O que é Fração ideal e como calcular?

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A fração ideal é um conceito importante em condomínios. Veja o que ela é, como é possível calculá-la e as vantagens de identificá-la!

06 de junho de 2023

Autor Time Loft
Atualizado: 06 de junho de 2023 6 min de leitura
Fração ideial o que é e como calcular

A compra de um apartamento ou casa de condomínio faz parte dos planos de muitas pessoas, mas ainda assim gera diversas dúvidas. Entre as principais questões que surgem está o conceito de fração ideal.

Para quem vive em condomínio, entendê-lo é essencial. Isso acontece porque a fração ideal é importante para determinar a propriedade de cada dono sobre áreas comuns da construção. Assim, é mais fácil estabelecer as responsabilidades de cada condômino.

Pensando nisso, este artigo detalhará o conceito de fração ideal e explicará como é feito o seu cálculo. Vamos lá?

O que significa fração ideal?

Os condomínios são espaços em que há diversos moradores, certo? Logo, as regras de funcionamento deles são diferentes daquelas que se aplicam quando você compra um terreno e tem uma casa própria.

Por haver uma comunidade específica no ambiente, é natural existirem certos questionamentos e dúvidas sobre a responsabilidade de cada um. Afinal, muitas vezes os apartamentos são de tamanhos diferentes ou os blocos apresentam distinções entre si.

Então a fração ideal indica quanto cada proprietário possui do terreno onde o prédio foi construído e ao próprio empreendimento. Logo, ela não se limita apenas a unidade propriamente dita, pois também engloba as partes compartilhadas do prédio. Entre elas, estão:

  • corredores;
  • elevadores;
  • escadarias;
  • espaços de lazer.

Como cada apartamento tem um tamanho diferente, as frações ideais podem variar bastante. Por isso, para evitar problemas no futuro, a convenção do condomínio deve indicar claramente qual é a fração ideal de cada unidade, tudo bem?

Qual é a base legal do conceito de fração ideal?

A base legal do conceito de fração ideal está prevista no Código Civil Brasileiro. Mais especificamente, o artigo 1.331 do documento regulamenta a propriedade em condomínio.

O texto define o condomínio como a propriedade simultânea de várias pessoas sobre determinado imóvel, dividido em unidades autônomas. Isso significa que cada unidade é uma fração ideal do todo, certo?

Nesse sentido, a lei determina que cada unidade terá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas áreas comuns. Essa fração será identificada em forma decimal ou ordinária na convenção do condomínio.

Além disso, a Lei n.º 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, também traz as regras sobre fração ideal, com um conceito semelhante ao adotado pelo Código Civil.

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Como a fração ideal pode ser calculada?

Agora que você entendeu mais sobre a fração ideal, chegou o momento de compreender o seu cálculo. O processo é feito considerando a relação entre a área da unidade autônoma e o total da área do imóvel, considerando-se os espaços privativos e comuns.

A fórmula é:

Fração ideal = (Área do terreno x Área da unidade residencial) ÷ Área total das unidades

É importante lembrar que o resultado pode ser expresso tanto em fração quanto em porcentagem. Por exemplo, se a fração ideal for 1/4, a porcentagem correspondente será de 25%.

Também vale reforçar que o número deve estar disponível na convenção e ser facilmente consultado por todos. Afinal, a transparência será essencial até para a cobrança de eventuais custos no futuro, como você viu.

Qual é a importância de saber a fração ideal de um imóvel?

Até aqui, você já entendeu o que é a fração ideal de um empreendimento imobiliário e viu como funciona o seu cálculo, não é mesmo? A seguir, entenda qual a importância de saber a fração ideal de um imóvel!

Entender as responsabilidades de cada um

Saber a fração ideal de um imóvel é fundamental porque essa medida define a proporção de responsabilidade de cada proprietário pelas despesas comuns do condomínio. Entre elas estão a manutenção e reparos nas áreas comuns, pagamento de funcionários e outros custos compartilhados pelos moradores.

Para entender melhor, considere o exemplo de uma reforma na garagem. Caso determinado apartamento tenha direito a quatro vagas e outro a apenas uma, é natural que a cobrança não seja idêntica para os dois, concorda?

Já um exemplo numérico pode ajudá-lo a entender como o processo acontece. Se a fração ideal de uma unidade for de 5% e o total das despesas do condomínio é de R$ 10 mil, o condômino deve arcar com o equivalente a R$ 500.

Manter a harmonia entre os condôminos

Ela também ajuda a aumentar a harmonia entre os moradores. Como o número deve ser definido previamente, eventuais assembleias para discutir despesas podem acontecer com mais fluidez e menos discussões sobre cobranças.

Além disso, a fração ideal pode ser usada como base para definir o quórum necessário para aprovar deliberações nesses encontros. Isto é, quanto maior a fração ideal da unidade, maior será a influência na votação. Porém, esse sistema só pode ser adotado se a convenção assim determinar.

No geral, a existência desse valor evita dores de cabeça e disputas entre os condôminos. Durante a realização de obras emergenciais, por exemplo, a diferença na cobrança dos valores é facilmente justificável, o que ajuda a simplificar a gestão do condomínio.

Facilitar a definição de valor do imóvel

Por fim, a fração ideal também se relaciona à valorização do imóvel. Isso acontece porque ela é usada para definir o preço de cada unidade autônoma em relação ao preço total do imóvel. Em geral, quanto maior a fração ideal de uma unidade, maior será seu preço.

Então se determinado apartamento tem fração ideal de 1% e foi vendido por R$ 1 milhão, uma unidade de 0,5% pode ser negociada com base nesse preço. Isso pode facilitar o processo tanto para quem compra quanto para quem vende.

Porém, também vale notar que não é apenas a fração ideal a responsável por definir o preço de negociação. Características como o padrão de acabamento e estado de conservação do imóvel são apenas dois dos outros elementos que interferem na avaliação.

Neste artigo, você entendeu o conceito de fração ideal e viu sua importância para a vida cotidiana em um condomínio. Agora, vale a pena analisar na convenção do seu prédio para conferir o percentual de cada unidade e usar essa informação conforme a necessidade.Quer saber mais sobre imóveis? Veja como solicitar a matrícula atualizada de um imóvel!

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde!

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