Contrato de locação: o que é e como fazer

O contrato de locação de um imóvel é o documento que define regras, prazos, encargos e penalidades acordados entre proprietário e inquilino do imóvel a ser negociado para locação. Ele precisa estar de acordo com as normas vigentes na lei brasileira, não podendo permitir nada que seja ilícito. Quando o contrato não estabelece alguma definição necessária para o cumprimento de um acordo de aluguel, a norma que será seguida é a definida pela Lei do Inquilinato, que é o conjunto de leis que definem os deveres e direitos de proprietários e inquilinos de imóveis. O contrato de locação é feito entre proprietário e inquilino do imóvel, podendo passar pelo intermédio de uma imobiliária, que fica responsável por outras atribuições relacionadas a esta negociação.

Modelo de contrato de locação

Cada contrato de locação poderá ter variações entre si conforme os acordos definidos entre o proprietário e o futuro morador. Ainda assim, é possível encontrar com facilidade modelos de contrato de locação genéricos, que servem como base para o documento final e podem ser preenchidos e ajustados de acordo com as informações específicas dos envolvidos e do imóvel.

No entanto, é importante ficar atento com o uso desses modelos de contrato de locação, para não acabar tendo problemas futuros. É fácil cair na tentação de alterar apenas os dados sobre locador, locatário e imóvel, mas um contrato vai muito além disso. Ele é o instrumento que formaliza detalhes do acordo e que mudam de acordo com cada situação específica, como o valor, a forma de pagamento, a duração e o tipo de garantia escolhido.

Uma vez ajustado, chama-se a esse documento de “minuta”, isto é, algo como uma versão preliminar do contrato de locação. Locador e locatário tem o dever de conferir se estão de acordo com cada uma das informações antes de assinar definitivamente, por isso mesmo que se parta de um modelo, o contrato tem que comunicar um acordo coerente. Não faz sentido, por exemplo, falar em reajuste anual em um contrato com duração de 3 meses.

“É importante que o contrato seja bem elaborado, com cláusulas que comuniquem entre si, para que seja considerado válido no caso de que seja descumprida alguma cláusula e a situação possa ser levada ao judiciário ou ao cartório”, explica a advogada Raquel Werlich. Assim, apesar de ser muito comum usar um modelo de contrato de locação, entender a importância de algumas informações é fundamental para a elaboração.

O que não pode faltar num contrato de locação

Modelos de contrato de locação podem ser um bom ponto de partida, mas devem ser utilizados à luz de alguns pontos imprescindíveis:

• Informações do locador e do locatário (RG, CPF, estado civil, endereço, entre outras);
• Descrição do imóvel, com endereço, se é residencial ou comercial; quantidade de cômodos e tamanho do imóvel;
• Termo de vistoria do imóvel: consiste em uma espécie de relatório com fotos e informações de como o imóvel estava no início do contrato. Essa vistoria deve ser feita pelo proprietário e avaliada pelo inquilino no prazo estipulado no contrato de locação. O inquilino deve estar de acordo e fazer os ajustes necessários em relação à vistoria antes da entrada no imóvel;
• Garantia de pagamento escolhida: fiador, caução ou seguro fiança;
• Valor e pagamento: especificar o valor do aluguel, condomínio e de todas taxas, além da forma de pagamento. Os mais comuns são boleto, depósito ou pix;
• Multas e juros: dizem respeito tanto ao descumprimento dos prazos estabelecidos no contrato de locação por parte do locador ou do locatário ou pelo descumprimento de alguma cláusula do contrato;
• Reajuste: que será feito após o tempo estipulado no contrato; Normalmente, esse reajuste leva em consideração algum índice inflacionário, sendo os mais comuns IGPM (FGV) ou IPC (FGV). O reajuste costuma ser cobrado após um ano de contrato, podendo ser renegociado, desde que seja de comum acordo entre as partes;
• Período de vigência do contrato: caso seja um contrato de temporada, o período é menor. Caso seja um contrato de moradia, costuma ser de, pelo menos, um ano;
• Assinatura: todos os envolvidos na transação devem atestar estarem de acordo, de preferência na presença de testemunhas. O ideal é que o essas assinaturas tenham firma reconhecida em cartório, mas isso não é obrigatório;
• Desocupação: o contrato de locação deve ter cláusulas com a descrição de como será realizada a desocupação do imóvel, seja por fim de prazo de contrato, por conta da quebra de contrato, pelo descumprimento de alguma cláusula ou ato ilícito no imóvel.

Contrato de locação simples

Mesmo quando a negociação é feita diretamente com o proprietário, trata-se de um acordo que irá disponibilizar um imóvel de uma pessoa para uma outra por um período de tempo. Não se trata de um movimento simples e, por isso, esse ato não deve ser subestimado, para que nem proprietário nem inquilino se sintam lesados no momento de finalizar o acordo.

O contrato de locação pode ser simples desde que tenha cláusulas suficientes para proteger as partes em caso de qualquer problema ou imprevisto, como as que dizem respeito a:

• Prazo de contrato;
• Pagamentos de tributos;
• Contas de consumo;
• Garantias de pagamento;
• Valor e Forma de pagamento.

Qualquer contrato precisa ser redigido de acordo com os acordos entre as partes, tomando como base o que está especificado na Lei do Inquilinato.

Como preencher um contrato de locação

Na hora de alugar um imóvel pela primeira vez, muitos proprietários se perguntam como fazer um contrato de locação e alguns dados são essenciais para que ele seja considerado válido. Por isso é preciso estar atento em alguns pontos para evitar problemas futuros e garantir seu valor legal caso haja a necessidade de reivindicar algum direito.

Na hora da redação ou leitura, é recomendável que um contrato de locação seja preenchido sob o suporte de um advogado de confiança, mas caso isso não seja possível, vale reforçar que as informações sobre locador e locatário, imóvel, garantia e, principalmente, pagamento (valor, forma, multas e juros) são os que mais precisam de atenção na hora do preenchimento.

Nos últimos anos, têm sido frequentes as reclamações de locatários com relação ao valor do reajuste, sendo os índices mais comuns IGPM x IPCA. Isso porque o índice mais utilizado para o reajuste nos contratos de locação costumava ser o IGP-M, mas com a inflação nas alturas, os valores de aluguel reajustados ficaram inviáveis para muitos inquilinos. Em muitos casos, eles sugeriram aos proprietários que o reajuste fosse feito pelo IPCA, aliviando o valor do reajuste, mas em outros os proprietários não aceitaram o acordo e se ativeram ao que estava previsto no contrato. No entanto, esse tipo de problema pode ser evitado se, na ocasião do preenchimento, ambos concordem em adotar o índice mais baixo à época do reajuste.

Assinatura do contrato de locação

A assinatura do contrato de locação é o ato que dá validade ao documento, por isso, é essencial que tanto proprietário quanto inquilino façam reconhecimento da autenticidade das assinaturas (mais conhecido como reconhecimento de firma) em um cartório. Assinam o documento o proprietário, o inquilino e demais partes que estiverem envolvidas no contrato em questão, como por exemplo, fiadores e/ou testemunhas. Caso o locador tenha um cônjuge e ambos sejam proprietários deste imóvel, o cônjuge do locador precisa assinar o contrato de locação.

Para contratos de locação e para quaisquer outros atos da vida civil o reconhecimento de firma não tem validade, mas como a assinatura das pessoas costuma variar ao longo dos anos, é importante atualizar quando perceber que isso aconteceu por qualquer motivo.

Contrato de locação residencial

Em um contrato de locação residencial, o proprietário do imóvel permite o uso do espaço para o inquilino em questão usar como moradia, por meio de um pagamento mensal do valor acordado previamente. Dentro do contrato de locação é direito do locatário ter a preferência de compra, caso o proprietário resolva vender, seja qual for o motivo da venda.

Ao contrário do que muitas pessoas pensam, o inquilino poderá sublocar a unidade desde que o proprietário esteja de acordo e que esteja especificado no contrato de locação a possibilidade e as condições para isso. Por outro lado, o inquilino não pode explorar economicamente o espaço do imóvel residencial para fins comerciais. Caso utilize o imóvel para fins comerciais, o proprietário terá o direito de rescindir o contrato e o locatário perde o direito às garantias que estão previstas na lei, como o aviso prévio de 30 dias para desocupar o imóvel.

No caso de contratos de locação, a parte que tem mais força na negociação é o locador que é quem estabelece o tempo de locação máxima que deseja e outras exigências e condições.

Contrato de locação comercial

O contrato de locação comercial determina os acordos entre proprietário e inquilino para o uso da propriedade com a intenção da exploração de alguma atividade econômica no local. O uso do espaço deverá seguir as normas vigentes relacionadas ao uso do imóvel em questão. Isso porque, para fazer o uso comercial de um imóvel não basta a autorização do proprietário, uma vez que quem determina a possibilidade de instalação de estabelecimentos comerciais é a prefeitura.

Contrato de locação misto

O contrato de locação misto atende às duas funções, tanto residencial quanto comercial. É um híbrido entre o contrato de locação comercial e o contrato de locação residencial e costuma ser utilizado em imóveis em que, por exemplo, uma família mantém um negócio no andar térreo e mora no andar superior.

Nesses casos, o IPTU precisa ser misto e as finalidades comercial e residencial devem ser especificadas expressamente no contrato. É nesse documento que se explicita a natureza da atividade comercial a ser desenvolvida, o uso das vagas de garagens pelos moradores e clientes, a vigência do contrato e outros detalhes que fazem parte da rotina dupla do imóvel.

É importante lembrar que nesse tipo de contrato, quem tem mais força na negociação é o locatário, que poderá exercer o direito da renovação, já que a atividade que mais se destaca é a comercial.

Qual é o prazo mínimo de locação comercial?

Não existe um prazo mínimo de contrato de locação comercial, esse tempo deverá ser negociado em comum acordo entre as partes.

A Lei do Inquilinato, entretanto, determina a possibilidade de renovação compulsória do contrato, caso o locatário esteja há mais de cinco anos no local, onde pelo menos três deles estejam com seu negócio funcionando de forma ininterrupta. Essa norma existe para poder proteger o ponto comercial e o negócio já consolidado, evitando que o proprietário do imóvel se beneficie do ponto e da clientela que foi consolidada no local ao longo de anos de atividades empresariais do inquilino.

Esse tipo de trâmite acontece por meio de uma ação judicial, que deverá ser movida pelo locatário pelo menos um mês antes do fim do contrato. Também, não é uma movimentação garantida. Isso porque pode haver motivações para que o locador possa reaver o imóvel, como a necessidade de obras estruturais ou quando há o interesse de uso próprio do imóvel. Nesses casos, o proprietário não poderá usar do espaço para um negócio do mesmo ramo de seu inquilino.

Contrato de locação com fiador

Assim como o contrato de locação com caução, o contrato de locação com fiador é uma ferramenta de garantia ao proprietário do imóvel em caso de descumprimento do pagamento do valor do aluguel. O fiador é uma ou mais de uma pessoa que também assina o contrato, se responsabilizando a assumir com os débitos financeiros caso o inquilino não cumpra com as obrigações de pagamento do aluguel.

O fiador, assim como o inquilino, poderá precisar fazer uma comprovação de renda, comprovando conseguir arcar com possíveis prejuízos relacionados ao não pagamento daquele aluguel. Um contrato de locação poderá ter um ou mais fiadores. O fiador precisa assinar o contrato de locação para que o documento e esse tipo de garantia sejam válidos.

Rescisão do contrato de locação

O processo de distrato do contrato de locação varia de acordo com as normas acordadas em cada contrato em questão. Dependendo do que foi estipulado, poderá ser necessário que o inquilino arque com uma multa rescisória. Esta multa também varia a depender do contrato, e explicamos mais a frente como funciona.

Na maior parte das vezes o locatário pode solicitar a saída do apartamento ou casa sem a aplicação de multa após 12 meses de cumprimento de contrato, sendo apenas necessário um aviso de pelo menos 30 dias de antecedência.

Apesar do distrato de locação nem sempre ser passível de multa, o inquilino possui obrigações relacionadas à entrega do imóvel, que são aquelas relacionadas à vistoria de entrega do imóvel, e a quitação das contas durante o período que estava fazendo uso do espaço (contas de luz, água e condomínio), por exemplo.

Como calcular a multa de um contrato de locação

A multa do contrato de locação irá variar do que está estipulado em cada documento, assim como varia também de qual tipo de multa que se trata, se diz respeito a uma multa rescisória ou uma multa por descumprimento de alguma cláusula, por exemplo.

Quando não há uma descrição bem definida relacionada a multa no contrato, o que vale é o que diz a Lei do Inquilinato. Nesses casos, a lei prevê uma multa para a rescisão de contratos que ainda não cumpriram 12 meses. Essa multa será proporcional ao período de cumprimento do que foi acordado, não podendo extrapolar o limite de 10% do valor total do contrato. Caso o locatário já tenha cumprido 12 meses de aluguel ele poderá sair do imóvel sem o pagamento da multa, desde que cumpra o aviso prévio de trinta dias.

Há casos em que o inquilino não precisa pagar a multa. Se a pessoa que alugou o imóvel recebeu um pedido de transferência de trabalho ou se o imóvel estiver com problemas estruturais que não permitem a permanência do inquilino no local, ele poderá deixar o imóvel sem dever maiores encargos.

Como fica o contrato de locação caso o inquilino morra?

A Lei do Inquilinato procura proteger os moradores do imóvel em caso de falecimento do inquilino. Isso quer dizer que, se o inquilino responsável pelo imóvel vier a óbito e outras pessoas morem na mesma casa ou apartamento, essas pessoas, caso desejem, poderão passar a ser as responsáveis pelo contrato de locação. Caso o inquilino que faleceu more sozinho no local, o contrato de locação é extinto.

O que vale é o que está no contrato

A dica mais preciosa, e também a mais óbvia no momento de alugar um imóvel, é que se faça uma leitura atenta do contrato de locação. Como se trata de um acordo entre duas partes, o que vale é o que está ali descrito, então é preciso muita atenção na hora de assinar. De preferência, tenha junto neste processo o acompanhamento de um advogado da sua confiança.

Nem tudo que está no contrato de locação é a regra final. É também importante entender que o contrato não pode extrapolar nem exigir nada que esteja em desacordo com a lei, por isso a consultoria de um advogado é muito importante. Por fim, o contrato de locação também existe para proteger inquilinos e proprietários de possíveis problemas, então entenda essa etapa como um momento de cuidado com sua segurança e suas finanças, dê atenção a este processo e tenha em mente que sua assinatura – e o reconhecimento de firma – acabam colocando você em acordo com aquilo que está descrito.

Colaboração de Michele Louvores