Mercado Imobiliário - Resumo de Setembro de 2022

No mês de setembro, o mercado imobiliário foi marcado pela desaceleração no preço dos imóveis, que apesar disso continuam crescendo acima da inflação. Os valores em alta para a compra da casa própria, porém, não têm afetado negativamente os financiamentos imobiliários. Na verdade, em seu balanço semestral, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) anunciou que 2022 poderá ser o segundo melhor ano da história para os financiamentos habitacionais. Este ano deve perder apenas para 2021, quando o mercado de imóveis teve um desempenho recorde alavancado pela pandemia.

Outro ponto destacado pelo Especulômetro da Loft é que, em São Paulo, apesar de os preços anunciados estarem subindo, o valor registrado nas vendas se manteve estável, o que mostra que existe margem para negociação. Ainda em São Paulo, um levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) mostrou que a maior demanda é por imóveis considerados econômicos, reforçando a análise de que, apesar de o mercado estar aquecido, o preço é um fator importante para os compradores.   

O que aconteceu no mercado imobiliário em setembro?

• Preços dos imóveis desaceleram pelo quinto mês seguido, mas ainda crescem acima da inflação => preço dos imóveis subiram 15,14% contra 8,73% da inflação 
• Valor de imóveis em São Paulo se mantém estável na venda, apesar de ter aumentado nos anúncios
• Poupança bate recorde de saídas no ano em agosto em meio a juros altos e busca por aplicações atreladas à Selic
• Estoque da poupança disponível para investimento no setor imobiliário cai mais de 4% em 12 meses
• Fundos imobiliários e outras aplicações conquistam parte do espaço deixado pela caderneta no financiamento de imóveis 

Oportunidades no mercado imobiliário em setembro

• Abecip diz que 2022 deverá ser o segundo melhor ano da história para financiamentos imobiliários
• Em São Paulo, maior parte das vendas e lançamentos são de imóveis considerados “econômicos”
• No Rio, Barra da Tijuca e Recreio são os bairros com mais imóveis negociados

Preço dos imóveis continua subindo acima da inflação

Um índice que mostra a evolução de preços de imóveis residenciais no país (IGMI-R/Abecip) mostrou alta de 1,32% em agosto, ligeiramente superior à registrada em julho (1,16%). Apesar da leve alta mensal, a variação acumulada em 12 meses continuou sua trajetória de desaceleração pelo quinto mês consecutivo, passando de 15,61% em julho para 15,14% em agosto.

Essa desaceleração, porém, não tem sido suficiente para manter a alta dos preços dos imóveis no mesmo nível da inflação oficial do país. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumulou alta de 8,73% em agosto, na comparação com os últimos 12 meses – quase a metade dos 15,14% de alta nos preços dos imóveis residenciais do país.

O índice FipeZap, por sua vez, apontou um aumento menos agressivo para os preços de venda de imóveis residenciais. A pesquisa feita em 50 cidades brasileiras mostrou avanço de 0,60% em agosto, contra 0,52% em julho. Em 2022, a alta foi de 4,11%. E, em 12 meses, de 6,07%, ficando abaixo da inflação do país.

Importante ressaltar que o índice FipeZap é feito com o preço anunciado dos imóveis. Já o Especulômetro, ferramenta da Loft Dados, mostra a diferença entre o valor anunciado e efetivamente transacionado, um importante avanço em busca de dar mais transparência e credibilidade às informações sobre o mercado imobiliário. 

Em São Paulo, valor pedido pelos proprietários de imóveis sobe, mas preço na venda permanece estável, mostra Especulômetro.

A diferença entre os preços anunciados para imóveis em São Paulo e o valor efetivamente pago na venda aumentou em agosto na maior parte dos bairros da capital paulista.

Os dados são do Especulômetro, uma ferramenta do Loft Dados, núcleo da Loft para disseminação de estudos, que analisa 23 bairros da cidade de São Paulo. A pesquisa compara anúncios em plataformas digitais com os registros em cartório.

Em 12 regiões, houve um crescimento considerável na diferença. Em cinco bairros, a distância ficou estável. Seis regiões viram os números se aproximarem.

Esse é o terceiro mês seguido de aumento da diferença, explicou Fábio Takahashi, gerente de dados e conteúdo da Loft. “Como os preços transacionados têm se mantido estáveis, sabemos que a ampliação dessa disparidade se deve ao aumento no valor dos anúncios”, apontou.

O Especulômetro divulgou no último dia 13 o levantamento referente ao mês de outubro. De acordo com a ferramenta, a diferença entre os preços anunciados e o valor da venda na cidade de São Paulo varia de 12,11% (Aclimação) a 37,73% (Lapa).

Principal fonte de financiamento do setor imobiliário, poupança tem recorde de saques

Responsável pela maior parte dos recursos utilizados no financiamento imobiliário, a caderneta de poupança registrou captação líquida negativa de R$ 19,7 bilhões em agosto. Isso significa que houve mais saques do que depósitos nesse período. Os dados fazem parte de um balanço divulgado em setembro pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). 

Esse é o maior volume de saídas do ano, de acordo com a associação. No acumulado de 2022, a captação líquida ficou negativa em R$ 67,9 bilhões. 

“Juros em patamares elevados podem ser um dos motivos para migração de parte dos recursos da poupança em busca de rendimentos atrelados à Selic”, aponta o relatório divulgado pela Abecip. 

Nos 12 meses terminados em setembro, os recursos aplicados na poupança renderam 7,12%, segundo o Banco Central. Enquanto isso, a Selic está em 13,75% ao ano, tornando os investimentos corrigidos por essa taxa mais atrativos.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) corresponde hoje a 43% do “funding” do setor imobiliário. A principal fonte de recursos do SBPE, por sua vez, são os depósitos das cadernetas de poupança. Seguindo normas do Banco Central, as instituições que fazem parte desse sistema precisam destinar pelo menos 65% dos recursos da poupança para suas linhas de financiamento de imóveis. 

Ou seja, a preocupação de agentes do mercado imobiliário é que o alto volume de saques da poupança acabe impactando a capacidade de financiamento do setor, como se pode ver abaixo. 

SBPE perde R$ 32,8 bilhões em 12 meses

O saldo do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) teve queda de R$ 32,8 bilhões em 12 meses, segundo dados do Banco Central. Isso significa que o estoque disponível para investimento no setor imobiliário teve queda de mais de 4%. 

O montante passou de R$ 790,5 bilhões em setembro de 2021 para R$ 757,7 em setembro de 2022. 

Novas fontes de financiamento

Apesar da queda da capacidade de investimento dos recursos da poupança no setor imobiliário, outras fontes vêm aumentando aos poucos sua participação, o que pode ajudar a equilibrar as perdas. Isso é o que mostram dados do levantamento semestral divulgado pela Abecip no final de agosto. 

Os financiamentos imobiliários passaram a contar com mais recursos provenientes de aplicações como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), fundos imobiliários (FII) e Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Em junho de 2021, o SBPE correspondia a 47% do “funding”, seguido do FGTS, com 27%. Os fundos imobiliários eram responsáveis por mais 11%, seguidos das LCI, com 7%, dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com 6%, e das LIG, com 2%.

Um ano depois, em junho de 2022, o SBPE passou a representar 43% das fontes de financiamento, seguido do FGTS com 26%, FII com 12%, LCI com 10%, CRI com 5% e LIG com 4%.

Ou seja, apesar de o estoque disponível de recursos da poupança para investimento no setor imobiliário ter diminuído, dados do setor apontam para uma tendência de que esse mercado passe a contar com fontes mais diversas.

“A leitura é que a poupança ainda deverá ser nos próximos anos a grande fonte de financiamento do setor. Mas fontes alternativas começam a aparecer, o que ajuda a dar um equilíbrio maior, diminuindo a dependência de uma fonte única”, explicou o presidente da Abecip, José Ramos Rocha Neto.

2022 será um bom ano para financiamentos, diz Abecip

A expectativa da Abecip é que o ano de 2022 se encerre com R$ 244 bilhões em financiamentos imobiliários, perdendo apenas para o ano passado, quando foram R$ 255 bilhões. 

“Este vai ser o segundo melhor ano da história do crédito imobiliário no Brasil. É um volume expressivo. A gente está muito otimista com o ano. Óbvio que se olhar o SBPE há uma expectativa de queda de 12%, mas há também uma alta do FGTS”, disse o presidente da associação, José Ramos Rocha Neto.

A Abecip espera um aumento de 31% nos financiamentos utilizando o FGTS, em relação ao ano passado, o que compensa as saídas de recursos da poupança.

Maior demanda por imóveis econômicos em São Paulo

Imóveis menores e com valor mais baixo foram o destaque do mercado imobiliário em São Paulo no mês de agosto, segundo levantamento realizado pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) junto às incorporadoras associadas. De acordo com a pesquisa, 48% das unidades vendidas e 57% das unidades lançadas foram enquadradas como econômicas pela entidade. 

O número superou o mês de julho, quando 47% das unidades vendidas e 41% das unidades lançadas foram enquadradas como econômicas. O mesmo ocorreu com relação a junho, quando os imóveis desta categoria corresponderam a 41% das unidades vendidas e 35% dos lançamentos.

O Secovi-SP considera como econômicos os imóveis que estão dentro do limite do Programa Casa Verde e Amarela, que é de R$ 264 mil na cidade de São Paulo. 

Entre os lançamentos, imóveis com dois dormitórios corresponderam a 77% das unidades, com 59% das vendas no mês. Já imóveis na faixa de 30 m² e 45 m² de área útil foram responsáveis por 72% dos lançamentos e 52% das vendas.

Na análise de acordo com a faixa de preço, a maior parte dos lançamentos (49%) foi de imóveis com valores abaixo de R$ 240 mil. Já as unidades na faixa de R$ 240 mil a R$ 500 mil lideraram as vendas com 46%.

Na cidade do Rio, maior parte dos imóveis negociados está na Barra e Recreio

Dados apurados pelo Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio) com a Prefeitura da cidade em agosto apontaram que de janeiro a julho deste ano os bairros da Barra da Tijuca e do Recreio dos Bandeirantes, na Zona Oeste, lideraram as negociações de imóveis residenciais no município, com 1.836 e 1.705 vendas, respectivamente. Em seguida, vem o bairro de Copacabana, na Zona Sul, com 1.439 contratos fechados. 

Os bairros com menos negociações são Vila Isabel (386), na Zona Norte, além de Leblon (407) e Ipanema (444), na Zona Sul.

Ainda de acordo com o levantamento, houve queda de 11,8% na venda de imóveis residenciais na cidade do Rio nos primeiros seis meses do ano. 

Colaboração de Stephanie Tondo