A análise jurídica é uma etapa fundamental de um financiamento imobiliário. Nela, o banco faz uma varredura nos documentos apresentados pelas partes (compradores e vendedores) e também na documentação do imóvel.
Você está prestes a passar pela análise jurídica? Neste artigo, vamos explicar em detalhes como ela funciona e tirar as suas dúvidas sobre prazos e documentos a providenciar. Vamos mostrar também quais são as principais pendências que podem ser detectadas pelos bancos nesse tipo de avaliação.
- O que é a análise jurídica em um financiamento imobiliário?
- Quando ocorre a análise jurídica em um financiamento de imóvel?
- Existe um processo diferente de análise para cada instituição?
- Quais são os documentos necessários para a análise jurídica
- Principais dúvidas sobre a análise jurídica
- Como funciona a análise jurídica de um financiamento imobiliário com a Loft?
O que é a análise jurídica em um financiamento imobiliário?
Antes de assinar o contrato, o banco vai precisar validar uma série de documentos e informações pessoais das partes envolvidas, principalmente do comprador (aquele que está buscando crédito). É para isso, e para garantir a segurança da operação, que serve a análise jurídica em um financiamento imobiliário.
Assim, cada banco solicita uma lista de documentação ao comprador. Em geral, entram na lista documentos pessoais (como RG e CPF), certidões de nascimento ou casamento, comprovantes de residência e outros.
Do imóvel, normalmente a certidão de matrícula é pedida, assim como documentos relativos aos pagamentos de IPTU da propriedade. O vendedor também precisa providenciar uma papelada ao banco, como RG e CPF. Por isso é tão importante olhar com atenção para a lista de exigências do seu banco.
Quando ocorre a análise jurídica em um financiamento de imóvel?
A análise jurídica, em geral, vem depois que o cliente é aprovado na análise de crédito. Essa análise inicial leva em conta só a capacidade de pagamento do comprador. Já a avaliação jurídica é mais profunda e complexa, e serve principalmente para atestar que o comprador pode mesmo comprar aquele imóvel. E que nem o imóvel e nem o vendedor tem qualquer pendência impedindo a venda.
Normalmente, os bancos também fazem uma avaliação do imóvel antes de olhar para a documentação das partes. A avaliação do imóvel é feita por uma empresa de engenharia contratada pelo banco. Um técnico vai até a propriedade e avalia aspectos estruturais e de mercado para emitir um laudo de avaliação, com um valor fixado para o imóvel em questão.
Depois da análise jurídica, comprador, vendedor e o banco passam à assinatura do contrato de financiamento. Significa que deu tudo certo e que você pode comprar o imóvel que deseja. Mas lembre-se: o dinheiro só vai ser liberado depois que esse contrato for registrado em cartório.
Existe um processo diferente de análise para cada instituição?
A análise jurídica segue um padrão semelhante em todas as instituições financeiras, mas é comum que elas peçam documentos diferentes. É comum também que a documentação necessária para assinar um contrato de financiamento varie de acordo com a comarca (região) onde o imóvel tem sua matrícula.
Tem diferenças bem pontuais em relação a documentos, mas nada tão complexo. O padrão dos bancos é: matrícula, documentos do comprador e documentos do vendedor. E documentos do Fundo de Garantia (FGTS), se houver. Mas um banco pode solicitar para você uma certidão de condomínio. Ou, dependendo da comarca, o cartório exige alguma informação adicional.
Quais são os documentos necessários para a análise jurídica
Além de formulários com informações específicas pedidas pelo banco (como formulários com dados pessoais e informações de saúde), é comum que os bancos peçam os seguintes documentos:
Do imóvel:
- Certidão de matrícula atualizada (dos últimos 30 dias)
- Cópia do carnê de IPTU/Certidão de situação fiscal em relação ao IPTU
- Contato do gerente, se o imóvel tiver saldo devedor em aberto com outro banco
Do comprador:
- Documentos pessoais (RG e CPF)
- Certidão de casamento (se casado ou em união estável)
- Documentos pessoais da pessoa com quem você é casado (se aplicável)
- Comprovante de residência
- Contrato e/ou Estatuto Social atualizado (se o comprador for pessoa jurídica)
- Certidão de regularidade do pagamento do FGTS (se for pessoa jurídica)
- Certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e à Dívida Ativa da União
- Formulários preenchidos (de acordo com as exigências do banco)
Do vendedor (pessoa física):
- Formulários pedidos pelo banco, preenchidos
- Cópia simples da certidão que comprove o estado civil
- Documentos de identificação pessoal (RG e CPF)
Do vendedor (pessoa jurídica):
- Contrato social com últimas alterações ou consolidações (se for empresa LTDA)
- Estatuto social da empresa com as últimas alterações ou consolidações (se for S.A.)
- Contrato social com alterações ou consolidações com carimbo da junta comercial (se for MEI)
- Declaração de Firma Mercantil Individual (se for empresa individual)
- Carta ou declaração informando quem representará a pessoa jurídica na assinatura do contrato, informando dados pessoais sobre essa pessoa e a última alteração contratual
Principais dúvidas sobre a análise jurídica
É muito comum que, diante de tantos documentos e demandas, os compradores tenham algumas dúvidas quanto à análise jurídica. Separamos as questões mais frequentes a seguir:
Demora cerca de 30 dias. Mas esse prazo pode variar se você tiver algum problema na documentação ou na matrícula do imóvel, ou se o banco pedir informações adicionais para aprovar a operação.
Em geral, a análise jurídica verifica se a operação pode prosseguir com base nas informações presentes na matrícula do imóvel. Portanto, se houver algum registro na matrícula ou alguma inconsistência (como, por exemplo, a área do imóvel ser muito diferente da constatada no laudo de avaliação), a instituição pode parar o processo de financiamento.
Se não tiver na matrícula, não vai ser impeditivo. Só vai ser impeditivo se tiver uma penhora gravada na matrícula, por exemplo. Aí o banco não vai continuar enquanto não houver a baixa daquela penhora. Ou então uma mudança de titularidade do imóvel que não está na matrícula.
Pode ser ainda que o imóvel esteja alienado a outro banco, e aí o processo de financiamento seria o de interveniente quitante, no qual o seu banco vai pagar o saldo devedor ao do vendedor para permitir a venda do imóvel. Ou então que o imóvel esteja em situação de doação com reserva de usufruto. Nesse caso, é preciso fazer a baixa de usufruto na matrícula.
Todo banco faz essa apuração de CPF durante a análise jurídica, mas não é toda dívida que importa para o banco, o score de crédito do vendedor, por exemplo, não é relevante. Basta saber se ele tem alguma dívida que recaia sobre o imóvel, o que poderia comprometer a integridade dessa propriedade como garantia para o banco.
Porém, se o vendedor for pessoa jurídica e tiver apontamento em sua Certidão de Tributos Federais e no Certificado de Regularidade do FGTS (que atesta a contribuição regular da empresa para o FGTS dos funcionários), o financiamento pode não prosseguir.
Como funciona a análise jurídica de um financiamento imobiliário com a Loft?
A Loft Cred é uma assessoria de crédito imobiliário que ajuda você ao longo de todo o processo de financiamento com o banco. E isso inclui a análise de crédito. O time da Loft ajuda você a reunir documentos necessários e fica responsável pelo envio deles. Também preenche formulários por você e auxilia com qualquer pendência detectada na matrícula.
O passo a passo até a análise jurídica é o seguinte:
- Você simula seu financiamento com a Loft Cred
- Se você quiser submeter a simulação à análise dos bancos, faz um cadastro conosco e informa suas preferências
- Um especialista em crédito vai entrar em contato com você e confirmar seus dados
- Se o banco aprovar seu crédito, voltamos a entrar em contato. Se ele pedir mais documentos para a aprovação, repassamos essa solicitação a você
- Nossos especialistas ficam à sua disposição para orientá-lo em relação às melhores linhas de crédito para o seu bolso, de acordo com o seu perfil
- Se você optar por um banco específico, a Loft Cred dá prosseguimento e acompanha a sua proposta
- Quando chegarmos à análise jurídica, preenchemos formulários e ajudamos você a reunir a documentação necessária. Caso alguma pendência apareça, faremos o possível para resolvê-la com rapidez
Depois disso, nossa equipe ainda providencia a assinatura do contrato (que pode ser feita da sua casa) e o registro desse contrato no cartório competente, além da emissão da guia do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (o ITBI). Todo esse serviço não tem custos adicionais para você.
