Como vender minha casa? Confira dicas para um bom negócio

Muita gente decidiu trocar de lar nos últimos anos. Segundo levantamento da Loft, quase um terço dos brasileiros mudou de casa durante a pandemia, e os motivos são os mais variados: problemas financeiros, novas necessidades – precisar de um apartamento maior para o home office, ou um menor, para valorizar local à tamanho, por exemplo -, mudança de prioridades, entre outros fatores. São vários os sinais para vender um imóvel. 

Mas decidir vender a casa é uma ação importante e que deve ser tomada com cautela e consciência de que, para encontrar um bom negócio, vantajoso e, se possível, rápido, é preciso preparação: da casa, dos documentos, mas também da própria mentalidade. Isso porque a casa é um dos bens aos quais mais temos apego. O proprietário sabe o custo que foi investir naquele espaço, pagá-lo e conservá-lo, mas infelizmente o lado sentimental não pode entrar na equação de venda do imóvel – o ato é um negócio e é preciso tratá-lo como tal.

Por isso mesmo, vender seu imóvel sozinho, sem ajuda, pode ser uma tarefa desafiadora. “Contar com um profissional qualificado e especializado na venda de imóveis tornará essa jornada da compra e venda um bom negócio para ambos”, afirma a consultora imobiliária Marcia Rocha. 

Como vender uma casa rápido?

Muitos proprietários que decidem pela venda querem saber como  venda rápido  seu imóvel – especialmente por questões financeiras. Segundo a especialista, não há mágica para vender um imóvel com rapidez: o maior determinante da venda é o preço, aliado a uma boa localização. A Loft tem uma ferramenta que ajuda a resolver esse problema da dúvida do preço do imóvel, é o Especulômetro, que calcula o metro quadrado por bairro em São Paulo e aponta onde houve mais desconto no preço de venda.

Mas é possível aumentar as possibilidades para que a venda aconteça rapidamente e pelo preço que o proprietário deseja. Para ajudar nisso, separamos 4 dicas para quem está começando a pensar no assunto, ou mesmo para quem quer vender seu imóvel e melhorar suas chances e fechar o negócio o quanto antes.

1. Regularize os documentos

O primeiro antes: não adianta querer vender a casa ou apartamento sem saber se todos os documentos, seus e do imóvel, estão em ordem. Segundo Marcia, a regularização da documentação é fundamental para saber se existe a possibilidade da venda e de um eventual financiamento, caso seja necessário. Afinal, qualquer divergência ou pendência pode impedir a realização do negócio.

Em geral, a documentação para compra e venda de um imóvel é:

– Pessoa física 

• Documentos de identidade (RG);
• CPF;
• Certidão de nascimento ou de casamento;
• Certidão negativas (comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a uma pessoa) de ações na Justiça Federal e do Trabalho, ações cíveis, interdição, tutela e curatela, ações das Fazendas Estadual e Municipal, e protesto de títulos;
• Cópia do comprovante de abertura de conta onde o crédito oriundo do financiamento e do FGTS será recebido (se for o caso).

– Imóvel

• Cópia autenticada da escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
• Certidão atualizada de ônus reais;
• Certidão negativa de IPTU;
• Comprovante de que as contas de água, luz e gás estão em dia;
• Habite-se e, quando se tratar de imóvel novo, o CND/INSS averbadas no Cartório de Registro de Imóveis competente;
• Planta do imóvel aprovada pela prefeitura da cidade onde está localizado o imóvel;
• Declaração de inexistência de débitos condominiais;
• Declaração de saldo devedor, se o imóvel for financiado por outro agente financeiro.

2. Conserte e pinte a casa

Tudo em ordem com os documentos e vai seguir com a venda? Para valorizar e ajudar a vender a casa rápido, a principal dica é fazer consertos, ajustes e pintar o imóvel. Realizar benfeitorias na casa é visto por muitos como desperdício, mas a verdade é a seguinte: você compraria uma blusa amassada e com defeitos? Quase todo mundo diria que não. E, se a resposta for sim, ia querer, ao menos, pagar barato por ela. A lógica é simples e aplicável também a bens maiores: quanto melhor a casa aparenta, melhor valor você conseguirá por ela.

Não é preciso gastar uma fortuna nesses reparos. A ideia é deixar a casa com uma aparência atrativa para os compradores e resolver pequenos problemas que podem se agravar ao longo do período de venda – e causar ainda mais dor de cabeça do que se forem resolvidos anteriormente. Limpar os rejuntes dos azulejos, padronizar interruptores e tomadas, retirar adesivos e pinturas coloridas, verificar o funcionamento das instalações hidráulicas e elétricas e pintar a casa de cor neutra são alguns passos básicos para aumentar as chances de conseguir o preço pedido por ele.

3. Limpeza todo dia!

Parece óbvio, mas a verdade é que muitos vendedores negligenciam a faxina quando a casa está à venda. Segundo a consultora de imóveis, ter a casa limpa e arrumada sempre que receber visitas de potenciais compradores aumenta as chances de venda. 

Mas não é só para as visitas que a casa deve estar com a faxina em dia: quando fizer as fotos para o anúncio de venda, o local deve estar impecável, sem bagunça e sujeira aparente. Essa é outra dica que pode parecer senso comum, mas basta uma busca rápida para ver quantos imóveis são anunciados com fotos de itens pessoais espalhados pelos cômodos e até sujeira na pia. Tirar fotos profissionais dos imóveis ajudam e muito na hora da venda A lógica aqui é a mesma do exemplo acima: você compraria uma roupa suja de um site de venda? E porque, então, compraria uma casa? A bagunça e a sujeira tiram o foco do imóvel em si e prejudicam – e muito – o negócio.

4. Tire boas fotos

E, falando nisso, a fotografia do imóvel será o primeiro contato que você e sua casa terão com os possíveis compradores. Por isso, é preciso investir tempo e cuidado nelas. Nada de fazer as fotos apressado, de qualquer jeito: é preciso prestar atenção no foco, na iluminação, mostrar todos os detalhes possíveis e o melhor ângulo de cada cômodo.

Confira algumas dicas para tirar as melhores fotos do seu imóvel:

• Valorize a luz natural, mostrando a iluminação que o imóvel possui;
• Use um tripé para dar estabilidade às fotos;
• Fotografe todos os cômodos, sem exceção;
• Use objetos para dar referência de proporções, como mesas, cadeiras, entre outros.

5. Onde vender a casa? Site de venda de imóveis ou imobiliária?

Depois de toda a preparação, é hora de escolher onde anunciar seu imóvel. A parceria certa pode ser a diferença entre uma venda rápida e vantajosa ou uma cilada. As principais vias para vender imóveis são via imobiliárias e/ou corretores de imóveis ou sites de venda de casas e apartamentos. A Loft fez parcerias com imobiliárias quando incluiu casas em seu portfólio.

Como colocar um imóvel na imobiliária para vender?

Quem quer anunciar o imóvel em uma imobiliária tradicional, segundo Márcia Rocha, primeiro precisa estar com a documentação em dia e procurar uma empresa de confiança, com indicação de algum conhecido, preferencialmente. Segundo ela, a imobiliária tem a vantagem de trabalhar com corretores que estão preparados e são especialistas na região onde está localizado o imóvel, fazendo a conexão entre vendedores e compradores.

Após escolher a imobiliária e levar a documentação, você e a empresa acertarão os detalhes da venda, como o tipo de oferta a receber, o valor do imóvel, as cláusulas do contrato de compra e venda, entre outros acertos para fechar o acordo para a venda da casa.

 Tudo acertado, a venda de casas via imobiliária, em geral, segue as seguintes etapas:

• Prospecção de potenciais compradores;
• Proposta de negócio;
• Fechamento do negócio;
• Pós-venda.

Em geral, pelos serviços, as imobiliárias cobram taxas que chegam até 10% do valor de venda do imóvel (no caso de casas rurais) e 8% nos imóveis urbanos. Interessado em vender sua casa ou apartamento? Anuncie seu imóvel com a Loft, acompanhamento online e 1 visita a cada 2 minutos.

Sites de venda de imóvel: como escolher?

A internet facilitou o processo de compra e venda de bens e produtos, incluindo imóveis. Mas, como tudo na web, é preciso cuidado: procure por sites conhecidos e confiáveis na hora de anunciar sua casa, para minimizar a chance de sofrer golpes ou ter seus dados usados de maneira irregular. 

É possível consultar a idoneidade de uma imobiliária ou site de imóveis em sites como o Reclame Aqui, que reúne reclamações sobre serviços e produtos, ou o Consumidor.gov.br, ligado ao Procon. Neles, é possível buscar informações sobre a empresa e verificar se há reclamações sobre os serviços ou denúncias de irregularidades – e se elas foram resolvidas – antes de anunciar. Há sites de todos os tipos: aqueles apenas de anúncios, em que você faz todo o trabalho, como gerenciar as visitas à casa, tratar dos trâmites burocráticos, etc; sites de imobiliárias tradicionais e as plataformas digitais de imóveis, que revolucionaram esse mercado. No caso das duas últimas, é importante verificar se as empresas possuem registro para a atividade.

É possível unir os benefícios da imobiliária com a agilidade do site? A resposta é sim! Um desses sites de venda de casas com benefícios é a Loft: a startup imobiliária aposta na tecnologia para ajudar na compra e venda de imóveis, oferecendo todo tipo de suporte: assessoria jurídica, atendimento exclusivo e gestão online de visitas e proposta. A plataforma oferece ferramentas para ajudar na avaliação do imóvel, calculadora de financiamento, informações sobre os bairros e simulação do potencial de compra, entre outros conteúdos relevantes para ajudar no negócio.

Para os proprietários de uma casa, há todo o passo a passo de como vender: como anunciar o imóvel, as visitas – acompanhadas por corretores da empresa -, e a conclusão da venda, com apoio de especialistas Loft. 

Como fazer o anúncio de venda de casa?

Se você escolheu uma plataforma online de imóveis, tem nas mãos a chance de anunciar sua casa da maneira que quiser. O anúncio é o grande aliado para vender a casa rapidamente, e seguir as seguintes dicas para anunciar pode ajudar na agilidade de concretização do negócio:

• Fotos boas são essenciais para anunciar um imóvel;
• As imagens devem ser variadas (no mínimo 20), mostrando o imóvel organizado e bem iluminado;
• Tire fotos também do condomínio e o que ele oferece aos moradores;
• O anúncio deve estar bem escrito, de maneira clara e direta;
• Todas as informações importantes devem estar no texto: tamanho do imóvel, design ou arquiteto (se relevante), serviços próximos (escolas, metrô, etc), posição do apartamento e em relação à luz solar, garagem e despesas;
• Coloque um preço justo pelo imóvel. A Loft tem uma ferramenta de avaliação de imóveis para ajudar a chegar ao valor de mercado do apartamento, sem especulação;
• Disponibilize ao menos 20 horas por semana para visitas. Quanto mais visitas, maiores as chances do imóvel ser vendido rapidamente.

Na Loft, por exemplo, você pode anunciar imóvel grátis e com muitas vantagens. O passo a passo é bem simples e autoexplicativo: ao iniciar o cadastro do endereço do imóvel, o site já avisa quantas pessoas estão buscando imóvel no mesmo bairro que o seu!

Na sequência, o site verifica celular, email e nome completo – tudo para garantir a segurança de quem compra e quem vende. O próximo passo é selecionar o tipo de imóvel e complementar o endereço. Depois, é hora dos dados: tenha em mãos as informações sobre a casa como metragem, quartos, banheiros, vagas na garagem, valor do IPTU e áreas de lazer como varanda gourmet, churrasqueira, quadra, etc. No final, é possível personalizar seu anúncio, incluindo uma descrição para valorizar o que há de melhor no imóvel – aproveite para destacar o que o faz especial. 

Os próximos passos são informar características do condomínio (se for o caso), valor da taxa, o preço que você quer pelo imóvel. Nessa parte, o site já calcula o quanto você receberá, excluindo a porcentagem da empresa no caso da venda se concretizar. Por último, hora de colocar as fotos do imóvel. E pronto! Seu anúncio está no ar. Fácil e rápido. 

Os vendedores e compradores também podem contar com a agilidade do aplicativo da Loft, que facilita a gestão do imóvel anunciado e também a busca por um novo. 

Como vender uma casa financiada?

Quem deseja vender seu imóvel muitas vezes ainda não terminou de pagar o financiamento sobre ele. Então, surge a dúvida de se é possível realizar a venda. Primeiro, é bom reforçar que é possível, sim, vender uma casa ou apartamento financiado. Essa operação, no entanto, envolve alguns passos diferentes do que na hora de vender um imóvel próprio. Isso porque o imóvel financiado é uma propriedade do banco credor até a quitação da dívida.

O primeiro passo, então, para vender um imóvel com financiamento ativo é comunicar a instituição financeira credora sobre a decisão da venda. Depois disso, é preciso escolher como a transação de venda vai se concretizar. As principais opções são: venda sem novo financiamento (quando o valor pago pelos compradores é usado para quitar o financiamento dos vendedores) ou venda com novo financiamento (quando os compradores adquirem o imóvel com um novo financiamento e a instituição financeira desse novo financiamento quitará a dívida com o primeiro banco). Os caminhos são parecidos quando se decide pela exclusão do cônjugue no financiamento imobiliário.

Como vender uma casa financiada pela Caixa?

Quem tem uma casa financiada pela Caixa e quer se mudar para outro lugar não pode, por exemplo, alugar essa propriedade e morar em outra. Mas é possível vender a casa financiada pelo banco da mesma maneira que qualquer outro imóvel financiado. Na Caixa, a principal facilidade está no caso de o comprador também financiar a compra do imóvel pelo banco: a Caixa realiza a quitação do débito do vendedor e o financiamento do comprador ao mesmo tempo, minimizando a burocracia.

Como vender casa na planta?

Vender um imóvel comprado na planta é uma saída para quem comprou uma casa ainda em construção, mas se arrependeu e não quer perder dinheiro – isso porque você pode desistir de uma casa na planta, mas não receberá de volta 100% do valor já pago. Vender o bem na planta é um direito do comprador até a entrega das chaves. 

Falar com a construtora e entender a situação é o primeiro passo para realizar uma venda tranquila, especialmente se o imóvel ainda não foi totalmente pago. É importante acordar com a empresa e com o banco credor o repasse imobiliário (transferência de um financiamento imobiliário ativo de uma pessoa para outra) ao comprador. Com tudo acertado, a incorporadora pode redirecionar as parcelas que faltam para o novo proprietário.

Para realizar a negociação é necessário ter em mãos todos os contratos assinados com a incorporadora e todos os documentos relacionados à compra, como escritura de alienação fiduciária. Depois, é necessário ir ao Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada para fazer um contrato de compra e venda que descreva o valor acordado e as condições de pagamento.

Como declarar a venda de uma casa?

Conseguiu realizar a venda do imóvel? Parabéns! Mas não se esqueça que logo mais o período de entrega da Declaração do Imposto de Renda 2023 está aí e será necessário declarar a venda da casa. Sendo ou não uma venda de imóvel financiado, a operação deve ser declarada como venda de imóvel à vista. A diferença entre os dois casos (quitado x alienado) é que você só vai ter como lucro taxado a diferença entre o total recebido e a quantia empregada para quitação da dívida.

Quando se vende um imóvel, é necessário preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita e que facilita o cálculo do imposto obtido sobre o lucro na venda de um imóvel. Esses dados podem ser importados para a declaração do IR. Caso a venda se enquadre como isenta de Imposto de Renda – como no caso de, por exemplo, a venda ter ocorrido para aquisição, no prazo de 180 dias, de imóveis residenciais localizados no Brasil -, o valor entrará automaticamente na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis da declaração. 

Caso o lucro na venda seja tributável, os dados importados vão ser inseridos em Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva. No caso do imóvel vendido estar financiado, além de inserir informações relativas ao lucro, é preciso excluir o imóvel financiado da aba “Bens e Direitos”. 

Colaboração de Karen Villerva