Entenda como funciona a taxa de juros de financiamento imobiliário

A taxa de juros de financiamento imobiliário é apenas um dos custos que compõem esse empréstimo. Saiba mais!

Ter dúvidas sobre financiamento imobiliário é algo muito comum, visto que se trata de um produto financeiro cheio de regras, condições e especificadas. Por ser também um compromisso de longo prazo (pode durar mais de 30 anos!), é importante entendê-lo em detalhes antes de assinar qualquer contrato. 

Ao longo deste post, você aprenderá:

• Como funciona um financiamento
• SFH e SFI: O que são esses sistemas?
• O que é a taxa de juros de financiamento imobiliário
• Quais os tipos de juros imobiliários existentes?
• Por que é mais importante entender o Custo Efetivo Total
• Como funcionam os sistemas de amortização de financiamento imobiliário?
• Como a Selic influencia a taxa de juros imobiliários?
• Quais outros fatores influenciam na taxa de juros imobiliários?
• Como a Loft Cred pode te ajudar (gratuitamente!) nesse momento
  

Como funciona o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras e que pode ser aplicada para bens imobiliários, como casas, apartamentos e terrenos. 

Hoje suas parcelas podem se estender por até 420 meses (35 anos) e, normalmente, um financiamento imobiliário cobre até 80% do valor do imóvel (o restante é exigido como entrada à vista). 

Outra característica comum no mercado é que a parcela do financiamento consuma até 30% da renda comprovada do tomador naquele momento. Ou seja, se você ganha R$ 10 mil, geralmente conseguirá prestações de até R$ 3 mil. 

Esse valor já inclui a aplicação do Custo Efetivo Total, um conjunto de custos que inclui a famosa taxa de juros de financiamento imobiliário, aquela que os bancos anunciam na mídia. 

Leia também: Em quais situações o financiamento imobiliário é a solução ideal para você?

SFH e SFI: o que são esses sistemas?

Outro ponto importante sobre financiamento imobiliário é entender que, no Brasil, há dois sistemas definidos pelo Banco Central: 

• Sistema Financeiro de Habitação: tem regras definidas pelo governo federal para imóveis de até determinado valor (hoje é R$ 1,5 milhão) e valor máximo de CET que bancos podem cobrar (12% ao ano)
  
  
• Sistema de Financiamento Imobiliário: aqui, clientes e bancos estão livres para negociar os termos e condições que desejarem 
  

O que é taxa de juros de financiamento imobiliário

Cada parcela tem duas partes: os juros e a amortização, nome dado ao dinheiro que está sendo devolvido ao banco. 

A taxa de juros de financiamento imobiliário é aplicada para que os bancos ganhem um “aluguel” por terem emprestado a soma. Ela é apenas um dos componentes do Custo Efetivo Total (CET), explicado mais adiante, e é onde os bancos mais competem entre si para atrair clientes.

Visto que financiamentos podem durar muitos anos e a economia brasileira é dinâmica, é importante saber que os bancos criaram duas modalidades para garantir seus retornos financeiros, ambas atreladas a índices relacionados à inflação:

• Taxa de juros anual + Taxa Referencial: zerada desde 2017, a TR é calculada pelo Banco Central e pode mudar com uma decisão do governo
  
  
• Taxa de juros anual + IPCA: aqui, a taxa é corrigida pelo índice oficial de inflação naquele mês
  
  

As duas opções de indexação à taxa de juros de financiamento imobiliário têm prós e contras, que mudam de acordo com o perfil do tomador de crédito. Vale discuti-las de forma aprofundada com seu gerente ou assessoria de financiamento imobiliário!

Leia também: Qual a menor taxa de financiamento imobiliário? Conheça os valores praticados pelos 5 maiores bancos do Brasil

Quais os tipos de juros imobiliários existentes?

Quando se fala em tipos diferentes de juros imobiliários, o que vem à mente são os indexadores de juros imobiliários, que são somados mensalmente à taxa de juros acordada no contrato.  

Eles existem para que os bancos não sofram com a desvalorização do dinheiro ao longo dos anos, visto que essas são operações financeiras de longo prazo. Assim, o valor está sendo sempre corrigido para os dias atuais. 

Há três indexadores de juros imobiliários principais:

• TR (Taxa Referencial): em 0% desde 2017, ela é determinada por decisão direta do Banco Central do Brasil – ou seja, pode mudar de um dia para outro
• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): indicador oficial da inflação no país e medido mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
• IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado): outro número mensal que mede a inflação, é calculado pelo FGV/IBRE e aplicado em contratos de aluguel

Agora você já entende melhor o que os bancos querem dizer quando falam em taxa de juros de X% mais IPCA, por exemplo. 

A porcentagem final forma os juros imobiliários que serão aplicados sobre o saldo devedor naquele mês. Em seguida, chega-se ao valor da sua parcela seguinte de financiamento imobiliário.

O que é Custo Efetivo Total (CET)

O CET, como o nome por extenso indica, é o que define o custo total do seu financiamento imobiliário. 

É esse valor final que deve ser comparado entre as diferentes propostas bancárias, porque é o conjunto completo que determina quanto custará o financiamento em si. Ao ficar bem atento, você evita um dos problemas mais comuns de financiamento imobiliário.

O Custo Efetivo Total é composto pelos seguintes itens:

• 2 seguros obrigatórios (seguro de morte e invalidez e seguro do imóvel) – custam entre 0,5% e 1% de juros por ano
• Taxa de administração (valor fixo, entre R$ 25 a R$ 100, na parcela)
• Taxa de juros anual do banco
• Índice atrelado à taxa acima, como TR ou IPCA

Como funcionam os sistemas de amortização de financiamento imobiliário?

Quando aprovam financiamentos imobiliários, os bancos permitem que as parcelas tenham equivalência a 30% da renda comprovada do tomador. 

Dentro desse montante, encaixam-se os dois componentes da parcela: os juros e o valor a ser amortizado do saldo devedor. Se você ganha R$ 3 mil, por exemplo, poderá ter parcelas de, no máximo, R$ 1 mil por mês – uma parte de juros e outro parte de amortização.

Há duas maneiras de calcular esses pagamentos mensais, ou melhor, há dois sistemas de amortização disponíveis hoje: o Sistema SAC e a Tabela PRICE.

No Sistema de Amortização Constante, o valor a ser amortizado (como o nome indica) é constante. O saldo devedor é abatido com mais rapidez e, como os juros incidem sobre ele, o preço cobrado também cai ao longo do tempo. 

Na prática, isso significa que a primeira prestação no Sistema SAC é sempre mais alta (mais ou menos 20% mais cara que na Tabela PRICE) e os pagamentos vão diminuindo com os meses (resultando em um economia de cerca de 10%). Retomando o exemplo, ela começaria em R$ 1 mil.

Já na Tabela PRICE, nada muda externamente: o valor a ser pago será sempre o mesmo, do começo ao fim do financiamento – com nosso exemplo, a parcela seria sempre R$ 1 mil. Já dentro do cálculo da parcela, as coisas estão mudando e valor de amortização cresce com o tempo. 

E quando um faz mais sentido que o outro? Depende do perfil do tomador. 

Quem pode arcar com parcelas mais caras no começo de um financiamento imobiliário, por exemplo, costuma preferir o SAC para economizar ao fim do processo. Já quem vai financiar por prazos mais curtos ou prefere orçamentos fixos, a PRICE é mais interessante. 

Como a Selic influencia a taxa de juros imobiliários?

A famosa taxa básica de juros brasileira tem um nome longo e pouco lembrado – Sistema Especial de Liquidação e de Custódia –, porque todo mundo chama de Selic. 

Ela é determinada pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central, um órgão governamental, e serve principalmente para controlar metas de inflação no Brasil.   

Nos últimos quatro anos, e especialmente desde 2018, ela sofreu grandes alterações: foi cortada de 14% para os atuais 2,25%, uma baixa inédita na história. 

Como a taxa básica de juros do governo serve de referência para todas as instituições financeiras estabelecerem suas próprias taxas de juros, quando ela cai, os juros que os bancos cobram em suas diversas operações caem também. 

E como os bancos competem por clientes entre si, quando as taxas de juros de financiamento imobiliário de um banco caem, os outros tendem a acompanhar a queda para se manterem atraentes. 

O governo, vale lembrar, tem dois dos principais bancos nacionais: a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil. Quando o Copom altera a Selic, esses bancos começam a alterar suas taxas de juros (inclusive imobiliários) e a bola começa a rolar. 

Uma Selic em baixa significa, portanto, que o crédito imobiliário nunca esteve tão acessível para a população, que está claramente se dando conta dessa oportunidade. 

Segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), entre maio de 2019 e maio de 2020, contratos de financiamento aumentaram 8,2% no país. 

Ainda segundo a Abecip, no primeiro semestre deste ano foram R$ 34 bilhões para compra e construção de imóveis, o que representa um crescimento de 23% em comparação com o mesmo período de 2019 – mesmo durante a pandemia de coronavírus.

Quais outros fatores influenciam na taxa de juros imobiliários?

Não há um único Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário (que inclui os juros imobiliários) para cada banco. 

Visto que as instituições financeiras precisam analisar diversos documentos e aplicar modelos estatísticos para avaliar os riscos e oportunidades de emprestar as somas de dinheiro, as propostas acabam variando de acordo com o perfil dos solicitantes.

De forma geral, em um financiamento imobiliário, costuma-se oferecer 80% do valor do imóvel e comprometer 30% da renda mensal comprovada com parcelas. 

Esses percentuais podem diminuir de acordo com o histórico de crédito do potencial tomador (se há risco alto, regular ou baixo de inadimplência ou atraso) e/ou com outros compromissos vigentes, como empréstimos que ainda estão em aberto.

Também entra nessa conta a relação da pessoa com aquela instituição: se é cliente de longa data e cumpre seus compromissos, pode ter acesso a melhores condições. Se tiver dívidas renegociadas ou caducadas, por outro lado, pode até ter seu financiamento negado.

Para encontrar a melhor condição e os melhores juros imobiliários, portanto, é preciso pedir financiamento imobiliário em diversas instituições e comparar as propostas que chegarem para encontrar a melhor possível. 

O Loft Cred está disponível para fazer essa negociação por você e centralizar todos os documentos em um lugar só – e o serviço é 100% grátis. Saiba mais aqui!

Redução taxa de juros de financiamento imobiliário: é possível?

Através do refinanciamento imobiliário, sim! Basicamente, há duas maneiras: negociar a taxa de juros de financiamento imobiliário com o próprio banco ou buscar uma taxa mais atraente em outro banco, optando pela portabilidade da dívida para a nova instituição. 

O blog da Loft escreveu sobre o tema (e como a Loft pode te ajudar no processo!) nesse post. 

Por que contar com a Loft para financiamento imobiliário

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