Mesmo com os juros elevados, muitos brasileiros não desistiram de adquirir um imóvel em 2022. Segundo a Abrainc-Fipe, o volume de novos financiamentos imobiliários cresceu 5% no primeiro semestre deste ano em comparação ao mesmo período em 2021. A razão para isso é que os juros do crédito imobiliário não cresceram na mesma proporção que a Selic. “Apesar da alta na Selic, que subiu de 2% (2021) para 13,75%, o aumento na taxa de financiamento imobiliário foi inferior a 2% ao ano”, afirma Luiz França, presidente da Abrainc.
Em 2021, a taxa para crédito imobiliário girava em torno de 7% ao ano, hoje, ela está próxima de 9,5% na maior parte dos grandes bancos brasileiros.
Sandro Gamba, diretor de negócios imobiliários do Santander, marcou presença na Conecta Imobi 2022 e disse que enxerga o momento de juros em alta como delicado, mas que há uma chance de investimento do comprador que deseja financiar um imóvel: “O crédito imobiliário continua muito forte, e nós devemos fechar o ano com a segunda maior marca de produção da história. Você [corretor] tem uma oportunidade para gerar valor de venda com essa diferença entre Selic e crédito imobiliário”.
Bruno Gama, CEO da CrediHome by Loft, avalia que o crédito imobiliário está em um “patamar saudável” – com taxas equivalentes às de 2018 e 2019 – e enxerga o momento como o melhor para a compra de um imóvel. “Existe a possibilidade de os bancos subirem essa taxa até o final do ano ou em 2023, por isso, reforço que o momento é muito bom para que os clientes finais tomem esse crédito”, afirma. Gama também acredita que, no curto prazo (pelo menos nos próximos 12 meses), a taxa não deve ficar abaixo do patamar que está atualmente.
Um dos segmentos que apresentou maior representatividade no mercado foram os imóveis de médio e alto padrão. Esse movimento já vinha acontecendo desde 2021, com o lançamento de 64.505 unidades, 220% a mais do que em 2020. Em 2022, esse mercado permaneceu aquecido e muitos brasileiros foram atrás de moradias desse tipo.
O crédito imobiliário apresenta uma grande vantagem perante a taxa de juros: ele tem um teto de 12% . Ou seja, mesmo se a taxa chegasse ao seu teto, o percentual seria menor do que a taxa básica de juros da economia atualmente.
Isso gera para o comprador a possibilidade de pagar juros mais baixos. Além disso, a expectativa é que em 2023 a Selic comece a retrair, o que representará uma redução no valor da taxa de crédito imobiliário.
Taxa selic hoje
Após 12 altas consecutivas, o Banco Central optou por não elevar a taxa básica de juros da economia (Selic) no último Copom, que aconteceu no dia 21 de setembro. A notícia foi recebida com entusiasmo, ainda que o patamar de juros seja o maior desde 2017.
Por que o crédito imobiliário não acompanha a Selic?
O principal motivo para essa diferenciação entre Selic e crédito imobiliário é graças à regra do Banco Central que determina que 65% do valor aplicado na poupança seja usado para financiamento. Isso, no entanto, não significa que a Selic não tenha influência no crédito imobiliário.
Quando a Selic sobe, o rendimento da poupança aumenta também, e a taxa de financiamento imobiliária fica mais cara porque o banco precisa repassar o rendimento para o investidor.
A boa notícia para quem pretende financiar um imóvel é que existe um limite para tal remuneração. Desde o final do ano passado, quando a Selic ultrapassou 8,5% ao ano, o rendimento da poupança é de 0,5% ao mês + TR, independente da taxa de juros.
Bruno Gama alerta que aqueles que desejam comprar um imóvel agora podem também contar com a portabilidade, ou seja, trocar o contrato de financiamento do próprio banco ou mesmo mudar de instituição financeira. “Sempre existe a possibilidade do cliente usar a portabilidade no caso de daqui alguns anos as taxas de juros [imobiliário] caírem. O cliente pode negociar com o próprio banco ou mudar para um com taxas mais baixas”, explica.
Mercado primário em alta
Sandro Gamba também destacou que o mercado primário – lançamentos imobiliários – está em uma crescente.
No último ano, o lançamento de imóveis cresceu 27% no Brasil em relação a 2020. De acordo com a Abrainc, 153.726 unidades foram inauguradas – o que trouxe um recorde da série histórica que se iniciou em 2014. Para este ano, Gamba acredita que o recorde pode ser batido novamente.
Até o momento, os números divulgados pela Abrainc em relação ao primeiro semestre de 2022 comprovam as expectativas do executivo: houve um aumento de 18% de imóveis novos em comparação com o mesmo período no último ano. No total, foram vendidas 87.655 unidades e 62.414 lançadas nos primeiros seis meses deste ano.
O financiamento de imóveis novos chegou a superar o de solicitação de crédito para a compra de usados – que recuaram de R$ 55 bilhões para R$ 39,5 bilhões no período analisado.
Expectativas para o próximo ano
A economia brasileira vem apresentando sinais de melhora significativos. Principal índice de inflação, o IPCA, nos últimos dois meses, registrou deflação – recuo no índice inflacionário de 0,36% em setembro.
Este foi um tópico bastante discutido durante o evento Conecta Imobi 2022, que reuniu profissionais e entidades do mercado imobiliário em São Paulo. Durante o painel “A importância do crédito imobiliário e como incentivá-lo em um cenário de Selic alta”, que reuniu José Carlos Martins, presidente da CBIC, Sandro Gamba, diretor de negócios imobiliários do Santander, Filipe Pontual, diretor executivo da ABECIP, Luiz Antonio França, presidente da Abrainc e Marcelo Dadian, VP de Negócios da ZAP+.
Os especialistas elogiaram o trabalho feito pelo Banco Central para conter a inflação. “Em termos de planejamento da economia, o PIB projetado no início do ano estaria em um determinado patamar, e hoje a maioria dos economistas está falando que o PIB vai ser muito superior”, afirma Sandro Gamba, otimista com a recuperação da economia brasileira.
Sergio Furio, CEO da Creditas, também marcou presença no Conecta Imobi 2022 e falou sobre as suas expectativas para uma queda de juros que pode chegar a 6% ao ano até o final de 2023. “Os juros devem começar a cair já no início do ano que vem. Eu calculo que no início do ano podemos ter uma Selic a 8% e cair ainda mais”, afirma.
Essa previsão também é refletida pelo Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central todas as segundas-feiras. O relatório divulgado em 3 de outubro prevê a Selic a 11,25% em 2023 e queda na inflação do próximo ano. A projeção do PIB subiu para 2,70% ainda em 2022.
Colaboração Yeska Coelho
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