O que fazer se o imóvel financiado tem dívidas de condomínio?

Você está negociando crédito para comprar o apartamento dos sonhos, mas esbarra em um problema que pode transformar tudo em pesadelo: o imóvel financiado tem uma dívida de condomínio enorme. O que fazer em uma situação como essa? 

O imóvel financiado pode ter dívidas de condomínio?

É possível que você compre um imóvel financiado com dívidas de condomínio. Para evitar esse tipo de situação, que pode comprometer o uso desse bem como garantia de pagamento, alguns bancos hoje em dia pede uma certidão negativa de débitos do imóvel junto ao condomínio. 

Esse documento é frequentemente verificado durante a etapa de análise jurídica do financiamento imobiliário, mas é possível encontrar relatos, como este, de pessoas que financiaram um imóvel e depois se surpreenderam com essas dívidas. Por isso, com ou sem a análise do banco, o recomendado é que você consiga uma declaração do síndico, com firma reconhecida, atestando que as taxas estão em dia. 

A regra é que essa dívida seja diretamente atrelada ao imóvel, e não ao seu proprietário. De acordo com o artigo 1.345 do Novo Código Civil, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Por isso, quando o proprietário vende o apartamento, essa dívida “cai no colo” do comprador. 

O que fazer se eu comprar um imóvel com dívida de condomínio?

Comprar um imóvel com dívida de condomínio é sempre uma cilada, porque o vendedor, uma vez retirado dos registros na matrícula do imóvel, não será cobrado pelo síndico. Por outro lado, o imóvel corre o risco de ser penhorado para quitar (ou seja, eliminar) as dívidas que estão em aberto. Nesse caso, você tem as seguintes alternativas:

• Caso a compra ainda não tenha sido concretizada, recomendamos que você desista dela – isso vai poupar você e sua família de muitas dores de cabeça. 
• Se você não quiser desistir de comprar, você pode exigir do vendedor que essa dívida seja paga antes que o processo de compra e venda avance. Não esqueça de depois pedir a documentação do condomínio declarando o fim desses débitos. 
• Você pode também exigir do comprador um desconto proporcional ao valor da dívida, que deve ser detalhada no contrato de compra e venda assinado entre as partes. Nesse caso, não deixe de apurar o real valor da dívida junto à administração do condomínio.
• Caso você já tenha comprado o imóvel sem saber dessa dívida, pode tentar na Justiça um ressarcimento das dívidas pelo antigo proprietário. Mas não existe nenhuma garantia de resultado favorável a você. 

A dívida do condomínio pode penhorar um imóvel financiado?

A penhora de imóveis é como chamamos a apreensão judicial de um imóvel para quitar uma dívida O fim desse débito é possível graças ao com o valor obtido com a venda (em leilão) do apartamento ou da casa. Mas será que uma dívida de condomínio pode penhorar um imóvel financiado?

O entendimento dos tribunais hoje é que o imóvel financiado, quando não quitado, não pode contar como uma propriedade do seu comprador, e sim do banco que autorizou o financiamento. Dentro dessa lógica, a penhora desse tipo de bem não deve ser autorizada se servir para satisfazer uma dívida qualquer parte que não seja o banco (que tem esse imóvel como garantia de uma operação de crédito). 

Mas, nos tribunais, não é possível observar decisões claras e uniformes sobre esse tema, e a opinião de especialistas em direito imobiliário também se divide. Alguns acreditam que, por não ter a posse do bem, o banco que financiou o imóvel não pode ser penalizado por uma taxa que é de responsabilidade de quem ocupa a propriedade – o comprador.

No livro Condomínio edilício: aspectos de direito material e processual, o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Rubens Carmo Elias Filho, defende que “enquanto perdurar o regime da alienação fiduciária, nada justifica a inserção do credor-fiduciário no polo passivo da demanda”. Nesse caso, uma penhora não poderia ir adiante, para não prejudicar o banco. 

Já neste processo, os desembargadores do Tribunal de Justiça de São Paulo deram ganho de causa ao condomínio, e autorizaram a penhora de um apartamento que ainda estava sendo pago junto à Caixa Econômica Federal. Em um caso parecido, este outro acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo também autorizou a penhora. 

Uma dívida de condomínio impede de financiar um imóvel?

Dificilmente uma dívida de condomínio impede alguém de financiar um imóvel, segundo o analista de negócios da Loft Cred Felipe Soares. “Apenas se isso comprometer de maneira considerável a venda do apartamento por questão de valores, mas é possível contornar a situação com alguma declaração de ciência das partes ou formulário”, explica. 

Como já mencionamos, alguns bancos pedem certidões negativas de ônus dos síndicos ou administradores dos imóveis em questão. Ainda assim, existem muitos relatos de compradores que se surpreenderam com o tamanho da dívida do condomínio depois que terminaram o processo de financiamento e se mudaram para as unidades compradas. 

De todo modo, recomendamos que você sempre peça ao proprietário do imóvel uma certidão ou declaração de quitação de débitos do condomínio. Se o vendedor não arrumar essa documentação, você pode procurar diretamente o síndico ou a administradora responsável. Caso você descubra uma dívida, vale a pena pensar se compensa driblar esse problema ou não. 

Como declarar dívidas e ônus de imóvel financiado no IR?

As despesas de condomínio não precisam ser declaradas no Imposto de Renda, até porque elas não geram nenhuma dedução. Para declarar outras dívidas no IR, que venham de empréstimos bancários ou de pessoas físicas, você deve incluí-las na aba “Dívidas e Ônus Reais”.

Dentro dessa seção, vão aparecer campos de descrição, onde você insere todos os dados sobre o credor da dívida, e sobre a situação da dívida no ano anterior e no ano referente à declaração. Sempre preencha com o valor total da dívida nesses dois momentos. Não esqueça também de inserir o código certo de acordo com o credor: 11 vale para bancos e 14 para pessoas físicas. 

No entanto, se você quer declarar o valor do imóvel financiado em si, essa informação não entra em “Dívidas e Ônus Reais”, e sim em “Bens e Direitos”.  Nessa aba, você deve declarar o nome da instituição que concedeu o financiamento, o valor total e o status de pagamento. 

A “Situação em 31/12” do ano da declaração deve ser preenchida com o total que já foi pago por você ao banco até aquela data – e não com o valor real do imóvel.

• Como declarar bem deixado como garantia em um empréstimo?

O condomínio pode cobrar dívida depois de cinco anos?

A prescrição da dívida de condomínio acontece depois de cinco anos, como funciona com outros tipos de cobranças atrelados ao seu CPF. No entanto, se o condomínio entrou na Justiça para cobrar a dívida (e possivelmente penhorar o imóvel), esse prazo deixa de contar. Isso quer dizer que, enquanto a ação judicial estiver correndo, a cobrança do condomínio ainda é válida – e o tribunal pode obrigar você a pagá-la. 

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Com a Loft Cred, seu financiamento tem mais segurança e agilidade. Nossos especialistas ajudam você a providenciar toda a documentação necessária e preenchem os formulários obrigatórios por você. Se alguma pendência aparecer na documentação, nossa equipe trabalha para resolvê-la o quanto antes. A melhor notícia é que toda essa assistência personalizada não traz qualquer custo extra para seu financiamento. 

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