Se você acredita que é o momento certo para fazer o financiamento do seu segundo imóvel mas ainda tem muitas dúvidas, neste artigo explicamos em detalhes quais são as possíveis restrições para a segunda operação de crédito, quantos financiamentos você pode ter em seu nome e como dar esse passo com o planejamento necessário e sem grandes riscos.
Como fazer o financiamento do segundo imóvel?
Fazer o financiamento do segundo imóvel é, na verdade, algo bem parecido com o que você precisou fazer para adquirir o primeiro.É preciso recorrer a uma instituição financeira, passar por uma análise de crédito, ter sua renda mensal aferida, realizar uma avaliação do imóvel e da documentação fornecida e assinar um contrato de financiamento.
Se for proprietário de imovel, você pode adquirir outro financiado. No entanto, a operação pode apresentar algumas particularidades. Se você tem um imóvel quitado, isso não deve gerar problemas, mas se tem um em financiamento, deve tomar cuidado com o limite de comprometimento de renda (30%).
Para quem tem um imóvel quitado ou tem um financiamento ativo pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), é possível usar o FGTS em um financiamento de até R$ 1,5 milhão, desde que você não se enquadre nas várias restrições estabelecidas para o uso do fundo. Não é permitido usar o FGTS se você tem outro financiamento ativo via Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Em relação à aceitação do banco, se você for recorrer à situação financeira onde fez o primeiro financiamento, pode ser que sua boa relação com o credor conte pontos, mas atente para outros aspectos observados na análise de crédito: além da renda (que pode ter aumentado ou diminuído na comparação com a época da primeira operação) o banco avalia seu score de crédito, seu perfil enquanto pagador, sua possível presença em listas de restrição internas etc.
É um bom momento para financiar o segundo imóvel?
É preciso ressaltar que o momento é bastante propício para financiar um segundo imóvel. Com a taxa Selic baixa (em um patamar de 2%), dados e especialistas indicam que o mercado imobiliário está super aquecido.
Para se ter uma ideia, agosto de 2020 registrou R$ 11,7 bilhões em financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). É o maior valor em toda a série histórica disponibilizada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), com dados de 2002 em diante. As cifras englobam construção e aquisição de imóveis.
Já o número de unidades financiadas para construção e aquisição também foi bem alto em agosto: 39,5 mil, quase 50% a mais que os 26,3 mil que o mesmo mês de 2019. Segundo um levantamento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) publicado no Valor Econômico, lideranças do setor imobiliário projetam o quadro positivo do mercado vai se sustentar em 2021.
Quem é proprietário de um imóvel pode financiar outro imóvel?
Sendo proprietário de um imóvel, você pode financiar outro imóvel sim. Mas, como já alertamos, preste atenção às condições da nova operação e ao possível uso do FGTS. Lembre-se: para usar os recursos do fundo, você não pode ser proprietário de um imóvel onde mora ou trabalha (nem de um nos arredores). Mas há exceções.
Se você está se perguntando como obter financiamento de segundo imovel com o FGTS, conheça a lista de condições para usar o fundo. Primeiro, as regras em relação ao imóvel que pode ser financiado com esses recursos:
- O valor do imóvel deve ser de até R$1,5 milhão
- O imóvel deve ser ser urbano e residencial, e usado para a moradia do comprador
- Deve ter condições de habitabilidade e ausência de problemas de construção estabelecidas pela avaliação do imóvel
- O imóvel precisa estar matriculado em cartório de registro de imóveis e não ter nenhum gravame que impeça sua compra
- O bem não pode ter sido adquirido com recursos do FGTS há menos de 3 anos (contando a data do registro de aquisição na matrícula do imóvel)
Existem também algumas restrições que dizem respeito ao proprietário, que precisa:
- Ter no mínimo três anos de trabalho com carteira assinada, sendo eles em consecutivos ou não (pode ser em empresas diferentes também)
- Não ser proprietário nem, como informa a Caixa, “possuidor ou promitente comprador, usufrutuário ou cessionário” de um imóvel residencial urbano no seu município de residência ou no local em que você trabalha, incluindo municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana
- Não ter nenhum outro financiamento ativo no SFH
Portanto, se você morar em um apartamento e quiser financiar outro para seu filho em sua cidade, por exemplo, o uso do FGTS não é possível. Por outro lado, você pode usar o dinheiro do FGTS para financiar um imóvel, por outro lado, se for proprietário de até 40% do imóvel em que mora. Ou então se tiver se divorciado e pedido o direito de morar no seu imóvel original.
No caso de aquisição de imóvel em construção, o FGTS só pode ser usado para imóvel em construção no terreno próprio do titular ou para aquisição de terreno em construção.
Posso financiar dois imóveis ao mesmo tempo?
Financiar dois imóveis ao mesmo tempo é possível, mas não é exatamente fácil. Antes de mais nada, é preciso ter renda suficiente para arcar com todas as parcelas – e isso será avaliado pelo banco credor, que pode simplesmente vetar a segunda operação se seus ganhos forem insuficientes.
Ao mesmo tempo, como já mencionamos, se você tiver um financiamento ativo pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), não pode usar recursos do FGTS na segunda operação. Se o outra operação em aberto for via SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), não há problemas nesse sentido – desde que seu caso não se enquadre em nenhuma das restrições ao uso do dinheiro do fundo.
Se você está se perguntando como financiar o segundo imovel pela Caixa com o primeiro ainda não quitado, saiba que o banco, o principal credor de financiamentos imobiliários no Brasil, já chegou a proibí-los, mas autoriza seus clientes a manter dois financiamentos em aberto desde 2016. A mudança veio para estimular a construção civil e a aquisição de unidades habitacionais, como justificou a Caixa na época.
Quantos financiamentos de imóveis posso ter?
Você pode ter quantos financiamentos de imóveis – não há nenhuma regra proibindo o número número de operações de crédito que você vai contrair ao longo da vida. Ao mesmo tempo, lembre-se: prudência e planejamento são sempre necessários.
Afinal, cada operação representa uma nova avaliação do seu perfil pelos banco credor. “Um financiamento imobiliário pode ser negado por motivos de restrições cadastrais (nos próprios bancos) dos proponentes, por falta de enquadramento de renda e por score baixo”, observa Daniela Alves, especialista da área de produtos financeiros da Loft.
Posso ter dois financiamentos em bancos diferentes?
É possível ter dois financiamentos em bancos diferentes, e a avaliação de crédito será empreendida por cada uma das instituições financeiras, ainda que o devedor seja a mesma pessoa.
A hora de negociar com os bancos costuma ser desgastante, esteja você em seu primeiro, segundo ou terceiro financiamento. Por isso, ter o auxílio gratuito para financiamento imobiliário da Loft na hora de fechar negócio poupa você do manejo da documentação e da burocracia envolvida.
Os consultores da nossa assessoria realizam toda a negociação com bancos parceiros, e você recebe a melhor proposta de crédito e toda a orientação que precisar sem sair de casa. Se estiver interessado em agilizar e simplificar seu próximo financiamento, cadastre-se aqui e conte com a ajuda do Loft.
