Quando se adquire uma dívida, seja um empréstimo pessoal, financiamento veicular ou imobiliário, a forma mais comum de pagá-la é através de parcelas recorrentes. Essas parcelas são compostas basicamente por juros, somados a uma quantia que é abatida do valor original da dívida. Mas é possível pagar um valor extra, além da parcela mensal, para que o prazo do financiamento ou o montante da parcela diminua.
O que é amortização?
É o processo de reduzir o valor de uma dívida através de pagamentos adicionais. Mesmo sendo um conceito relativamente simples, a amortização pode acontecer de formas diferentes, a depender do sistema escolhido na hora de fechar o contrato.
No caso dos financiamentos imobiliários, a maior parte dos acordos feitos no Brasil utiliza o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou a Tabela Price. Entender as características e especificidades de cada um desses sistemas e, principalmente, a sua adequação ao perfil de quem está adquirindo o financiamento é muito importante para tomar a decisão correta.
Diferenças entre Amortização SAC e Tabela Price
Sistema de Amortização SAC
No Sistema de Amortização Constante (SAC), como o próprio nome diz, o valor abatido do total financiado é o mesmo em todas as parcelas. Como as parcelas são compostas pelo valor da parcela amortizada do montante da dívida mais os juros sobre esse mesmo montante, à medida que ele diminui, o valor da parcela também diminui. Dessa forma, quem opta pelo SAC começa o financiamento pagando parcelas mais altas, que vão diminuindo ao longo do tempo.
Por conta disso, as primeiras parcelas de um financiamento que utiliza o sistema SAC costumam ser 30% mais altas do que as da Tabela Price, sua principal concorrente. Como o financiamento é feito em um momento em que o cliente costuma ter outros gastos, como taxas, reformas e custos com a mudança, o SAC geralmente é recomendado para quem tem uma disponibilidade de capital inicial maior.
Tabela Price
Diferente do seu concorrente, a Tabela Price oferece o mesmo valor de parcela do início ao fim do financiamento. É indicada para quem não dispõe de tanto dinheiro no começo do processo e que prefere ter parcelas fixas, sem variações ao longo do tempo. Outra característica da Tabela Price é que ela geralmente permite que o cliente consiga aprovar um valor de financiamento maior. Isso acontece porque, para a avaliação de crédito, os bancos costumam levar em consideração o peso da parcela no orçamento de quem está solicitando o empréstimo. Como as parcelas iniciais são menores, o valor financiado muitas vezes pode ser maior.
Dicas importantes
Como consequência dessas características, o valor total dos juros pagos até o final do financiamento tende a ser significativamente menor para quem opta pelo SAC
Além do sistema de amortização, é muito importante analisar outras características do contrato de financiamento, como taxa de juros, tarifas, seguro obrigatório e o índice de correção
Amortização extraordinária
Além da amortização recorrente – realizada através do pagamento das parcelas sucessivas previstas no contrato – é possível fazer pagamentos adicionais para reduzir ainda mais o saldo devedor. “No geral, existem duas opções: reduzir o valor da parcela ou reduzir o tempo de financiamento, o que significa diminuir o número de parcelas”, explica Lúcia Haddad, correspondente bancária há 22 anos e proprietária da Macktub Consultoria, na Zona Norte de São Paulo.
A opção por um ou outro tipo de amortização extraordinária vai depender da situação financeira de cada um, explica Lúcia. “Digamos que o financiamento foi feito por um casal e, em um dado momento, um dos dois perdeu o emprego. Nesse caso seria interessante amortizar as parcelas, para diminuir o valor pago mensalmente”, sugere.
A escolha por diminuir o tempo do financiamento, antecipando parcelas do final do contrato, também tem suas vantagens. Principalmente porque, em um financiamento imobiliário, mais tempo significa mais pagamento de juros. “Eu sempre digo aos meus clientes que, se a prestação cabe no seu bolso, suma com o tempo”, destaca Lúcia.
Em geral, você pode amortizar o valor do financiamento diretamente nos aplicativos de habitação da instituição financeira. A opção Prazo, que diminui o tempo de financiamento, pode reduzir significativamente o total de meses que o financiamento fica em aberto, fazendo com que a dívida seja quitada de maneira mais rápida. É, então, mais indicada para quem tem um valor extra que pode usar para essa finalidade – e que diminui o valor final pago em juros.
Usando FGTS na amortização do financiamento
Para quem trabalha com carteira assinada, além de utilizar recursos do próprio bolso, existe uma outra forma de realizar a amortização do financiamento imobiliário: usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). É possível optar pela redução do valor da parcela, pagamento ou antecipação de parcelas e até a quitação do saldo devedor. Para isso, é preciso ter ao menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, ininterruptos ou não. E não é necessário estar com contrato de trabalho ativo.
Com tantas opções disponíveis do mercado, o importante é sempre estar munido de informações para tomar uma decisão segura. Seja para escolher o sistema de amortização, realizar a antecipação de parcelas ou até a redução do valor das mesmas, utilizando o FGTS ou não, lembre-se de sempre pesquisar antes. O seu bolso agradece.
Colaboração de Michele Louvores
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