Locação de imóveis: tudo que você precisa saber sobre o tema

Muitas pessoas têm dúvidas se vale mais a pena alugar ou comprar um imóvel. Embora a resposta dependa da análise de diversos fatores, o processo de locação de imóveis costuma envolver quantias financeiras menores que as movimentadas na compra e venda das propriedades.

No entanto, para saber se a locação faz sentido no seu caso, é preciso estudar melhor o tema para sanar as suas dúvidas. Assim, ficará mais fácil tomar uma decisão com mais clareza, evitando surpresas e eventuais prejuízos, não é mesmo?

Portanto, continue a leitura deste artigo para aprender mais sobre a locação de imóveis e os pontos que você precisa saber sobre o assunto.

O que é a locação de imóveis e por que você deve entender esse processo?

Conforme está no dicionário, a locação é a ação ou efeito de alugar um item a alguém. Quando se fala na locação de imóveis, o objeto dessa operação pode ser uma casa, apartamento, sítio, escritório, galpão ou até um prédio inteiro.

Mas diferentemente da locação de um item qualquer, no caso de imóveis o processo deve ser realizado observando a Lei nº 8.245/1991. Nela, constam os direitos e obrigações das partes em uma locação imobiliária, além das formas de extinção do negócio e penalidades aplicáveis.

A norma determina que a locação é um ajuste (contrato) entre duas partes (locador e locatário) para o uso de um imóvel mediante pagamento de uma remuneração (aluguel). Nesse sentido, o locador é o proprietário ou representante do imóvel, enquanto o locatário é o inquilino.

Desse modo, se você pretende alugar um imóvel — seja na figura de locador ou locatário — é fundamental entender esse processo com clareza. Isso permite evitar problemas ou surpresas com o contrato de aluguel.

Quais são os deveres das partes durante o processo de locação?

Caso você seja o proprietário do imóvel que será objeto da locação, é necessário ficar atento aos deveres contidos na legislação aplicável. Entre eles estão:

●  entregar o imóvel em condições de uso;

●  garantir o uso pacífico do imóvel durante o período de locação;

●  responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

●  fornecer recibo dos valores pagos pelo locatário;

●  pagar impostos, taxas e seguro contra incêndio, se o contrato não dispuser de forma diversa;

●  pagar despesas extraordinárias de condomínio — como reformas, fundo de reserva, etc.

Já na hipótese de você ser o inquilino do imóvel, ou seja, aquele que usará o bem durante a locação, os deveres serão:

●   pagar pontualmente o aluguel e demais encargos referentes à locação;

●   usar o imóvel com base na finalidade contratada, devendo tratá-lo como se fosse seu;

●   restituir o bem alugado ao final da locação, no estado em que o recebeu;

●   avisar imediatamente ao locador o surgimento de problemas ou defeitos;

●   realizar a reparação de danos causados durante o seu uso;

●   não modificar a área interna ou externa sem o consentimento do locador;

●  entregar ao locador os títulos de cobrança de tributos, encargos e intimações recebidos.

●  pagar as despesas de consumo (água, luz, gás e esgoto) e despesas condominiais comuns;

●  permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu mandatário em horário combinado;

●  cumprir a convenção condominial e o regulamento interno (se existente);

●  pagar o prêmio do seguro fiança (se houver).

Leia também: Como fazer a transferência de titularidade da conta de luz?

Qual é a importância de fazer o contrato de locação de imóvel?

Agora que você já sabe o que é a locação imobiliária e os deveres das partes, é pertinente conferir a importância de fazer um contrato de locação nessa oportunidade. Afinal, o imóvel está entre os bens mais valiosos que uma pessoa pode ter.

Logo, não é aconselhável tratar uma relação de uso remunerado deste item sem ter as cláusulas e condições bem definidas em um contrato. Ainda que uma locação possa ser ajustada apenas pela palavra das partes, esse não é o modelo mais apropriado para esse tipo de negócio.

Isso porque, com o tempo, tanto o locador quanto o locatário podem esquecer o que foi tratado, prejudicando a defesa de um direito ou a cobrança de um dever. Assim, a elaboração de um contrato de aluguel é fundamental para proteger as partes e o próprio imóvel.

Com isso, cada parte saberá os seus direitos e obrigações, os valores a serem pagos, as penalidades em caso de atraso, entre outros pontos importantes. Perceba, então, que a criação de um contrato facilita a solução de questões ou desavenças que surgirem — seja na esfera administrativa ou judicial.

O que deve constar em um contrato de aluguel?

Cada contrato de locação de imóvel pode ter cláusulas e condições específicas, desde que respeitem a legislação pertinente. Por esse motivo, é possível encontrar diferentes modelos contratuais nesse sentido.

Em geral, as principais cláusulas exigidas abrangem:

● qualificação das partes: dados pessoais do proprietário e do inquilino, independentemente de ser pessoa física ou jurídica;

●  descrição do imóvel: informações que detalham as características do objeto da locação — localização, estado de conservação, etc.;

●  tipo de locação e vigência: descreve a natureza da locação (residencial, comercial ou industrial) e o prazo de duração do contrato;

●   valor do aluguel e condições de pagamento: montante que deve ser pago pelo inquilino, as formas e condições de pagamento (vencimento, juros, multa, atualização monetária);

●  direitos e garantias: direitos e deveres das partes, assim como as situações em que o proprietário poderá reaver o imóvel.

Como você pode ver, a grande quantidade de informações necessárias para uma locação dificulta que essas questões sejam tratadas apenas verbalmente. Logo, é importante elaborar um contrato escrito. Inclusive, essa é uma forma de evitar conflitos entre locador e locatário.

Afinal, basta consultar o que foi disposto em contrato para saber os direitos e limites de cada parte durante a vigência do acordo. De toda a forma, vale a pena ter suporte profissional para garantir a adequação do documento.

Quais cuidados devem ser adotados antes de alugar um imóvel?

Depois de entender as questões que não podem ficar de fora de um contrato de locação, é hora de conferir quais pontos devem ser considerados antes de alugar um imóvel.

Veja os cuidados em relação a cada parte do negócio!

Proprietário

Em relação ao proprietário do imóvel, é fundamental exigir a apresentação da documentação do futuro inquilino. O objetivo é consultar informações dele, como histórico de inadimplência, eventual existência de ações de despejo contra ele, entre outras.

Também é essencial constar no contrato o valor do aluguel e o prazo de vencimento de cada mensalidade, além dos juros e multas aplicados em caso de inadimplência. Não se esqueça de adicionar um índice de correção monetária sobre o aluguel anual.

Essa é uma medida relevante para que a remuneração pelo uso do imóvel não fique defasada no decorrer do tempo. É bastante comum a utilização do IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado) ou IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), por medirem a inflação no país.

Outro cuidado importante são as garantias que podem ser exigidas para assegurar o negócio. Atualmente, existem três principais tipos de garantias locatícias como:

●    caução: envolve o depósito prévio de uma quantia em dinheiro que não pode exceder três mensalidades do aluguel. Ao final do contrato, essa quantia deverá ser devolvida ao inquilino, exceto se a garantia precisar ser acionada (como em caso de inadimplência);

●   fiança: o inquilino nomeia um terceiro de sua confiança para arcar com o pagamento dos aluguéis, caso ele se torne inadimplente;

●  seguro fiança: envolve a contratação de uma seguradora para assumir o risco de inadimplência, realizando o pagamento do aluguel, se o inquilino não o fizer.

Quando do encerramento do contrato e entrega de chaves, não deixe de fazer a vistoria do imóvel para verificar a eventual necessidade de reparos ou pintura. Sendo o caso, é possível abater esses custos da caução que será devolvida ao inquilino, por exemplo.

Inquilino

Já o inquilino precisa ficar atento a cobranças relacionadas à elaboração do contrato ou de ficha cadastral, pois são ilegais. Outro ponto de atenção é verificar as condições do imóvel antes de assinar o contrato.

Nesse sentido, agende uma vistoria com o proprietário ou seu representante e anote todos os defeitos encontrados, bem como o estado de conservação da propriedade. Isso evitará discussões quando da entrega do imóvel ou até a retenção da caução dada como garantia na contratação.

Fique atento às multas e prazos contratuais para evitar prejuízos. Em geral, os contratos de locação preveem um prazo de duração de 30 meses, cerca de 2 anos e meio, sendo preciso pagar uma multa em caso de devolução do imóvel antes desse período.

Vale dizer que se o inquilino já está há 20 meses em uma locação com prazo de 30 meses, a multa deverá ser proporcional aos 10 meses faltantes. Nesse contexto, se a penalidade for de 3 aluguéis (mensalidades), o valor proporcional será correspondente a 1 aluguel.

Em acordos com prazo de 30 meses, o proprietário poderá solicitar a devolução do imóvel em até 30 dias ao final do contrato ou após seu vencimento. Já nos tratados com prazo inferior a 30 meses (ou antes desse período), a devolução somente pode ser pedida:

●  para uso próprio, de descendentes ou ascendentes;

●  necessidade de reparação urgente, determinada pelo Poder Público;

●  para demolição ou obras aprovadas;

●  após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.

Em caso de venda do imóvel alugado, o inquilino tem direito à preferência na compra. Caso o direito não seja concedido, é possível exercê-lo judicialmente. Ademais, se o contrato tiver cláusula de vigência e ainda estiver no seu prazo, caberá ao novo proprietário respeitar o período restante da locação para reaver o imóvel.

Como fazer o processo de locação com a máxima segurança possível?

Como você viu, fazer um contrato de locação de imóvel traz maior credibilidade ao negócio, além de mais proteção aos envolvidos. Mas talvez você queira saber como fazer esse processo com a maior segurança possível, correto?

A principal dica é contar com serviços qualificados, como o de uma imobiliária, corretor de imóveis ou advogado que atua na área. A atuação desses profissionais fará com que o contrato seja feito respeitando todas as regras aplicáveis à locação de imóveis.

Ou seja, dificilmente você terá uma cláusula ilegal e que prejudique uma das partes do contrato. Dessa forma, as chances de que se tenha problemas judiciais por ter feito um contrato com disposições que não são permitidas pela legislação serão menores.

Ainda, mesmo que você se depare com algum impasse com a parte contrária durante a vigência do contrato, o profissional contratado poderá ajudá-los a encontrar uma solução benéfica para ambos.

Alugar x comprar ou vender: qual a melhor opção?

Agora que você já tem bastante conhecimento a respeito da locação de imóveis, é possível que você queira saber qual é a melhor opção: alugar ou comprar e vender um imóvel?

Certamente, não há somente uma resposta para esse questionamento. Afinal, essa é uma decisão que dependerá dos planos e objetivos de cada pessoa, além de sua disponibilidade financeira. 

Como você viu, o aluguel costuma envolver uma movimentação de recursos menor. Isso porque os contratos de aluguel costumam prever um prazo de 30 meses, enquanto financiamentos imobiliários podem levar anos para serem concluídos. Contudo, a decisão não deve ser estritamente financeira, já que há vantagens e desvantagens em ambos os casos.

Por exemplo, quem pretende alugar um imóvel tem a vantagem de encontrar opções acessíveis, bem como pode se mudar quando quiser ou precisar. Por outro lado, esse tipo de contrato costuma valer por períodos limitados, havendo o risco de o proprietário não querer renová-lo.

Já quem opta pela compra e venda de um imóvel tem maior segurança quanto ao negócio, uma vez que a propriedade será sua. Além disso, ela poderá ser usada para gerar renda com a sua locação ou valorização futura.

Como desvantagem, vale ressaltar o alto custo envolvido e a imobilização de parte do seu capital — seja no momento de dar entrada ou ao pagar um financiamento.

Portanto, caberá a você analisar quais são as suas reais necessidades e possibilidades para tomar a melhor decisão. Se você sonha em ter a casa própria, a compra tende a fazer mais sentido. Caso queira ter maior liberdade, pode ser o caso de optar pela locação.

Prepare-se para tomar a melhor decisão na hora de alugar um imóvel!

Neste artigo, você conferiu os principais pontos de atenção que envolvem a locação de imóveis. Também viu detalhes que não podem ser esquecidos na hora de alugar um imóvel.

Esperamos que todas as suas dúvidas tenham sido sanadas. Agora, é só analisar todas essas questões e tomar as melhores decisões em relação ao contrato de aluguel.