Dívida de condomínio: entenda seus direitos e consequências

Quando o assunto é dívida de condomínio, a primeira coisa que você precisa saber é que não dá para deixar para resolver depois. O famoso “empurrar com a barriga”, neste caso, pode levar à perda do patrimônio e, em último caso, até do próprio imóvel em questão. Além dos entraves jurídicos para os devedores, um condomínio com inadimplência desencadeia uma série de problemas administrativos tanto para os síndicos quanto para os outros moradores.

Existem muitos fatores que contribuem para que as dívidas do condomínio sejam frequentes, mas o advogado Gabriel Teló de Moura, especialista em Direito Imobiliário e em Direito Civil, destaca o alto índice de desemprego dos últimos anos como principal causa. “As dívidas condominiais são muito comuns, em especial durante o período de pandemia. Notamos que uma das grandes causas para atrasos de cotas condominiais está relacionada a conflitos familiares, bem como o desemprego e, consequentemente, a perda da capacidade financeira”, explica o advogado.

Por outro lado, a causa pode ser mais banal. O síndico profissional Mauro Cobellis Neto conta que na REV Apoio Administrativo, empresa onde trabalha atualmente, os atrasos acontecem também por esquecimento. “Atrasos são mais frequentes e em maior número, pois às vezes as pessoas se atrapalham ou esquecem de pagar o condomínio. Acredito que o esquecimento seja uma das causas principais, pois o condomínio geralmente não está em débito automático”, conta.

Independentemente da razão da dívida, pagar a taxa de condomínio é uma obrigação tão importante quanto manter o imóvel em bom estado. A dívida de condomínio seria, portanto, como um buraco escondido sob o tapete da sala: a diferença é que, de repente, você pode ser puxado para dentro dele por ordem do Poder Judiciário. Até que isso aconteça, porém, o caminho é longo e cheio de soluções possíveis.

Dívida de condomínio prescreve?

De acordo com o Código Civil, artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, a dívida condominial prescreve no prazo de cinco anos, a contar do primeiro dia após o vencimento da primeira prestação em atraso. Até que isso aconteça, o condômino pode ter de enfrentar um longo processo judicial que pode até levar a consequências graves.

Consigo resolver antes de entrar na Justiça?

De acordo com o Secovi-SP, maior sindicato patronal do setor imobiliário da América Latina, apenas nos três primeiros meses de 2022, na capital paulista, foram protocoladas 2.001 ações judiciais por falta de pagamento da taxa de condomínio. Percentualmente, esse número representa um incremento de 1,2% comparado ao mesmo período do ano anterior, quando foram 1.977 ações.

Antes que a situação chegue a esse ponto, é possível resolver com acordo amigável. Para isso, é necessário que o devedor comunique o síndico o mais breve possível para que as duas partes encontrem uma solução sem precisar acionar a Justiça. “Antes de ingressarmos com a Ação Judicial, contatamos os condôminos inadimplentes para tentativa de composição amigável. Os valores desta tratativa são validados e autorizados pelo síndico responsável pelo condomínio. Após a aprovação dos valores e condições acordadas entre as partes, formalizamos um termo de acordo para consignar as tratativas, o qual, inclusive, poderá ser utilizado em futura Ação de Execução por inadimplemento do acordo”, explica Teló.

Seja qual for o motivo que levou à dívida, o primeiro passo é descobrir qual o tamanho do buraco embaixo do tapete.

Como calcular o valor da dívida?

A forma de calcular o valor da dívida de condomínio vai depender de cada caso e também da Convenção de Condomínio, que deve ser lida com atenção pelo devedor. Em geral, a conta é feita a partir do montante da dívida, acrescido da multa e juros (estes estipulados pela convenção condominial ou de mercado). De acordo com o Código Civil, a multa máxima é de 2% e juros de 1% ao mês.

“Dependendo do valor, é possível parcelar. Em juízo, a praxe é 30% de sinal e mais 6 parcelas. Dependendo do caso e da disponibilidade financeira do devedor, com o consentimento do Conselho Fiscal, dividimos em mais parcelas, sempre atualizando o saldo devedor a 1% ao mês”, conclui o síndico profissional Mauro Cobellis Neto.

Consequências da dívida de condomínio

Não importa qual é o valor e o que motivou a dívida, os efeitos são os mesmos. Já os procedimentos e decisões de cobrança dependem da condução do síndico responsável por cada condomínio e da sua administradora. Já se considera atraso a partir do primeiro dia após a data de vencimento da cota mensal. Em geral, o condômino tem 30 dias após o vencimento para realizar o pagamento. Nesse tempo, há a cobrança de juros e multas, que gira em torno de 2%.

“Geralmente os débitos são judicializados após 2 ou 3 cotas atrasadas”, explica Gabriel Teló. Com a implantação do novo Código de Processo Civil (CPC), em 2016, as cobranças e processos civis ficaram mais ágeis. As mudanças em relação às cobranças das taxas condominiais foram feitas justamente para diminuir os índices de inadimplência. Antes, o processo de cobrança poderia demorar anos, já que era necessário passar por algumas fases até que o devedor fosse de fato cobrado. Com o novo Código, as taxas de condomínio passaram a ser enquadradas como título de crédito extrajudicial, ou seja, as dívidas podem ser cobradas através de Ação de Execução.

Posso perder o imóvel na Justiça?

Se o condômino for condenado por dívida de condomínio, terá apenas três dias para realizar o pagamento do acordo. Caso contrário, seus bens poderão ser penhorados e as contas bloqueadas temporariamente. Já a penhora do imóvel se dá em último recurso, caso os outros bens não cubram o valor do débito. “Em caso de inadimplemento dos débitos, o condômino fica sujeito a cobranças na esfera extrajudicial e/ou judicial, além dos pagamentos de multas, juros moratórios, correção monetária e demais encargos que o caso demandar. Existe, sim, o risco da perda da propriedade, uma vez que o imóvel responde diretamente pelos débitos em aberto”, confirma o advogado.

É importante saber também que as dívidas condominiais acompanham o imóvel caso este seja vendido. Independentemente da época em que a dívida tenha sido constituída, o responsável por ela é sempre o proprietário vigente. Está descrito no artigo 1.345 do Código Civil que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Ou seja: a dívida de condomínio não funciona como um sofá velho que se pode deixar para trás na mudança. Pelo contrário, é como aquele buraco sobre o qual falamos antes e que cresce a cada taxa de condomínio não paga.

Ao comprar um imóvel, o novo proprietário deve fazer uma vistoria atenta também aos aspectos que não se vê a olho nu. Assim como os impostos e taxas devem estar em dia, é fundamental consultar junto ao condomínio a situação do imóvel para tomar conhecimento de uma eventual dívida, seus juros e multas. Dependendo do caso, é possível até firmar um acordo com quem está vendendo a unidade, seja para garantir o pagamento dos débitos após a venda, seja para fazer abatimentos no valor da compra.

Como negociar a dívida de condomínio?

Apesar de não poder ser subestimada, a dívida de cota de condomínio quase sempre pode ser resolvida. Segundo o síndico Mauro Cobellis Neto, isso “vai exigir um esforço extra para quitar a dívida, mas vale a pena para não perder o imóvel”.

Saiba como fazer um acordo de dívida de condomínio e se livrar dessa pendência:

1. Se você for um devedor, deve primeiramente entender que não cometeu nenhum crime;
2. Apesar disso, você deve ter sempre a iniciativa e a vontade de resolver. Mostrar boa vontade já é um grande passo na solução, porém só boa vontade não basta;
3. Não deixe de pagar o condomínio a vencer;
4. Não espere ser cobrado: procure o síndico ou a administradora para minimizar o problema e deixá-los cientes que você sabe da dívida;
5. Peça ajuda ao síndico;
6. Monte um plano para quitar a dívida, proponha um parcelamento;
7. Pague o valor acordado no prazo.

Pagamento de um, benefício de todos

As taxas de condomínio são cobradas dos moradores com a finalidade de custear as despesas referentes ao próprio condomínio, como água, salário dos funcionários, energia, segurança, ou seja, tudo o que é necessário para manter e conservar o edifício. Portanto, os problemas da inadimplência afetam e sobrecarregam também os demais moradores do condomínio.

“Estamos com um caso difícil e moroso de resolver em um condomínio que possui portaria virtual e a citação do juiz pede que a pessoa seja citada pessoalmente e a pessoa tem ‘fugido’ do oficial de justiça, não atendendo ou não descendo para assinar o documento. O condomínio não recebe os atrasados e nem o atual desta unidade. Temos que considerar esse ‘rombo’ na previsão orçamentária do condomínio e aí os demais condôminos pagam por essa unidade devedora”, relata o síndico profissional Mauro.

Contrair a dívida não é exatamente um problema individual. Reconhecer e enfrentar o problema traz resultados positivos para quem deve e evita desgastes para toda a comunidade de condôminos.

Colaboração de Michele Louvores