Quais são os custos de cartório para a compra de um imóvel financiado?

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02 de julho de 2021

Autor Time Loft
Atualizado: 24 de junho de 2022 10 min de leitura
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Muita gente se esquece de adicionar alguns números muito importantes à conta de quanto custa fazer um financiamento: os custos de cartório para a compra do imóvel. Sem eles, pode ser que sua equação para realizar o sonho da casa própria não feche. 

As despesas de cartório são fundamentais em todo financiamento de imóvel, e você precisa conhecê-las para não ser surpreendido. Por isso, ao longo deste artigo, vamos explicar quais são as taxas de cartório e impostos necessários para garantir seu novo imóvel. E quem é o responsável por pagar cada uma dessas despesas. 

Quais são os custos de cartório para comprar um imóvel com financiamento?

Na hora de financiar um imóvel, você sempre deve levar em conta as despesas adicionais com a burocracia necessária. Elas podem representar um percentual volumoso do seu financiamento, mais ou menos 5% do valor do imóvel. Algumas linhas de crédito incluem esses valores dentro do total financiado pelo banco. Os principais custos de cartório para comprar um imóvel com financiamento são os seguintes:

  • ITBI (sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
  • Registro do financiamento na matrícula do imóvel (no Cartório de Registro de Imóveis)
  • Obtenção de certidões negativas (como as de IPTU e de ônus do imóvel)

Além dessas despesas, você precisa colocar na conta um custo de avaliação que será cobrado pelo banco para conduzir toda a análise até seu financiamento ser aprovado. Já se você comprar à vista, precisa reservar algum dinheiro para a escritura pública do imóvel.

Quais as taxas para transferir a propriedade do imóvel?

As principais taxas para transferir a propriedade de um imóvel que será financiado são o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro da compra do imóvel em cartório. 

O ITBI deve ser pago toda vez que há transferência onerosa (isto é, com pagamento em dinheiro) de um imóvel. Ele é um imposto municipal. Por isso, precisa ter sua guia emitida junto à prefeitura local (normalmente, é possível fazer isso no site do seu município). 

O comprovante de pagamento do ITBI é um dos requisitos para que você consiga fazer o registro da compra à vista ou do financiamento no Cartório de Registro de Imóveis, onde o imóvel em questão tem a sua matrícula registrada. 

Mas afinal,quem paga o ITBI é o comprador ou o vendedor? Esse imposto é pago geralmente pelo comprador do apartamento e vale entre 2% e 3% do valor total do imóvel, dependendo da prefeitura local. Essa quantia é calculada multiplicando a alíquota municipal pelo valor venal (estabelecido pelo poder público) ou valor de venda (definido pelo comprador/vendedor) do imóvel. Vale o que for mais alto.

Existem algumas situações em que o ITBI não é cobrado. São elas:

  • Quando o imóvel vai se tornar patrimônio jurídico;
  • Quando há inclusão ou fusão de uma organização (pessoa jurídica);
  • Na compra de um imóvel de até R$ 176.444,41 enquadrado no programa Casa Verde e Amarela (e antes no Minha Casa Minha Vida). 

Para alterar o nome do proprietário de um imóvel,  também é preciso registrar a compra na matrícula do apartamento. Para fazer isso, você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição correta e pagar as taxas devidas. Vamos explicar com mais detalhes a seguir. 

Como são calculadas as despesas de registro de imóveis?

Registrar a operação em cartório - seja a de financiamento imobiliário ou a da compra à vista - é um passo obrigatório para que ela tenha valor jurídico. Se você comprou sua casa nova com crédito do banco, deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis competente (onde o imóvel tem sua matrícula registrada) levando o contrato de financiamento e o comprovante de pagamento do ITBI para fazer esse registro.

Chegando lá, você precisará pagar as custas cartoriais.  Essas despesas de registro de imóveis são calculadas de acordo com a faixa de preço do imóvel e variam em cada estado. Somadas ao ITBI, costumam representar em torno de 5% do valor do apartamento. Esses custos também podem ser incluídos no valor total financiado com o banco. 

Depois de pagas as despesas cartorárias, as informações na matrícula do apartamento, que é uma espécie de documento de identificação do imóvel, vão ser atualizadas. Lá, passará a constar que a propriedade não é mais do vendedor, mas que estará alienada (cedida) ao banco até o fim do financiamento. Isso quer dizer que você só será considerado legalmente o “proprietário” depois que pagar todas as parcelas ao banco.

Mas atenção se você é um comprador de primeira viagem: a Lei 6015/73 estabelece que, se você compra seu primeiro apartamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), tem direito a 50% de desconto para registro do primeiro imóvel. Não esqueça de exigir esse direito do cartório na hora de cumprir essa etapa burocrática. 

Quem paga pelo o contrato de compra e venda?

Já vimos que o comprador é quem paga as custas de cartório na compra do imóvel e também o imposto de transmissão do bem. Mas muita gente também tem dúvidas sobre quem paga pelo contrato de compra e venda. Nesse caso, não há uma definição clara. 

Principalmente, porque o contrato de compra e venda é um compromisso formal entre os envolvidos. Para entrar em vigor, ele precisa ser seguido ou por uma escritura pública (no caso da compra à vista) ou por um contrato de financiamento (no caso da compra financiada). Ainda assim, tanto a escritura quanto o contrato precisam ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente. 

O contrato de compra e venda por outro lado, pode ter os seguintes custos:

  • Contratação de um advogado para elaborar o texto (o pagamento depende de quem contratou o profissional);
  • Reconhecimento de firma do comprador e do vendedor no documento em um  Cartório de Notas (normalmente pago pelo comprador);
  • Abertura de firma no Cartório de Registro de Notas para que ela possa ser reconhecida no contrato (cada parte se responsabiliza pelo pagamento da sua abertura de firma).

Para saber com precisão os custos envolvidos, recomendamos que você consulte o Cartório de Notas onde pretende abrir firma e registrar o documento. Essas taxas costumam variar de cartório para cartório. Já os honorários do advogado também vão depender do profissional, mas costumam girar entre 2% a 4% do valor da venda do imóvel.

Quais impostos pagamos na compra de um imóvel?

O principal imposto que pagamos na compra de um imóvel é o ITBI, como já mencionamos. As outras despesas não se enquadram exatamente como impostos, e sim custos que são cobrados pelos cartórios.

Já o ITCMD  (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) também é um imposto de transmissão da propriedade de um imóvel, mas tem a ver com casos de herança ou doação. Nessas situações, a transferência não é uma compra, ou seja, não há pagamento de valores a um vendedor. Diferente do pagamento do ITBI, que é feito ao Município, o ITCMD é devido ao Estado. 

Existe ainda uma outra taxa que se aplica a situações especiais: o laudêmio - que não é um imposto, e sim um valor cobrado sobre transações que envolvem imóveis em áreas pertencentes à União. Por lei, quem deve pagar esse imposto é o vendedor do imóvel.

Exemplos de imóveis dessa natureza são os que ocupam a faixa litorânea (a até 33 metros da linha da maré alta). Quem define exatamente essas áreas é o Serviço de Patrimônio da União (SPU). Também estão dentro dessa regra os apartamentos próximos de instalações militares ou em áreas de fronteira. 

Quem paga a escritura pública do imóvel?

Em geral, quem paga a escritura pública do imóvel é aquele que o compra. A escritura pública é um contrato que formaliza o processo de compra e venda do apartamento. Ela precisa ser assinada diante de um Tabelião de Notas (em um Cartório de Notas), e depois disso passa a ter valor legal.

A escritura é obrigatória para transições de imóveis feitas à vista. Em um financiamento, ela não é necessária. “O contrato do banco, no financiamento, tem força de escritura pública”, explica Rafael Godoi, especialista em financiamentos imobiliários da Loft Cred

Mas, assim como acontece com o contrato de financiamento, é preciso fazer o registro de escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis competente para formalizar a transmissão da propriedade.

Qual é a diferença entre contrato, escritura e registro de imóvel? Vídeo da TV CRECI explica

Quem paga a taxa de avaliação do banco?

A taxa chamada informalmente de “taxa de avaliação do banco” é paga pelo comprador ao banco com o qual ele está negociando um financiamento imobiliário. “Você não paga só a vistoria no imóvel. Geralmente, o banco chama de custo de avaliação da garantia. Nesse custo, está incluída a vistoria do imóvel e também toda aquela análise jurídica que ele está fazendo”, ressalta Rafael Godoi.

Ou seja: essa taxa cobre o trabalho do banco para verificar cada detalhe do seu financiamento. Inclui tanto a análise de documentação quanto a avaliação do imóvel, que é encomendada a uma empresa de engenharia parceira. Essa empresa é responsável por emitir um laudo para o banco com as condições do imóvel e o seu valor de venda. 

Geralmente, esse valor cobrado pelas instituições de crédito varia entre R$3 mil e R$3,5 mil. Veja quanto cobram os principais bancos do país (segundo dados de maio de 2021):

  • Caixa Econômica Federal: R$ 3,1 mil
  • Banco do Brasil: R$ 3,1 mil
  • Itaú: R$ 3,4 mil
  • Santander: R$ 3,3 mil
  • Bradesco: R$ 3,1 mil 

Tire suas dúvidas sobre financiamento imobiliário com a Loft

É muito comum que as custas de cartório na compra de um imóvel causem alguma confusão entre aqueles que estão financiando. Ao longo de todo o processo de obtenção de crédito com um banco, você vai se deparar com alguma burocracia e muitos detalhes que até então eram desconhecidos. 

Por isso é muito importante contar com a ajuda de especialistas no assunto, que podem orientá-lo de forma personalizada nessa jornada. É essa a missão da Loft Cred. Nossa equipe acompanha você ao longo de todas as etapas do financiamento imobiliário, esclarecendo dúvidas e cuidando de toda a comunicação direta com o banco. 

Não precisa se preocupar com a papelada: a gente também se encarrega de toda a burocracia envolvida na operação. Preenchemos formulários para você, resolvemos possíveis pendências que surjam ao longo das análises, emitimos a guia do seu ITBI e ainda registramos o seu contrato de financiamento no cartório

O preço desse suporte? Financiar com a ajuda da Loft não tem custos adicionais. Simule agora a compra do seu apartamento com a gente.

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde! Caso necessite de mais informações sobre a Loft ou sobre parcerias, entre em contato pelo e-mail imprensa@loft.com.br que responderemos você rapidinho.

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