Como investir no mercado imobiliário

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Existem diversas formas de investimento em imóveis, seja com a compra de bens para aluguel ou no mercado financeiro

08 de fevereiro de 2023

Autor Time Loft
Atualizado: 11 de setembro de 2023 20 min de leitura
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Investimentos imobiliários estão entre os preferidos dos brasileiros. Historicamente, a compra de casa ou apartamento para obter renda de aluguel sempre foi considerada uma opção segura para construir patrimônio, mas cada vez mais os investidores têm descoberto outros tipos de investimento imobiliário, como os fundos imobiliários, que são opções para investir em imóveis sem ter que recorrer a aportes iniciais tão altos. 

Seja na compra de um imóvel físico ou nas operações no mercado financeiro, é comum que surjam dúvidas sobre quais as melhores opções e quais os riscos e vantagens do negócio.  Veja abaixo como investir em imóveis, escolhendo a melhor opção de acordo com o seu perfil e capacidade financeira. 

Investir em imóveis para alugar é um bom negócio?

A renda com aluguel continua sendo um dos principais motivos para que os brasileiros comprem imóveis. Mas antes de adquirir um bem com esse objetivo, são precisos alguns cuidados. Eduardo Cruz, diretor da incorporadora Itten, explica que a busca por apartamentos com a finalidade de aluguel deve ser diferente da busca por moradia. 

Segundo Cruz, as chances de alugar são maiores, por exemplo, em apartamentos pequenos e mais próximos ao metrô ou a pólos de transporte público, como apartamentos até 80 m2 em São Paulo próximos ao metrô. “Isso garante que haja sempre procura e menos vacância, ainda que às vezes seja uma área considerada menos nobre”, explica. 

Além disso, o comprador precisa avaliar se será necessário gastar dinheiro com reforma do apartamento e incluir essa despesa no cálculo. O mesmo vale para o financiamento imobiliário. É preciso calcular se o ganho com o aluguel será maior que o valor da parcela mensal, considerando também os juros da operação. 

Vantagens de investir em imóveis físicos:

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– Várias possibilidades de uso

A compra de um imóvel permite diversos tipos de uso, seja para moradia, quanto para obter renda de aluguel. Há ainda a possibilidade de aluguel por temporada com o uso de plataformas online como o Airbnb.

– Valorização acima da inflação

Historicamente no Brasil os imóveis tendem a se valorizar acima da inflação, enquanto os preços dos aluguéis também acompanham a alta dos preços. Ou seja, o proprietário garante que tanto sua renda mensal com os aluguéis, quanto seu patrimônio estejam sempre se valorizando.

– Diversificação de patrimônio

Para investidores que já possuem uma carteira de investimentos alinhada ao seu perfil, a compra de um imóvel físico pode complementar a sua estratégia de diversificação.

– Segurança

Os imóveis são um investimento seguro, uma vez que dificilmente se desvalorizam, a não ser por falta de manutenção, por exemplo. Além disso, no Brasil, em geral há mais famílias buscando imóveis do que opções disponíveis para venda, o que garante que haja sempre demanda, facilitando a venda, caso seja necessário.

Como comprar imóveis baratos?

Quando o objetivo ao comprar um imóvel é investir, ou seja, ganhar dinheiro com aquele bem, é importante que o comprador faça um bom negócio e consiga pagar um bom preço pelo apartamento. Existem diversas formas de comprar imóveis pagando valores abaixo do mercado. Entre elas, imóveis na planta, obras por administração, leilões e imóveis menos conservados.

Vantagens de comprar imóvel na planta

A compra de imóveis na planta tem algumas vantagens. Além de normalmente serem mais baratos que um imóvel pronto, o tempo de financiamento é maior, resultando em parcelas menores. É possível ainda personalizar o apartamento de acordo com o estilo desejado pelo futuro proprietário e negociar descontos com a construtora

O comprador deve ter em mente, porém, que esse é um investimento que só dará retorno no médio ao longo prazo, já que o imóvel ainda está sendo construído. Além disso, o negócio não está livre de riscos, e é importante que o comprador preste muita atenção a todos os detalhes do contrato. 

Na maior parte dos casos, o comprador paga 30% do valor total do imóvel durante o período de construção, que leva em média três anos. Dependendo do contrato, esse valor é dividido em parcelas mensais, semestrais e anuais, que são reajustadas de acordo com a inflação da construção, que costuma ser mais alta do que a média da inflação. Nesse sentido, o comprador deve estar ciente de que o valor das parcelas irá aumentar com o tempo, programando-se financeiramente para isso.

A falta de planejamento pode gerar prejuízos para o comprador, já que ao desistir do negócio, ele pode perder entre 25% e 50% do valor já pago para a construtora. Há ainda os riscos de atrasos na obra e de falência da construtora ou incorporadora, o que fará com que o investidor tenha que entrar na Justiça para obter de volta o valor pago.

Uma das formas mais comuns de ganhar dinheiro com imóveis na planta é vender o apartamento assim que a construção terminar. O imóvel pronto para ser habitado costuma valer mais, e o investidor pode dessa forma lucrar em cima do que pagou inicialmente. Também é possível vender o imóvel comprado na planta.

Apartamento a preço de custo é vantajoso?

Obras por administração, ou a preço de custo, são uma outra modalidade que permite ao comprador economizar em média 20% em relação a um financiamento imobiliário. Há ainda a vantagem de que, quando a construção termina, o apartamento já está quitado, e o comprador não tem mais dívidas.

Nesse modelo, os futuros moradores do prédio dividem entre si os custos da construção. Ou seja, são os próprios compradores que financiam a obra. Porém, é preciso alguns cuidados. Como a empresa que constrói é a mesma que administra os recursos, os compradores têm a responsabilidade de fiscalizar de perto a gestão do dinheiro, além da própria construção.

O ideal é que os compradores façam uma pesquisa sobre a empresa, checando se as obras anteriores foram entregues no prazo, se há algum processo na Justiça contra a companhia, qual a situação jurídica do terreno, a qualidade da construção, e quantas cotas já foram vendidas. 

Essa modalidade é mais indicada para quem já tem o dinheiro da compra, já que não há financiamento. As obras levam em média de 18 a 36 meses para serem concluídas, e o comprador deverá concluir todo o pagamento do apartamento até o fim desse prazo. 

Como comprar imóveis em leilão

A compra de imóveis em leilão pode representar uma economia de 40% a 70% em relação a apartamentos anunciados da forma tradicional. Há casos em que o comprador consegue até mesmo usar o FGTS para pagar por uma parte do imóvel ou financiar, além de poder negociar descontos para pagamentos à vista. 

No entanto, é preciso ficar atento aos riscos. Antes de arrematar o imóvel, o comprador deve ler o edital do leilão com atenção e verificar se o apartamento está desocupado, por exemplo, qual o estado de conservação, se há IPTU e condomínio em atraso, e qual o valor da comissão para o leiloeiro, que é paga pelo comprador. 

Os leilões podem ser online ou presenciais. Para quem não tem experiência com a modalidade, o mais indicado é buscar um leilão realizado por um banco tradicional, como Caixa, Banco do Brasil, Santander, Itaú ou Bradesco.

Comprar imóvel para reformar dá lucro?

Uma alternativa comum para quem deseja lucrar com imóveis é comprar um apartamento antigo e menos conservado e reformá-lo para alugar ou revender. A estratégia pode ser vantajosa, mas como as outras opções, exige cuidados, começando pelo contrato de compra e venda

Antes de fechar a compra do imóvel, o ideal é que o comprador leve um engenheiro ou arquiteto ao local para analisar as reais condições do imóvel e fazer uma estimativa do custo da obra. É importante checar detalhes que são menos visíveis, como instalações hidráulicas e elétricas, que caso estejam danificadas podem representar um custo mais alto à reforma, assim como a manutenção residencial

Vale também pesquisar os preços de materiais de construção e de mão de obra para saber se será possível vender o imóvel por um valor maior que o custo total da compra e da reforma, e ainda garantir um bom lucro.

Investir em terrenos vale a pena?

O investimento em terrenos parece sempre uma opção tentadora: eles são significativamente mais baratos que imóveis construídos e normalmente vêm acompanhados de uma expectativa de valorização, conforme a localidade se torna mais urbanizada. Durante a pandemia, a busca por terrenos aumentou em média 50% no Rio de Janeiro, segundo dados do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi RJ), principalmente em bairros da Zona Oeste, onde ainda há muitas áreas desocupadas.

Mas será que investir em terrenos é mesmo um bom negócio? Se o objetivo do comprador é realmente lucrar, é importante prestar atenção a alguns pontos, em especial a localização. Regiões pouco urbanizadas podem até ter um potencial mais alto de valorização, mas isso pode levar décadas, e enquanto isso o dinheiro investido não está rendendo. O ideal é contratar um profissional especializado, como um corretor de imóveis de confiança, para avaliar o terreno e suas reais chances de valorização no curto a médio prazo.

Já se o objetivo é construir uma casa para vender, valem os mesmos cuidados de comprar imóveis para reformar. O investidor precisa calcular se o valor gasto com a obra será recuperado na venda com lucros.

Outro ponto importante é a documentação do terreno. Caso o lote não esteja regularizado, o mais seguro é que o comprador exija essa regulamentação antes de fechar negócio para evitar problemas no futuro. Também vale a pena contar com a consultoria de um profissional especializado, como um advogado ou corretor, para verificar se há algum tipo de problema com a documentação. Vale lembrar ainda que é possível financiar o terreno, caso seja de interesse de quem quer comprá-lo.

Investir em imóveis comerciais para alugar pode pagar mais que a inflação

A compra de imóveis comerciais é outra opção para quem quer investir no mercado imobiliário e obter uma renda mensal com aluguéis. Entre as vantagens estão o custo de manutenção reduzido e contratos mais longos, já que são feitos com empresas, e não com pessoas físicas. 

Uma pesquisa realizada pela FipeZap mostrou que o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais em 2022 foi de 5,87%, superando a rentabilidade projetada para a locação de imóveis residenciais, que foi de 5,14% ao ano, e que o preço do aluguel comercial no ano passado foi o mais alto da série histórica que começou em 2013.

Com isso, o retorno dos aluguéis comerciais superou também a inflação oficial do país, o IPCA, que acumulou alta de 5,79% em 2022. 

Apesar disso, o retorno ainda foi menor do que o de aplicações financeiras corrigidas pela taxa básica de juros, a Selic, que encerrou o ano em 13,75%. 

Para quem deseja comprar imóveis comerciais para alugar, a localização é um dos fatores mais importantes, já que o fluxo de pessoas no local vai impactar a procura por salas e escritórios, por exemplo. Já se o investimento é em galpões, é importante ter em mente a infraestrutura de rodovias e portos próximos ao local.

Cotações de ações na Bolsa de Valores
Segundo Maria Fernanda Violatti, analista de Fundos Listados da XP, investir em fundos imobiliários é tão seguro quanto a compra de um imóvel. Foto: Shutterstock

Investimento em imóveis na Bolsa

O número de investidores em fundos imobiliários aumentou quase 50% em 2022 na comparação com o ano anterior, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Essas aplicações também pagam uma espécie de aluguel mensal aos cotistas, por isso são vistas como uma alternativa equivalente à compra de imóveis físicos com esse propósito. 

Segundo Maria Fernanda Violatti, analista de Fundos Listados da XP, esse tipo de investimento é tão seguro quanto a compra de um imóvel, com algumas vantagens adicionais, como isenção de imposto de renda sobre os rendimentos e maior facilidade para transformar a cota em dinheiro caso haja necessidade.

“Os riscos dos fundos imobiliários são bem próximos aos riscos do próprio imóvel físico. E que acabam sendo até mitigados pelo fato de terem inquilinos mais sólidos, como grandes empreendimentos comerciais, e linhas de crédito que analisam se os inquilinos têm condições de se manter no imóvel, entre outras questões”, aponta a analista.

O que são fundos imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são um tipo de investimento  em que os recursos dos investidores são utilizados para financiar empreendimentos no mercado imobiliário. Esses fundos são divididos em cotas do mesmo valor, que são partes do patrimônio gerido pelo FII. 

Existem hoje mais de 100 opções de fundos listados no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) da Bolsa de São Paulo (B3). Esses fundos funcionam como um conjunto de investidores que investem seu dinheiro em ativos imobiliários, que podem ser, por exemplo, shoppings, escolas, hospitais, galpões industriais, agências bancárias etc. O patrimônio total do fundo é dividido em cotas, isto é, frações que são distribuídas aos seus cotistas. Assim, é como se cada investidor tivesse uma parte dos imóveis do fundo. É possível comprar mais de uma cota, caso o investidor queira ser dono de uma parte maior do patrimônio do fundo.

Assim como acontece com os imóveis, os fundos imobiliários pagam uma espécie de aluguel mensal a esses cotistas. O valor é proporcional à quantidade de cotas que cada investidor possui e varia a cada mês. No material fornecido pela administradora do fundo aos investidores e pessoas interessadas em investir é possível ver de quanto foram os dividendos (esse aluguel mensal) pagos aos cotistas em cada mês. Vale lembrar, porém, que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.

Para se ter uma ideia, em dezembro de 2022, os rendimentos mensais pagos pelos cinco fundos com maior participação no IFIX variou entre 0,72% e 1,36%. Para efeito de comparação, a poupança rendeu 0,71% naquele mês e investimentos atrelados à taxa Selic e ao CDI (como títulos do Tesouro e CDBs) pagaram 1,12% em dezembro. 

Além do valor pago mensalmente pelos fundos imobiliários, a própria cota também pode sofrer valorização, o que seria mais um ganho para quem investe nesse tipo de investimento imobiliário.

Como ocorre com qualquer tipo de fundo de investimento, o dinheiro aplicado é administrado por um gestor, que é o profissional responsável por buscar os investimentos em ativos imobiliários que garantam boa rentabilidade aos cotistas.

Quais são os tipos de investimentos imobiliários no mercado financeiro?

Existem diversos tipos de aplicações no mercado financeiro para quem deseja investir em imóveis. Os fundos imobiliários, por exemplo, se dividem entre três categorias: “Fundos de Tijolo”, “Fundos de Papel” ou fundos híbridos. Caso prefira, o investidor também pode montar sua própria carteira de ativos imobiliários, com títulos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH). Todas essas modalidades de investimento são isentas de imposto de renda.

– Fundos de Tijolo

O dinheiro dos cotistas desse fundo de investimento imobiliário é investido na construção e/ou exploração de imóveis físicos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais.

– Fundos de Papel

Nessa modalidade de fundo imobiliário, o dinheiro é investido em instrumentos financeiros do setor imobiliário, ou títulos de dívida de construtoras e incorporadoras, por exemplo, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH).

– Fundos híbridos

Nos fundos imobiliários híbridos o gestor monta uma carteira que combina elementos dos fundos de tijolo com os de papel. Ou seja, o investimento é feito tanto em imóveis físicos, quanto em títulos de dívidas de empresas do segmento imobiliário.

– Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

Assim como o CRI, a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um investimento de renda fixa que funciona como uma fonte de recursos para o mercado imobiliário. Por possuir um valor inicial de investimento mais baixo, na casa de R$ 1 mil, a LCI é mais acessível a todos os perfis de investidores. Em geral, a rentabilidade é próxima da taxa Selic

Esses títulos possuem garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que cobre até R$ 250 mil ao credor caso a instituição financeira não consiga honrar com seus compromissos.

– Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa que gera um direito de crédito ao investidor. É como se o investidor emprestasse dinheiro para financiar transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários, tais como: financiamentos de casas, comerciais ou para construções, contratos de aluguéis de longo prazo etc. Esse investidor terá direito a receber uma remuneração (geralmente juros) do emissor e, periodicamente, ou quando do vencimento do título, receberá de volta o valor investido (principal). 

O valor de investimento inicial costuma ser mais alto, a partir de R$ 100 mil, o que inviabiliza o acesso para alguns perfis de investidores. Essa modalidade não possui cobertura pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC). 

– Letras Hipotecárias (LH)

As Letras Hipotecárias (LH) são títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras que emprestam dinheirodo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A LH é garantida pela caução de créditos hipotecários e conta também com a cobertura do FGC no valor de R$ 250 mil por CPF ou CNPJ por instituição financeira emissora.

O investimento mínimo costuma ser a partir de R$ 20 mil, dependendo da instituição financeira. A remuneração do papel pode ser pré-fixada ou pós-fixada, por exemplo, pela Taxa Referencial ou índices de inflação, como IGP-M ou INPC

Investir em fundo imobiliário vale a pena?

Os fundos imobiliários são uma aplicação de renda variável, o que significa que os preços das cotas podem oscilar ao longo do tempo. Ou seja, os riscos são maiores do que em aplicações de renda fixa, em que a rentabilidade nunca será negativa. 

Uma das vantagens dos fundos imobiliários, porém, é a possibilidade de receber um valor mensal, como o que ocorre com o aluguel de um imóvel físico. 

Os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% do seu lucro líquido aos cotistas, de forma proporcional à quantidade de cotas de cada um. E, na maioria dos casos, esse pagamento de dividendos é feito mensalmente.

O dinheiro é depositado automaticamente na conta do investidor, por meio da corretora onde a aplicação financeira foi feita. 

Essa distribuição é muito maior do que no caso das ações, por exemplo, em que as empresas normalmente pagam a partir de 25% do seu lucro aos acionistas.

Vantagens de investir em fundos imobiliários:

– É possível começar a investir com pouco dinheiro

Ao contrário dos imóveis físicos, nos fundos imobiliários o investidor pode aplicar valores mais baixos, inferiores a R$ 100. Vale lembrar, porém, que a rentabilidade mensal será proporcional à quantidade de cotas, ou seja, ao valor investido.    

– Maior liquidez

Nos fundos imobiliários, o investidor consegue vender suas cotas com mais rapidez, caso precise do dinheiro que está investido. No caso do imóvel físico, o processo de encontrar um comprador, formalizar a venda e receber o dinheiro pode ser bem mais demorado, levando 16 meses, período médio de venda de apartamento.

– Gestão especializada

Os fundos imobiliários são administrados por um gestor profissional, com experiência no mercado de imóveis, e portanto com chances de ter uma performance melhor. 

– Não possui vacância

Ao contrário de um imóvel físico, que pode passar períodos desocupado, sem que haja um inquilino pagando aluguel, os fundos imobiliários não possuem vacância. Ou seja, pagam aluguel sempre, ainda que um dos empreendimentos esteja vago.

– Isenção de imposto de renda

Os dividendos dos fundos imobiliários, ou seja, esse aluguel mensal pago aos cotistas, são isentos de imposto de renda. No caso dos aluguéis recebidos diretamente de imóveis físicos, por sua vez, o proprietário precisa pagar uma alíquota de acordo com a tabela progressiva do IR.

– Proteção contra a inflação

Alguns fundos imobiliários possuem ativos que são indexados aos índices de inflação, o que significa que eles serão reajustados conforme a alta de preços. A vantagem para o investidor é a garantia de que seu patrimônio estará protegido contra uma possível desvalorização.

Alíquotas de imposto de renda sobre aluguéis mensais

  • Até R$ 1.903,98: Isento 
  • De R$ 1.903,99 a R$ 2.826,65: 7,5% 
  • De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05: 15% 
  • De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68: 22,5% 
  • Acima de R$ 4.664,68: 27,5%

Como investir em imóvel com pouco dinheiro?

Os fundos imobiliários são uma boa opção para investir em imóveis com pouco dinheiro, já que as cotas iniciais costumam ser de R$ 100. Abaixo, detalhamos o passo a passo de como investir em fundos imobiliários:

– Abra conta em uma corretora

Caso o investidor ainda não possua conta em uma corretora, será preciso abrir uma para começar a investir em fundos imobiliários ou em algum dos títulos como LCI e CRI.

– Transfira os recursos

Em seguida, o investidor deverá fazer a transferência do dinheiro que deseja investir. Isso pode ser feito por meio de TED ou até mesmo PIX em algumas instituições financeiras. O dinheiro entrará na conta do investidor na corretora e depois deve ser alocado para os respectivos investimentos.

– Escolha o fundo onde deseja investir

Dependendo da plataforma da corretora, o investidor poderá escolher seu fundo em uma lista com os nomes dos FIIs disponíveis ou pode fazer a busca pelo ticker, um código de quatro letras seguido pelo número 11. Assim como acontece com as ações, os fundos imobiliários possuem um ticker (código), como por exemplo: APTO11, BRCO11, BLTG11, etc. Depois, basta selecionar a quantidade de cotas, conferir o valor e fazer a confirmação do investimento.

Colaboração de Stephanie Tondo

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