O que é lei do inquilinato e como funciona?

Na hora de alugar um imóvel, são tantas coisas para se preocupar que muitas pessoas ficam confusas sobre qual o limite daquilo que podem fazer na casa em que vão morar e quais as atribuições do proprietário em relação ao espaço enquanto estiver ocupado pelo inquilino. Entender o que é proibido e o que é permitido é fundamental para que as relações entre ambos sejam saudáveis durante o período do aluguel. Embora o contrato regulamente muita coisa, alguns direitos e deveres são regulamentados por uma norma diferente: a Lei do Inquilinato.

O que é a Lei do Inquilinato?

A lei do inquilinato é um conjunto de normas aprovadas em 1991 e que organizam os direitos e deveres dos aluguéis para quem é dono de imóvel (locador) e para quem está alugando sua moradia ou estabelecimento (locatário).

A lei do inquilinato foi aprovada há mais de vinte anos e, desde então, passou por algumas atualizações, que dizem respeito a questões pontuais da norma. Uma delas estipula as regras relacionadas à rescisão contratual, por exemplo, que está diretamente relacionada com o cálculo e a cobrança de multas caso o inquilino ou proprietário decida romper o contrato antes do prazo estipulado.

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato, ou Lei de Locações, regula os direitos e deveres mínimos existentes entre locador e inquilino em toda locação de imóvel urbano.

A lei define normas para proteger as partes que irão se envolver em um contrato de aluguel. Em linhas gerais, que o principal dever do inquilino é pagar pontualmente o aluguel e usar o imóvel de acordo com sua finalidade, guardando-o e cumprindo a legislação e a convenção do condomínio

Diferença entre inquilino e locador

O inquilino é quem aluga o imóvel, também nomeado na lei como locatário. O locador é o dono do imóvel, também nomeado como proprietário. É a pessoa que cede temporariamente o imóvel que possui em troca de um valor acordado previamente.

Direitos e deveres do inquilino

O artigo 23 da Lei do Inquilinato define os deveres daquele que está alugando um imóvel para moradia. É obrigação do inquilino cumprir com essas normas ou aquelas que forem definidas previamente entre as duas partes durante a oficialização do contrato de aluguel. Entre as principais estão:

O inquilino deverá pagar as contas em dia

Cabe ao inquilino o pagamento em dia do aluguel, sob a penalidade de multa caso não seja cumprido.

Também é responsabilidade do inquilino o pagamento daquilo que é consumido por ele nos meses de moradia, como contas de luz, água, condomínio e outras. Essas atribuições podem ser diferentes se estiverem claramente especificadas no contrato de aluguel, sinalizando o acordo entre as duas partes. Por isso, é recomendada a leitura cuidadosa dos documentos antes de fechar qualquer acordo. É comum que também estejam inclusos, no valor do aluguel, taxas como seguro de incêndio, IPTU, entre outras.

O imóvel não pode ser utilizado para outros fins ou por terceiros

A lei do inquilinato define que o imóvel alugado precisa, necessariamente, ser utilizado de acordo com a finalidade especificada no aluguel. Isso quer dizer que um imóvel residencial não pode ser utilizado como ponto comercial. O inquilino também não poderá sublocar o imóvel, ou seja, não poderá alugar do proprietário para que, na prática, outra pessoa pague e more no local.

O inquilino deve respeitar as regras do condomínio

Se o aluguel é de uma casa ou apartamento localizado em um condomínio com regras estruturadas, é dever do inquilino se manter informado e respeitar essas regras, assumindo eventuais penalidades, como advertências e multas, caso não sejam cumpridas.

O inquilino deve entrar em um imóvel em boas condições e entregá-lo da mesma forma

A lei do inquilinato prevê que o inquilino tem direito de receber um imóvel em boas condições de moradia e é da mesma forma que recebeu que deve entregar o imóvel. Salvo exceções contratuais, cabe ao proprietário realizar vistorias para salvaguardar o direito de manter seu imóvel em boas condições, podendo pedir ressarcimento em caso de danos ao patrimônio, exceto aqueles que acontecem pelo efeito do tempo.

Usar o caução para pagar o aluguel

O inquilino pode sim usar o caução para pagar o aluguel, pois esta é exatamente a função da garantia. Porém, se isto ocorrer, ele fica obrigado a recompor a garantia. Isso quer dizer que, caso o inquilino opte por fazer uso do caução para o pagamento do aluguel, ele deverá depositar novamente, em tempo estipulado por contrato ou comum acordo, o caução equivalente ao que foi utilizado para manter a garantia do proprietário.

Prioridade na hora de comprar o imóvel

Poucas pessoas sabem, mas a Lei do Inquilinato define que o inquilino tem prioridade para comprar o imóvel caso o dono decida colocá-lo à venda. O advogado explica que, antes de oferecer o imóvel a terceiros, o dono precisa dar a preferência para o inquilino comprá-lo. Ele disporá de um prazo para dizer se aceita ou não, e somente após este prazo, ou se o inquilino se manifestar formalmente dizendo que não tem interesse, será possível a venda a outro interessado.

E quando o contrato é feito diretamente com o proprietário?

Normalmente, os contratos de aluguel são pactuados de duas formas: ou a partir da intermediação de uma imobiliária – que é contratada pelo dono do imóvel – ou diretamente com o proprietário – que estabelece as normas, valores e define o que entra e o que não entra no contrato.

Em termos simples, o dono do imóvel o cede para uso exclusivo do locatário, por prazo certo e mediante o pagamento do aluguel. O aluguel, embora não seja uma obrigação, comumente é mensal. O locatário, por sua vez, deve usar e conservar a coisa como se fosse dono, abstendo-se de causar prejuízo ao dono, explica Ermiro.

Despesas extras durante o aluguel: quem paga o quê?

Em caso de despesas extraordinárias relacionadas a benfeitorias permanentes ou à estrutura do imóvel – como é o caso de reformas nos sistemas elétrico/hidráulico, conserto de telhados e trocas de piso, por exemplo – o inquilino poderá ser ressarcido ou solicitar para que o próprio proprietário orce e realize a obra.

Se o imóvel está localizado em um condomínio, além do pagamento do aluguel mensal, o inquilino irá arcar com outras taxas que sejam de consumo de quem está morando no apartamento. É comum que estejam embutidas no boleto de condomínio taxas como o gás, a água, pintura de paredes e pagamento de pessoal. Essas e outras despesas semelhantes são de responsabilidade do inquilino.

Agora, em casos de taxas extraordinárias do condomínio, como mudanças estruturais no prédio, a responsabilidade é do proprietário. O mesmo vale para o fundo de reserva do condomínio. Caso exista, este valor deverá ser repassado para que o proprietário ou a imobiliária realize o reembolso ou pagamento do valor anunciado.

Direitos e deveres do proprietário

Realizar a manutenção da estrutura do imóvel

É dever do proprietário não causar embaraços ao uso do imóvel pelo inquilino durante o prazo contratado. Isso engloba, por exemplo, realizar a manutenção dos itens que estiverem no imóvel, se isso for contratado.

Não atrapalhar o inquilino com obras

O proprietário do imóvel poderá fazer obras no imóvel desde que seja em um movimento previamente ajustado com o atual morador, ou se as obras forem para segurança do imóvel. No entanto, o advogado Ermiro explica que, se houver embaraço ao uso do imóvel, o inquilino poderá obter abatimento no valor do aluguel, durante o período que durar a obra.

O fim do contrato

Como quase tudo na vida, os contratos de aluguel também acabam. O encerramento de contratos e a desocupação do imóvel pode acontecer quando o tempo estipulado no contrato se encerra ou, em casos mais extremos, a partir de uma ordem de despejo. A primeira situação é o que costuma acontecer quando se encerra o prazo do contrato (nos casos de contrato por prazo determinado) ou quando há alguma necessidade do proprietário ou do inquilino que leve à quebra do contrato. Outra situação é quando, simplesmente, não há mais interesse de prorrogação por uma das partes.

Confira como o encerramento de contratos de aluguel acontece em cada um desses casos:

Desocupação do imóvel solicitada pelo proprietário

O proprietário pode solicitar o rompimento de contrato e desocupação do imóvel antes do período determinado em contrato apenas em casos de inadimplência – quando o inquilino deixa de pagar o aluguel -, por quebra de alguma cláusula definida pelo contrato ou por mau uso do imóvel. Pela Lei do Inquilinato, o proprietário não pode solicitar o imóvel durante o período de vigência do contrato exceto, é claro, se houver uma negociação específica determinada no documento.

A Lei do Inquilinato define um prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel alugado, quando solicitado pelo dono do imovel ou imobiliária que administra o local. A lei permite ainda que o contrato defina outros prazos mais folgados, de acordo com aquilo que foi negociado entre proprietário e inquilino.

Desocupação do imóvel solicitada pelo inquilino

Caso a solicitação de saída seja feita pelo inquilino, ele também precisa avisar ao proprietário com 30 dias de antecedência. Se o contrato não estiver no período de encerramento, o inquilino precisará pagar uma multa previamente definida no contrato de aluguel ou proporcional ao tempo restante para o fim do contrato, que costuma ter o valor entre um e três aluguéis.

Há a possibilidade de rompimento de contrato sem o pagamento de multa. Isso acontece quando o proprietário não cumpriu com alguma das cláusulas definidas no aluguel ou quando o imóvel está sem condições estruturais para uso.

Prazos de locação e multas por quebra de contrato

Os prazos de locação podem ser negociados e definidos previamente entre proprietário e inquilino. É comum que o período de locação seja definido em 30 meses, com liberação da multa de quebra de contrato a partir dos 12 primeiros meses. Isso quer dizer que, passado o primeiro ano de aluguel, o inquilino poderá romper o contrato sem a necessidade de pagamento de multa, apenas cumprindo o aviso com 30 dias de antecedência. Como sempre, é importante estar atento às especificidades de cada contrato, porque eles podem definir normas diferentes relacionadas aos prazos e multas.

Se o inquilino desejar prorrogar o período de aluguel após o fim do tempo estipulado no contrato, essa negociação irá resultar na definição de um novo contrato. Assim, o inquilino poderá continuar com o aluguel, mas na vigência de novos prazos, e possivelmente por meio de novas regras e a partir de uma nova vistoria. Cada negociação é diferente da outra, e mesmo que o imóvel seja o mesmo, as cláusulas do contrato podem mudar entre um período de aluguel e outro, uma vez que será definido um novo documento.

O ponto-chave é a leitura atenta do contrato

Algumas pessoas optam por realizar contratos de maneira informal, a famosa locação de “boca a boca”. Essa é uma forma arriscada tanto para inquilinos quanto para proprietários. Nesses casos, as regras definidas pela Lei do Inquilinato serão as que estarão em vigor durante o período. Ainda assim, há uma insegurança neste acordo, porque tudo será mais difícil de ser comprovado ou contestado.

Desta forma, preze sempre por negociações com acordos claros e definidos em contratos reconhecidos. Uma negociação honesta entre proprietário (ou imobiliária) e inquilino pode ser lenta e cansativa, mas evita conflitos e problemas no futuro. Se for alugar um imóvel, solicite que exista um contrato formal. Dedique um tempo à leitura atenta do documento, exponha suas necessidades e dúvidas. Caso ache necessário, você também pode solicitar a opinião de um advogado do ramo de imóveis. E, claro, depois de confirmado o contrato, fique atento aos seus direitos e deveres!

O que ficar atento no contrato de aluguel

Para evitar dor de cabeça no futuro, é importante que tanto quem é dono do apartamento quanto quem está procurando um imóvel para alugar leiam atentamente o contrato, porque este documento pode gerar novos acordos que são diferentes daqueles definidos pela lei.

O principal interesse do locador é receber o aluguel. Para isto, ele precisa estar atento à previsão de garantia (caução, fiador, seguro fiança, etc) e às consequências previstas no contrato (multa, juros, despejo, etc) caso o locatário atrase ou deixe de pagar o aluguel. O locatário, por outro lado, deve estar atento ao cumprimento do prazo da locação e à previsão clara de responsabilidade do locador quanto a consertos, manutenção no imóvel, etc.