É possível haver penhora de imóvel financiado?

Você já deve ter ouvido falar de penhora de imóveis no noticiário, possivelmente mencionada em meio a casos de corrupção que ganham espaço na mídia. Ou então em situações de não pagamento de pensão alimentícia. Mas afinal, o que acontece quando um imóvel é penhorado? E será que a penhora de imóvel financiado pode ser feita no Brasil?

Ao longo deste texto, vamos explicar para você o que é penhora. Em que casos ela é possível ou não, e se é permitida a penhora de bens em alienação fiduciária (como os imóveis comprados por meio de financiamento).

Penhora de imóvel financiado: quando é permitida?

A penhora de imóvel financiado é a apreensão do imóvel de uma pessoa física ou jurídica, por determinação judicial, com o objetivo de pagar totalmente uma dívida que essa pessoa tem com um credor. 

O entendimento dos tribunais hoje é que o imóvel financiado, quanto não quitado, não pode contar como uma propriedade do seu comprador, e sim do banco que detém esse financiamento. 

Por isso, a penhora desse tipo de bem não é autorizada se servir para satisfazer uma dívida de terceiros. Ou seja, de alguma instituição que não seja o banco que tem esse imóvel como garantia de uma operação de crédito. 

Em um financiamento de imóvel, o próprio imóvel adquirido serve de garantia para a operação. Isso quer dizer que, se o comprador não honrar as prestações com o banco, esse banco pode levá-lo a leilão de forma a não ser prejudicado pela inadimplência desse cliente. Por isso, dizemos que o imóvel está alienado ao banco: a propriedade desse bem, de certa forma, está sob o controle da instituição, e não do comprador. 

Penhora de imóvel: como funciona?

A penhora de imóvel serve para garantir o pagamento de uma dívida. Ela consiste na apreensão, por meio de uma decisão judicial, de bens que podem ser leiloados de forma a quitar uma dívida. A ação judicial, nesse caso, é proposta por aqueles que precisam ser pagos (os credores). 

Diversos motivos levam à penhora de um imóvel. Alguns deles são:

• Quitar dívidas de financiamentos imobiliários
• Dívidas trabalhistas com os funcionários que trabalhavam no próprio imóvel
• Dívida de pensão alimentícia
• Inadimplência nas obrigações sociais da propriedade, como o pagamento do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) ou a taxa de condomínio
• Quando o imóvel foi posto em garantia para um empréstimo com hipoteca por algum motivo além de um financiamento imobiliário
• Adquirir o imóvel com dinheiro sujo ou ilícito
• Quando um fiador de contrato de aluguel precisa arcar com a inadimplência do inquilino por quem ele está responsável

A reportagem abaixo mostra um exemplo de situação na qual um imóvel pode ser penhorado: por causa de dívidas de condomínio acumuladas.  

O que acontece quando um imóvel é penhorado?

Imagine o caso de um imóvel que foi hipotecado como garantia de uma operação de crédito. Caso a pessoa que tem a posse do imóvel não pague a sua dívida, ou atrase muitas prestações, a instituição que emprestou dinheiro pode cobrá-la na Justiça. Dessa forma, o dono do imóvel será notificado e receberá um prazo para quitar o seu débito. 

Se não fizer nada dentro do prazo, o imóvel pode ser penhorado por uma decisão judicial. Com a penhora, o “dono” perde a posse do imóvel. E dessa forma, essa propriedade poderá ser leiloada para pagar a dívida em aberto. Caso o valor arrecadado com o leilão seja maior que o débito, o restante fica com o devedor.

Imóvel financiado pode ser penhorado?

Um imóvel financiado só pode ser penhorado se o processo de penhora for conduzido pelo próprio credor do imóvel – isto é, o banco responsável por financiá-lo. Esse é o entendimento dos tribunais. Se outra dívida for a responsável pelo pedido de penhora, ele deve ser negado.

Em março de 2020, a 3ª turma do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que uma devedora não poderia ter o imóvel penhorado, porque ele constava como garantia de um financiamento. Ela tinha uma dívida de R$ 3 mil com o condomínio onde o apartamento estava localizado. A lógica é que o imóvel não era um bem que pertencia à devedora, porque sua propriedade estava cedida ao banco pela alienação fiduciária. 

O que é é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é a transferência da propriedade do imóvel de um devedor (uma pessoa, física ou jurídica) a um credor (o banco, no caso dos financiamentos habitacionais). Dizemos que um imóvel está alienado quando o banco responsável pelo crédito mantém direitos sobre o imóvel até que o saldo devedor seja extinto. 

Essa alienação fica registrada na matrícula do imóvel uma vez que o contrato de financiamento, depois de assinado, é encaminhado ao Cartório de Registro de Imóveis. Ao mesmo tempo em que a propriedade passa a ser do banco, o comprador do apartamento ainda tem a posse do imóvel e pode morar nele normalmente enquanto paga as prestações.

Uma vez zerada a dívida, esse comprador precisa levar o termo de quitação, emitido pelo banco, para o registro no cartório de imóveis competente. E assim, ele vira o proprietário oficial do apartamento. 

A alienação fiduciária é bastante confundida com a hipoteca, mas são duas coisas diferentes. A alienação não precisa de um processo judicial para ser executada. Tudo é feito no âmbito cartorial. Afinal, a propriedade do bem já é do banco durante o período da dívida. Ela não precisa ser reconhecida na Justiça. 

Na hipoteca é diferente. Ela também serve como garantia para uma operação de crédito, mas fica apenas gravada na matrícula do imóvel sem que a propriedade passe a ser do banco de forma automática. Tanto a propriedade quanto a posse são mantidas com quem compra o apartamento em questão.

No entanto, esse imóvel pode ser tomado pelo banco caso as prestações não sejam pagas em dia. Nesse caso, o credor precisa entrar na Justiça com uma ação de execução hipotecária. Se a sentença for favorável ao banco, o imóvel pode ir a leilão.

O processo de tomada da posse do imóvel é bem mais caro e lento no caso da hipoteca. Por isso, os bancos costumam usar como forma de garantia imobiliária a alienação fiduciária. Para efeitos de comparação, 2,9 mil imóveis foram comprados com hipoteca como forma de garantia bancária em dezembro de 2020. No mesmo mês, 18,5 mil foram adquiridos com alienação fiduciária. Os dados são do Banco Central. 

Bem de família pode ser penhorado?

Um imóvel que é considerado bem de família não pode ser penhorado – a não ser que se enquadre em algumas exceções. Mas afinal, que apartamentos ou casas são chamados de bem de família? 

Para ser classificado assim, de acordo com a Lei 8.009 de 1990, o imóvel deve ser a residência de um casal ou de uma família que serve como moradia permanente dessas pessoas. Também deve ser o único imóvel da família. 

A lógica é proteger o direito básico à moradia nesses casos, mas existem situações nas quais a penhora está autorizada mesmo se o imóvel for um bem de família. De acordo com o próprio texto da lei, o imóvel pode sim ser apreendido judicialmente se:

• O pedido de penhora for feito pelo credor do financiamento que permitiu a compra ou construção daquele imóvel 
• A compra do imóvel tiver sido feita com dinheiro vindo do crime
• A penhora for parte de uma cobrança de impostos, taxas e contribuições geradas pelo próprio imóvel familiar (como o IPTU)
• Em casos de dívida de pensão alimentícia 
• Para execução de hipoteca do imóvel

Alienação fiduciária de bem de família pode justificar a penhora? O que diz o STJ

Segundo a jurisprudência vigente, a impenhorabilidade do bem de família não é mantida caso a iniciativa de penhorar o imóvel venha do próprio banco que financiou aquele imóvel e que detenha a propriedade dele por meio da alienação fiduciária. A própria lei prevê que esse é um dos casos nos quais o bem de família pode ser penhorado. 

O próprio STJ acordou em 2019 que um imóvel com alienação fiduciária considerado bem de família não é impenhorável. Segundo a decisão da 4ª turma, o credor que detém a propriedade desse imóvel pode sim pedir a sua penhora. Esse mesmo entendimento já tinha sido  o mesmo da maioria da 3ª turma do STJ, que negou um recurso para o devedor nesse mesmo processo.  

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