toda a área comum e o total é dividido proporcionalmente para cada apartamento existente no condomínio. 

A área privativa ou útil é toda a área de uso exclusivo do proprietário do apartamento: o interior do imóvel, além de eventuais áreas descobertas exclusivas, vagas de garagem ou hobby box, os depósitos na garagem. Um alerta: as normas da ABNT incluem o espaço ocupado pelas paredes. Portanto, ao se fazer uma medição para conferir o tamanho de um imóvel, é necessário consultar as regras de como incluir esse espaço das paredes. 

 A área total, uma medida que não consta na norma da ABNT mas é adotada pelo mercado, é a soma da área comum com a área privativa. Essa é a área utilizada para calcular o ITBI na cidade de São Paulo, por exemplo.

Portanto, para se chegar ao valor do metro quadrado, é necessário dividir do valor do imóvel pela área do mesmo. O mais comum no mercado é que seja utilizada a área privativa para se chegar ao valor por metro quadrado de determinado imóvel. 

Embora seja útil como parâmetro, é necessária a ressalva de que algumas variáveis são diluídas quando se calcula o valor médio de metro quadrado por região. Por isso, é importante que a média seja utilizada como referência e que se estime quanto essas eventuais variáveis podem impactar para cima ou para baixo no valor do apartamento que está sendo negociado. 

Numa região como Pinheiros, em que o valor médio do metro quadrado é de R$10 mil reais, por exemplo, é muito provável que existam apartamentos mais antigos em que o metro quadrado estará abaixo da média. Ao mesmo tempo, um apartamento mais novo em Pinheiros com churrasqueira, piscina e academia, terá um valor de metro acima da média.  

O Portal da Loft divulga mensalmente o valor médio do metro quadrado em São Paulo por bairro. A informação é levantada pelo Loft Dados, núcleo de disseminação de informações sobre o mercado imobiliário da startup. 

Variáveis que mais impactam o valor médio do metro quadrado

Localização

Muitas vezes dentro de um mesmo bairro, as características da rua em que o imóvel está situado ou de vizinhos muito próximos pode fazer o valor do metro quadrado destoar da média na região. Avenidas muito movimentadas tendem a impactar negativamente, por exemplo. Por outro lado, estar próximos a um parque pode ter uma influência positiva na valorização de imóveis.

Condições do imóvel

O estado do apartamento pode tanto elevar como reduzir o preço do imóvel. É necessário entender o tamanho de eventuais reparos ou reformas para comparar o valor do apartamento em negociação com o valor médio do metro quadrado na mesma região. 

Acabamento

O material utilizado no acabamento dos apartamentos tem qualidade, durabilidade e preços que podem variar muito. É importante ter atenção a esse aspecto do imóvel avaliado ao compará-lo com o valor médio do metro quadrado da região para entender de que maneira se isso está sendo levado em conta na precificação.

Idade

É bastante conhecida no mercado imobiliário a tendência de imóveis mais novos serem mais valorizados. Para fazer a comparação com a média do bairro em que o prédio está situado, é importante avaliar também a idade média dos imóveis na região.

Características

A quantidade de quartos, banheiros, ter ou não uma varanda. Algumas características dos imóveis podem agregar valor ao apartamento e torná-lo mais caro que outro com a mesma metragem. Outras características importantes são a quantidade de vagas na garagem e as amenidades do condomínio, ou seja, condomínios com mais área de lazer em São Paulo tendem a ter apartamentos mais valorizados. 

Valor de condomínio

O valor do condomínio também tem um forte impacto sobre a valorização de imóveis. Taxas muito altas ou acima da média praticada na região impactam negativamente no metro quadrado, fazendo com que o valor do imóvel fique abaixo da média do bairro. Mas, para saber isso, é preciso saber quais são os condomínios mais caros de Belo Horizonte, do Rio, de São Paulo e também os bairros com condomínios mais caros de Porto Alegre.

Colaboração de João Vito Cinquepalmi