Mesmo se você não tiver familiaridade com o mercado financeiro, pode ter topado com as letras “FII” nos jornais. Trata-se de sigla para Fundo de Investimento Imobiliário, um tipo de investimento que tem ganhado muita popularidade no Brasil.
Atualmente há mais de 430 fundos imobiliários no Brasil, que juntos emitiram mais de 1 bilhão de cotas na bolsa de valores B3 e somam 362 mil cotistas. Essa popularidade tem motivo: entre maio de 2018 e maio de 2019, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) alcançou 15,3% – um número bem maior que o da poupança, com seus 4,6%, e do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), com 6,4%.
O que são fundos imobiliários?
Resumidamente, esse tipo de investimento reúne pessoas para investir em ativos imobiliários diversos, de galpões industriais a faculdades, cemitérios e shopping centers.
Uma das particularidades dos fundos imobiliários é oferecer uma remuneração mensal e livre de tributação do imposto de renda para seus cotistas. Ela é proveniente da distribuição do lucro com aluguel, venda ou arrendamento de bens naquele período.
Qualquer um pode investir em FIIs, basta usar seu dinheiro para adquirir cotas no fundo desejado, o que é feito através de uma corretora na bolsa de valores. Uma vez que as cotas tenham sido adquiridas, não é preciso se preocupar com seu dia a dia: cada fundo imobiliário tem um gestor, que é uma instituição financeira, para administrá-lo. A grande sacada de fundos imobiliários é diversificar seu portfólio.
Como os fundos de investimento funcionam?
Os fundos imobiliários têm formas variadas. Para que investidores façam escolhas bem-informadas, todos devem disponibilizar sua cartela de ativos online, que explica onde e quais são os ativos envolvidos. Antes de investir, você deve analisar passo essencial para qualquer investidor.
Seu planejamento também é detalhado: antes de serem abertos ao público, os fundos precisam divulgar seu regulamento, que inclui diretrizes e política de investimentos. Dentro desse cenário, a primeira distinção é entre fundos imobiliários de duração determinada e de duração indeterminada.
Depois disso, é possível categorizá-los em mais dois tipos. Primeiro, há os chamados fundos de tijolo, que são baseados em imóveis que existem (ou seja, ativos que já estão operando) ou estão em vias de existir (o que pode incluir sua construção). Ou seja, é possível adquirir cotas para a compra, construção e locação de imóveis.
Quando você compra uma cota, é dono de uma fração de todos os ativos daquele fundo imobiliário. O mais comum é de shopping centers, como o XP Malls, por exemplo. Ao comprar uma cota você tem uma fração do Shopping Cidade Jardim e do Shopping Cidade São Paulo. Todo mês, o fundo distribui um rendimento que nada mais é do que o aluguel dos vários prédios.
E também há os fundos de papel que investem em títulos financeiros relacionados com o mercado imobiliário, como Certificado de Recebíveis Imobiliários e ações de empresas do setor imobiliário, e podem ser compostos inclusive por cotas de outros FIIs.
Um FII tem sempre um código próprio para identificação (por exemplo: ABCD11) e começa com uma oferta primária, quando se oferece uma quantidade limitada de cotas para atrair os primeiros investidores-cotistas. Esse investimento inicial é utilizado para avançar nos objetivos do fundo. Eventualmente, uma nova rodada de cotistas se abre.
Como define a Bovespa, “os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário”.
Por lei, fundos imobiliários devem distribuir, no mínimo, 95% dos resultados auferidos naquele mês aos cotistas, de forma proporcional à quantidade de cotas que cada um tem. Esse montante é repassado para a corretora, que envia os valores para as contas de seus investidores.
Rentabilidade de fundos imobiliários
Fundos imobiliários têm dois tipos de rentabilidade:
- Distribuição de rendimentos do mês entre os cotistas, o chamado dividendo mensal
- Valorização de preço das cotas, quando é possível vender as cotas por um preço superior ao que se pagou.
Como em todo investimento, há riscos envolvidos. No caso dos fundos imobiliários, há risco de desvalorização do mercado, risco de liquidez, risco de inadimplência por parte de locatários e risco de vacância (quando não se encontra locatários para os bens imóveis).
Ao mesmo tempo, é um investimento tido como pouco volátil no país. O importante é sempre entender no que se está investindo para alinhar expectativas e se preparar para eventualidades.
Quem considera os fundos imobiliários uma opção de investimento destaca que, ao optar por ela, é possível investir em imóveis sem precisar lidar com os trâmites e as burocracias desse dia a dia – de procurar novos locatários à resolver problemas de manutenção, nada disso é sua responsabilidade.
Como investir em fundos imobiliários
Uma vez que você tenha decidido começar a investir, e já decidiu qual é o FII de sua escolha e anotado seu código de identificação, é só fazer uma ordem de compra via corretora, que consiste em colocar o número de cotas que quer e o valor máximo que está disposto a pagar por elas.
Para investir em fundos imobiliários, basta seguir estes dois passos:
- Abra uma conta em uma corretora de valores. Para isso, você precisará apresentar alguns documentos pessoais e comprovante de residência.
- Faça uma transferência de recursos para sua conta na corretora. O valor mínimo para investir em fundos imobiliários é de R$ 500.
Após esses dois passos, você já estará apto a comprar cotas de fundos imobiliários negociados na bolsa. Para isso, basta acessar a plataforma da corretora e procurar o fundo imobiliário desejado.
Dicas para escolher um fundo imobiliário
Aqui vão algumas dicas para escolher um bom fundo imobiliário:
- Analise o tipo de imóvel que o fundo investe. Existem fundos imobiliários que investem em shoppings, escritórios, galpões logísticos, entre outros.
- Conheça a gestão do fundo. A equipe de gestão é responsável por tomar as decisões de investimento do fundo.
- Verifique a rentabilidade do fundo. No entanto, lembre-se que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
O mercado entra em ação e se encarrega de fazer o resto: encontrar alguém que queira vender cotas daquele fundo por aquele valor e, assim, efetuar a transação. Uma vez que essa etapa tenha transcorrido, pronto! Você agora investe em fundos imobiliários.
