Você já ouviu falar em financiamento imobiliário por crédito associativo? Trata-se de uma forma de comprar a casa própria ainda na planta e pagar por ela aos poucos. Para as empresas responsáveis pela construção, o crédito associativo é uma forma de custear as despesas da própria obra.
Mas afinal, como funciona essa modalidade de crédito? Quais são as vantagens e desvantagens, e o que alguém precisa fazer para contrair crédito associativo? Vamos responder a essas e outras perguntas ao longo deste artigo.
O que é crédito associativo e como funciona?
O crédito associativo funciona como uma compra financiada de imóveis na planta. O crédito associativo é concedido por bancos públicos (como a Caixa e o Banco do Brasil) para compradores de unidades de um mesmo empreendimento.
Normalmente, é necessária a figura de uma entidade organizadora, que pode ser uma construtora ou incorporadora. Elas centralizam a comercialização dos imóveis vinculados ao programa de crédito associativo. E os bancos, por sua vez, liberam o dinheiro e acompanham de perto a construção do empreendimento.
Nesse tipo de financiamento, o contrato com o banco só é assinado quando a empresa responsável pela venda das unidades na planta alcança um número mínimo de compradores. Só é possível contrair crédito associativo para imóveis residenciais.
O valor financiado, por sua vez, é liberado parcialmente a cada fase da construção pelos bancos para a construtora do empreendimento. As instituições financeiras têm a responsabilidade de analisar de antemão a viabilidade da construção e o próprio cronograma das obras, que vai determinar a liberação de fundos à empresa responsável. Ao longo da obra, elas também devem acompanhar a eficiência da aplicação dos recursos.
Cabe também aos bancos aprovar (ou não) o crédito de cada um dos compradores. Normalmente, essa avaliação leva em conta a renda familiar de cada um, bem como o histórico de pagamentos (o que inclui o score de crédito).
O crédito associativo é adotado em empreendimentos ligados a programas sociais de habitação, como o antigo Minha Casa Minha Vida (rebatizado de Casa Verde e Amarela). A liberação do crédito imobiliário para empreendimentos que fazem parte desses programas também é condicionada pela renda média dos compradores.
Quais são os cuidados necessários ao comprar um imóvel na planta?
Ao comprar um imóvel na planta por meio do crédito associativo, deve-se tentar seguir uma série de cuidados. O primeiro deles é saber se o prazo para o fim das obras é conveniente para você.
Outra precaução é considerar a possibilidade de a obra atrasar. É possível que a obra demore mais que o esperado e previsto. Planeje-se para não passar pela situação de precisar se mudar imediatamente e não ter o apartamento comprado pronto.
É importante ressaltar que, mesmo com o acompanhamento do banco credor em relação ao cronograma da obra, a qualidade do trabalho e o prazo final de entrega não são de responsabilidade da instituição financeira, e sim da construtora responsável.
Fique atento também à documentação do imóvel. Por ser uma construção em curso, pode ser que alguns detalhes do planejamento sejam alterados durante a obra. Dessa forma, é válido tirar dúvidas com a empresa responsável pela venda antes da assinatura de qualquer contrato, e conhecer seus direitos para cobrá-la caso algo fuja do que foi acordado.
Por fim, antes de ingressar na associação de crédito para financiar um apartamento, tente conhecer melhor a construtora e a sua reputação no mercado. Faça uma pesquisa em busca de possíveis notícias negativas sobre ela. Se possível, entre em contato com algum conhecido que já fez negócio com ela.
Financiamento de imóvel na planta: vantagens e desvantagens
Contrair um financiamento de imóvel na planta tem muitas vantagens e algumas desvantagens. É preciso ter em mente que o imóvel, quando comprado, sequer está construído – e isso tem implicações positivas e negativas para o comprador.
Entre os benefícios de contrair crédito associativo, estão:
- A possibilidade de usar recursos do FGTS para financiar seu imóvel, o que aumenta o poder de compra de quem adquiriu unidades
- A cobrança, por parte das incorporadoras/construtoras de preços geralmente abaixo do mercado na venda das unidades. Isso ocorre porque elas precisam rapidamente “bater a cota” de compradores para que o banco libere dinheiro para o custeio das obras
- Os custos do registro de imóvel e impostos são mais baratos, já que a base de cálculo dessas taxas levará em conta um imóvel na planta, com valor reduzido
- As custas cartoriais também podem entrar no escopo do financiamento
- Possibilidade de ingressar em programas habitacionais com subsídios do governo (Casa Verde e Amarela/Minha Casa Minha Vida), o que torna o financiamento mais barato
Já as principais desvantagens de aderir a um plano associativo de crédito são:
- Possibilidade de atrasos na entrega das chaves das unidades
- Pagamento de juros de obra em caso de atrasos: se a obra não terminar no prazo, os compradores devem compensar o banco com pagamentos de juros adicionais. Isso porque a empresa responsável pela construção precisará de mais dinheiro para concluir a obra – e essa quantia deverá ser dividida pelos compradores dos imóveis
Como se associar a uma cooperativa de crédito?
Uma cooperativa de crédito é uma associação de pessoas de natureza jurídica própria (uma empresa) que faz parte do Sistema Financeiro Nacional e se destina a conceder crédito e oferecer produtos financeiros para pessoas associadas, sem fins lucrativos. É um conceito diferente de crédito associativo, portanto.
As cooperativas normalmente concedem crédito com taxas de juros mais baixas que as praticadas no mercado, e também cobram tarifas administrativas menores que bancos comerciais. De acordo com o Sebrae, para se associar a uma cooperativa de crédito, você deve providenciar o seguinte:
- Uma ficha preenchida e assinada
- Documentos de identificação e comprovante de residência
Além disso, sua adesão como sócio deve ser aprovada pelo Conselho de Administração da cooperativa. Feito isso, você deverá pagar um aporte inicial em dinheiro para participar da cooperativa como sócio.
Como funciona o crédito associativo da Caixa Econômica Federal?
O crédito associativo da Caixa é uma forma de financiar imóveis na planta. Quando você e outros compradores atingirem o número mínimo de aquisições requisitadas pelo banco público em um empreendimento, os contratos de financiamento são assinados.
A partir desse momento, a construtora ou incorporadora responsável pela construção dos imóveis recebe aportes do banco conforme a obra evolui.
Os recursos para esses financiamentos saem do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). É preciso que a incorporadora ou construtora tenha o projeto imobiliário aprovado pela Caixa para que o crédito aos compradores seja liberado pelo banco.
Uma vez aprovado o empreendimento, será feita uma avaliação da capacidade de pagamento dos compradores, que devem ser encaminhados à Caixa pela entidade organizadora. Serão exigidos documentos pessoais e comprovantes de renda mensal familiar. Normalmente, a documentação é a seguinte para financiar com a Caixa:
- Documento oficial de identificação
- Comprovante de renda atualizado
- Última declaração de Imposto de Renda, com recibo de entrega
- Carteira de Trabalho ou Extrato do FGTS
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