A pergunta parece direta, mas a resposta depende de uma escolha que a maioria dos inquilinos faz tarde demais: qual garantia locatícia usar.
O processo de aluguel em si não é complicado. O que trava contratos, consome semanas e gera frustração quase sempre tem o mesmo endereço: a garantia.
Em boa parte dos casos, o ponto mais burocrático da locação não é o contrato. É a garantia.
E a razão é simples: cada modalidade carrega um conjunto diferente de exigências, prazos e dependências.
O Que a Lei Permite
As garantias permitidas pela Lei 8.245/91 são: caução (em dinheiro, bens móveis, imóveis ou títulos), fiança locatícia, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A Lei do Inquilinato proíbe expressamente a exigência de mais de uma garantia simultaneamente no mesmo contrato. A cláusula que exigir dupla garantia é nula e pode configurar contravenção penal punível com prisão ou multa.
Isso significa que a escolha da garantia não é opcional nem reversível depois que o contrato é assinado. É uma decisão de entrada.
Por Que Cada Modalidade Tem um Nível de Atrito Diferente
Nem toda garantia cria o mesmo nível de burocracia. A tabela abaixo resume o que cada opção exige na prática:
| Modalidade | Custo inicial | Depende de terceiros | Aprovação |
|---|---|---|---|
| Caução em dinheiro | 3 meses de aluguel | Não | Imediata |
| Fiador | Nenhum | Sim | Variável |
| Seguro-fiança | Prêmio mensal ou anual | Não | Análise de crédito |
| Fiança locatícia digital | Prêmio anual | Não | Rápida, digital |
A caução em dinheiro resolve rápido, mas imobiliza capital.
A caução é a garantia locatícia mais utilizada no Brasil, presente em 57% dos casos. O inquilino paga um valor no início do contrato, geralmente equivalente a 3 meses de aluguel, que fica guardado em conta poupança.
O fiador parece gratuito, mas tem um custo invisível.
A exigência costuma gerar burocracia e, muitas vezes, constrangimento para o inquilino, que precisa pedir a alguém de confiança que se responsabilize por suas obrigações financeiras. Além disso, os requisitos são complexos: comprovação de renda, apresentação de declaração de Imposto de Renda e, em muitos casos, a posse de um imóvel registrado na mesma cidade.
Essa realidade torna a fiança modalidade de risco elevado para o fiador, explicando a crescente dificuldade de locatários encontrarem pessoas dispostas a assumir tal responsabilidade. Dados de mercado mostram que a participação do fiador caiu de 62% em 2020 para 39,45% em 2024.
O Que Está Crescendo e Por Quê
O uso de garantias onerosas cresceu 254% desde 2020, passando de 6,02% para 21,33% dos contratos em 2024, mostrando como o mercado tem buscado soluções mais rápidas e independentes de terceiros para viabilizar contratos de aluguel.
Esse movimento não é coincidência.
Soluções digitais de garantia tendem a reduzir atrito. Elas tornam a comprovação e a formalização mais rápidas e padronizadas, diminuindo a troca de documentos por canais diferentes e a dependência de terceiros.
A fiança locatícia digital opera nessa lógica: o inquilino passa por uma análise de crédito, paga um prêmio anual e obtém a garantia sem precisar mobilizar depósito alto nem depender de ninguém. Para o proprietário, a cobertura é contratual e acionável. Para a imobiliária, o processo é rastreável e previsível.
O Que Realmente Define Se o Processo Será Fácil
A modalidade importa, mas não é o único fator.
A imobiliária tem influência direta sobre quais modalidades são apresentadas, como o processo é conduzido e quanto tempo leva até a assinatura do contrato. Uma imobiliária que ainda depende de processos manuais para aprovação de garantias está, na prática, adicionando burocracia independentemente da modalidade escolhida.
Isso muda a pergunta certa a fazer. Não é só "qual garantia escolher", mas também "quem vai operar essa garantia e como". Um processo digital de ponta a ponta elimina etapas manuais e reduz o tempo entre a escolha do imóvel e a assinatura do contrato.
O caminho passa por três decisões práticas: preparar um dossiê completo antes de começar, escolher uma garantia que não dependa de terceiros e estruturar um processo de ponta a ponta com etapas claras e digitais.
Alugar com garantia locatícia pode ser simples. O que determina se vai ser ou não é a combinação entre a modalidade escolhida e o processo de quem a executa. Quem chega preparado, com documentação organizada e uma garantia que não depende de terceiros, fecha contrato em dias, não em semanas.
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