Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR): o que é e como funciona?

O reajuste de aluguel residencial é um dos aspectos mais importantes desse tipo de contrato. Ele serve para garantir que o proprietário receberá valores compatíveis com o cenário econômico, evitando o congelamento de preços. Para essa atualização, um dos indicadores que pode ser usado é o IVAR.

Apesar de ele ser uma opção mais recente que outros índices do mercado, essa alternativa é capaz de oferecer mais precisão em relação ao mercado imobiliário. Por isso, o uso do IVAR tem potencial para transformar o cenário de locação imobiliária residencial, sendo necessário entender como ele funciona para avaliar a possibilidade de aplicação desse indicador.

Neste artigo, você entenderá o que é o IVAR e como esse índice pode impactar os reajustes de contratos de aluguel residencial do Brasil.

Acompanhe a leitura!

O que é o IVAR?

IVAR é a sigla para Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, sendo um indicador relevante para o mercado imobiliário. Ele está relacionado ao reajuste do preço dos aluguéis, servindo como uma referência para os contratos de locação em todo o país.

O lançamento desse índice para o público aconteceu em dezembro de 2021, diante da necessidade de haver uma forma mais precisa de medir as mudanças nos contratos de aluguel. Porém, o estudo já acontece desde 2019, o que ajudou os pesquisadores a refinarem a metodologia de coleta de dados.

Como esse índice é calculado?

O próximo aspecto para conhecer sobre o IVAR é a forma de cálculo desse indicador. Essa responsabilidade é da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que também realiza o cálculo e a divulgação de diversos outros índices de preço da economia brasileira.

No caso do IVAR, são calculadas as variações nos preços dos contratos de locação residencial de quatro grandes cidades brasileiras:

• São Paulo (SP);
• Rio de Janeiro (RJ);
• Belo Horizonte (MG);
• Porto Alegre (RS).

A coleta de dados ocorre mensalmente, do primeiro ao último dia útil de cada mês. Para tanto, são considerados apenas os preços dos contratos firmados — sejam eles novos acordos, renegociados ou reajustados.

Os dados são anônimos e obtidos junto a agentes que fazem a intermediação da locação, como imobiliárias e administradoras de imóveis. Vale notar que a FGV acompanha as propriedades individualmente, pensando nos períodos de reajuste previstos para os contratos ou novas locações.

A informação utilizada como base para o IVAR é o quanto o locatário efetivamente pagou como aluguel. Outro ponto a avaliar é que o cálculo do IVAR é feito a partir de uma média ponderada. Sendo assim, as oscilações nas cidades maiores têm um peso mais elevado no cálculo.

Esse fator faz sentido porque o tamanho do mercado imobiliário e a relação entre oferta e demanda também diferem entre os locais. Ainda, é importante ponderar que, embora o cálculo considere apenas 4 capitais, o resultado pode ajudar a balizar os contratos de todo o país.

Todos os contratos de aluguéis devem ser ajustados pelo IVAR?

Apesar de o IVAR estar relacionado à variação de aluguéis, ele não se aplica a todos os tipos de contratos de locação. Na verdade, ele é usado apenas para reajustar os aluguéis residenciais no Brasil.

Isso significa que esse indicador pode não ser adequado para o reajuste dos preços de locação de um imóvel comercial ou industrial, por exemplo. Ele também pode não se alinhar com as questões relacionadas aos aluguéis de propriedades rurais.

É interessante pensar nessa informação porque, como você viu, os dados são coletados exclusivamente de imóveis residenciais em grandes centros. Logo, o uso desse indicador em outros tipos de contratos faz com que seu uso seja menos preciso, confiável e representativo.

Qual é a relação entre o IVAR e o IGP-M?

Antes da criação do IVAR, o indicador mais conhecido para reajustar os aluguéis de imóveis era o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M). Esse indicador mede as oscilações de preços em todo o setor produtivo e é utilizado como referência para diferentes contratos.

No entanto, nem sempre o IGP-M reflete o que de fato acontece no mercado imobiliário. O setor produtivo pode ter um aumento de preços menor que a oscilação observada no segmento de imóveis — e vice-versa. Então esse índice não oferece tanta precisão para a aplicação nos reajustes de aluguéis.

A criação do IVAR ajudou a resolver esse problema. Como ele é voltado especificamente para o setor de imóveis, esse indicador permite que locadores e locatários tenham uma visão mais precisa sobre as variações ocorridas no mercado.

Na prática, o uso dele é positivo porque ajuda a refletir melhor as mudanças do mercado de locações residenciais no Brasil a cada período. Dessa forma, os locadores conseguem atualizar os valores recebidos de modo justo, reduzindo eventuais conflitos com os locatários.

Como o IVAR influencia o preço dos aluguéis?

Como você viu até aqui, o IVAR pode ser utilizado para ajustar o preço de um contrato de locação residencial. Portanto, ele tende a alterar o valor cobrado pelos aluguéis no país se for utilizado como referência dos contratos.

Da mesma forma, é importante compreender que o IVAR é calculado com base no preço dos aluguéis do mês anterior. Isso faz com que o índice e os pagamentos dos inquilinos estejam interligados.

Na prática, o IVAR é influenciado pelas oscilações de preços passados e interfere nos preços dos aluguéis no futuro. Ao mesmo tempo, o impacto do índice no preço dos aluguéis é limitado, já que existem outros fatores que podem interferir nessas condições.

O que pode fazer o IVAR aumentar?

Outro aspecto relevante para conferir sobre o IVAR é o que faz com que esse indicador aumente. Já que os aluguéis são influenciados por outros fatores, as oscilações desse índice também dependem de determinadas condições do mercado.

A seguir, descubra o que pode fazer o IVAR aumentar de um mês para o outro!

Maior demanda pelo aluguel

Um dos motivos que podem influenciar o cálculo do IVAR é o aumento da demanda por aluguel. Isso acontece quando há menos disponibilidade de imóveis para alugar, fazendo com que os preços das unidades disponíveis fiquem maiores.

Esse movimento também pode acontecer diante de uma queda no ritmo de venda de imóveis. Com menos pessoas comprando, a tendência é que o aluguel se torne mais popular, aumentando a demanda e o preço dos contratos.

Valorização das regiões pesquisadas

Outro aspecto que pode interferir no IVAR é a valorização específica das regiões pesquisadas. Se uma das 4 capitais passar por um aumento na procura por imóveis, por exemplo, é esperado que o preço dos aluguéis suba, afetando o cálculo do índice.

Essa valorização pode ser ainda mais específica, como ao acontecer em determinados bairros e áreas da cidade. Dependendo da contribuição do local para o cálculo do indicador, a oscilação será maior ou menor.

Avanço de outros índices de preço

Como o IVAR foi lançado oficialmente no final de 2021, ele ainda não é utilizado em boa parte dos contratos de aluguéis — como aqueles que são mais antigos que o indicador. Por isso, mudanças em outros índices de preço usados para reajustar os acordos podem refletir no IVAR.

Pense no caso de contratos que utilizam o IGP-M como referência para atualização dos preços. Se esse indicador subir em um período, os aluguéis reajustados por ele também ficarão mais caros. Ao medir essas variações, o IVAR também ficará mais elevado.

O que significa o IVAR negativo?

Apesar de o resultado positivo do IVAR ser bastante comum, essa não é a única possibilidade. Em determinados períodos, o índice pode apresentar um desempenho negativo.

Em 2019, por exemplo, o acumulado no ano foi de -5,08%. Já em 2021, o resultado foi de -0,61%. Isso significa que os preços dos aluguéis pesquisados recuou no período de análise, o que pode ocorrer por diversas razões.

Uma queda na demanda por locações está entre os principais motivos. Se menos pessoas querem alugar imóveis, faz sentido esperar que muitos proprietários reduzam o preço cobrado, certo?

Ao mesmo tempo, vale notar que isso não significa que o aluguel será reduzido. Afinal, muitos contratos definem que o reajuste só ocorrerá quando o indicador de referência utilizado for positivo.

Nessas situações, portanto, o IVAR negativo pode servir para as partes firmarem um acordo, definindo que o aluguel não será reajustado.

Como o resultado desse indicador é divulgado?

Como a coleta de dados do IVAR ocorre mensalmente, a divulgação dos resultados parciais também é feita na primeira semana de cada mês. O dado é trazido em um comunicado, disponibilizado no site da FGV.

Além da variação mensal do IVAR, esse documento traz outras informações, como acumulado no mês e variação em cada uma das capitais pesquisadas. Assim, é possível compreender quais preços contribuíram mais para a oscilação desse indicador.

Exemplo: valor do IVAR

Com base nessa metodologia, é possível conhecer quais foram os resultados do indicador no primeiro quadrimestre de 2023, por exemplo. Veja os números apresentados pela FGV nesse período:

Quais mudanças o IVAR pode provocar no mercado imobiliário?

Agora que você já conferiu diversas informações sobre o IVAR, fica mais fácil entender como ele pode impactar o mercado de imóveis e, principalmente, o segmento de locação. 

Como ele é considerado um indicador mais preciso em relação aos outros índices de preço, o IVAR pode ajudar a trazer reajustes mais compatíveis com a situação do mercado imobiliário.

Porém, o uso dele ainda é restrito e não há regras que obriguem a adoção desse índice nos contratos de locação. Desse modo, não é possível prever como o uso do IVAR impactará o mercado, já que isso depende do nível de adesão a ele.

Caso ele se torne o indicador preferencial para definir o reajuste do valor de aluguel, pode haver uma mudança na indexação dessa parte do segmento imobiliário. No entanto, não é possível garantir que esse movimento acontecerá.

Como o IVAR é usado no contrato de locação?

Para quem tem interesse em utilizar o IVAR como referência do contrato de locação, vale a pena saber qual o processo necessário para ele ser adotado no contrato. Veja quais são as etapas essenciais!

Negociação da inclusão do índice

Como não há uma lei que obrigue o uso do IVAR, é preciso haver a negociação entre proprietário e inquilino sobre a inclusão dele como indicador de reajuste. Se for o caso, a administradora ou empresa responsável é que realiza esse ajuste no contrato.

As partes também ficam livres para determinar qual será a frequência de reajuste e, portanto, qual será o valor acumulado do IVAR a ser usado como referência. O prazo mínimo é a cada 12 meses.

Aplicação do desempenho do indicador

Uma vez que chegue o momento de reajustar o contrato de aluguel, será necessário aplicar o resultado do IVAR no período, considerando o último reajuste. Imagine que a mudança mais recente tenha acontecido em maio do ano anterior.

Se o reajuste ocorrer no mês de maio do ano seguinte, será preciso aplicar o IVAR dos últimos 12 meses. Além disso, como você viu, esse processo só costuma ocorrer se o IVAR for positivo. Caso o desempenho do índice seja negativo, o mais comum é que o preço de locação se mantenha — desde que isso esteja previsto no contrato. 

Cobrança atualizada

Assim que ocorrer a inclusão do IVAR no cálculo (somando o percentual adicional ao valor anterior do aluguel), será possível chegar ao novo valor da cobrança de aluguel. Ele terá vigência pelo período definido até o próximo reajuste, quando ocorrerá uma nova incidência do índice acumulado.

Neste artigo, você descobriu o significado de IVAR e como esse índice se relaciona ao reajuste dos contratos de aluguel. Como ele é específico para o mercado imobiliário, o indicador traz mais precisão para o cálculo e pode otimizar a indexação desse tipo de contrato.