O que é dação em pagamento e quais os requisitos?

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Você sabe o que é dação em pagamentos? Entenda como essa modalidade funciona e quais são os requisitos para utilizar o recurso!

27 de novembro de 2023

Autor Time Loft
Atualizado: 27 de novembro de 2023 12 min de leitura
O que é dação em pagamento e quais os requisitos

As transações imobiliárias podem ser feitas de diversas formas, por recursos que proporcionam facilidades aos compradores e vendedores. Uma das alternativas reconhecidas pela lei é a dação em pagamento. Você sabe o que é e como ela funciona?

Essa pode ser uma maneira de quitar mais rápido o débito em aberto, abrindo a possibilidade de acordo entre as partes envolvidas. No entanto, para que a dação em pagamento seja válida, é preciso atender a alguns requisitos e haver a concordância entre o credor e o devedor.

Neste artigo, você conhecerá essa alternativa para o pagamento de imóveis e poderá conferir as principais informações sobre o tema.

Acompanhe!

O que é dação em pagamento? 

A dação é uma modalidade de pagamento em que o credor oferece um item diferente para quitar a dívida, em vez de fazer o pagamento no modo inicialmente acordado. No mercado imobiliário, ela é feita a partir de outro imóvel que o comprador já possua anteriormente.

A dação em pagamento pode ser feita em outros tipos de negociação, fora do mercado imobiliário. Assim, a partir desse mecanismo é possível oferecer bens como terrenos, automóveis ou outra opção em um negócio que, inicialmente, tinha outra forma de quitação. 

Para que ela seja concretizada, além de atender aos requisitos básicos previstos em lei, é fundamental que credor e devedor estejam em acordo. Dessa maneira, se o credor não desejar receber o que tem direito de outra forma que não seja a inicialmente acordada, a dação em pagamento fica impedida.

O que a lei diz sobre a dação em pagamento?

Você já sabe que a dação em pagamento é autorizada pela legislação, não é mesmo? Agora é importante entender como esse procedimento é reconhecido no Brasil. A modalidade é autorizada pela Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). 

Ela determina no artigo 356 que o credor pode aceitar receber a prestação a que tem direito de outra forma, ou seja, ele pode consentir em obter qualquer bem como pagamento.

Porém, não há especificação a respeito da proporção dessa contrapartida. Logo, não há a definição se o item deve ter valor equivalente à dívida ou se ele pode ser menor ou maior. Essa questão precisará ser negociada entre as partes.

Apesar de haver o reconhecimento pelo Código Civil sobre a possibilidade de utilização de outra que não seja o dinheiro nos pagamentos, não há envolvimento do Estado nessas operações. Desse modo, o procedimento deve ser realizado por acordos firmados entre as partes envolvidas.

Também convém destacar outros artigos do Código Civil que mencionam a dação em pagamento. O artigo 357 diz que quando o preço do bem usado para quitar uma dívida é definido, as regras que se aplicarão entre os envolvidos serão as mesmas de um contrato de compra e venda. Aqui, o objetivo é garantir que o acordo permaneça justo.

Já o artigo 358 declara que se o pagamento for por um título de crédito, a transferência desse documento será considerada como uma cessão. 

Por fim, é relevante mencionar o artigo 359, que determina que se o credor perder a posse do bem que recebeu como pagamento, a obrigação original será restabelecida. Nesse caso, o pagamento anterior perderá a sua validade, a menos que terceiros tenham direitos sobre o bem.

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Como a dação em pagamento funciona? 

Agora que você já sabe o que é a dação em pagamento e quais são as disposições legais a respeito dessa modalidade, vale conhecer o funcionamento da alternativa. Ela tem tipos diferentes para cada operação.

No caso das transações imobiliárias, o tipo mais comum é o chamado “rem pro pecuni”, que vem do latim e significa “coisa em vez de dinheiro”. Essa abordagem se refere à situação em que um bem físico ou ativo é usado para quitar uma dívida ou obrigação financeira, em vez de dinheiro.

Outra possibilidade é a “rem pro re”, que significa “coisa por coisa”. Nesse caso, trata-se de uma operação de troca, em que o pagamento por um bem é feito com outro bem de valor equivalente. 

Por fim, há o “rem pro facto”, que significa “a coisa em relação ao fato”. Esse tipo de dação substitui o pagamento em dinheiro por uma obrigação de fazer. Ela pode ser, por exemplo, a prestação de um serviço de valor equivalente.

Para que a operação aconteça, o item a ser oferecido passa por uma avaliação por um perito ou por critérios previamente estabelecidos no acordo. A verificação é necessária para determinar o valor do bem e o montante que será abatido da dívida.

O acordo de dação em pagamento deve ser formalizado em um documento escrito. Ele deve descrever em detalhes as condições combinadas entre as partes, incluindo o valor da dívida, o valor do bem entregue e a quitação do débito.

Assim, a dívida é considerada quitada, a menos que ainda existam saldos remanescentes. O acordo deve abranger a ocorrência de outras obrigações e as regras para o seu cumprimento.

Como funciona a dação em pagamento de imóvel?

Como você viu, a dação em pagamento pode ser feita em diferentes tipos de acordos. Quando ela ocorre em uma transação imobiliária, existem algumas particularidades que devem ser observadas. 

A dação em pagamento no setor imobiliário é mais comum quando outro imóvel é oferecido como pagamento, devendo ser de interesse e aceitação do credor, como você viu. 

Isso pode ocorrer, por exemplo, em casos de financiamento imobiliário. A possibilidade existe quando o banco ou instituição financeira oferece a opção de dar um imóvel para quitar o saldo devedor, após a contratação. 

Dependendo das condições definidas pelo credor da dívida, qualquer imóvel pode ser utilizado nesse processo. Além disso, é possível oferecer um terreno ou mesmo uma construção na planta.

Para efetivar a transferência do bem ao credor, é necessário registrar a dação em pagamento no Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição em que ele está localizado. Esse registro é fundamental para garantir que a propriedade seja transferida em termos legais.

É necessário observar ainda os impostos e outros custos que tendem a surgir nessa operação. Com isso, há como verificar a viabilidade da dação em pagamento para as partes envolvidas.

Um processo semelhante ocorre também como forma de dar entrada na operação de compra e venda — na chamada permuta. Assim, se o valor do imóvel a ser comprado for superior ao oferecido na dação, o restante pode ser financiado. Entretanto, o processo não é o mesmo da dação. 

Quais as vantagens desse mecanismo? 

A dação em pagamento é uma alternativa que pode oferecer benefícios tanto para o comprador quanto para o vendedor do imóvel. É válido conhecer as vantagens dessa modalidade para verificar se elas podem contribuir com a operação de compra e venda.

A dação em pagamento é uma opção viável quando o devedor não dispõe da quantia suficiente para arcar com a dívida, permitindo a utilização de um bem para esse fim. Assim, ele preserva sua reputação de crédito, pois a dívida é considerada quitada, mesmo que não seja paga em dinheiro.

Então, ao oferecer o item em dação, o comprador otimiza o processo e tem uma solução mais rápida para a negociação, quitando a dívida. Considere que o imóvel oferecido poderia demorar a ser vendido, impedindo o proprietário de ter o dinheiro disponível para cumprir sua obrigação

Desse modo, o procedimento pode evitar transtornos para ambas as partes. Isso ocorre graças à prevenção de ocorrência da inadimplência na operação, o que elimina a necessidade de intervenção judicial.

Nesse contexto, a dação em pagamento pode ser uma ferramenta para tornar a transação mais flexível. O mecanismo permite que as partes cheguem a um acordo que atenda aos interesses de ambos, inclusive em crises econômicas.

O credor também é beneficiado nessa transação, pois a dação em pagamento pode resultar na obtenção de um imóvel com potencial de valorização futura.

Quais as desvantagens da dação em pagamento? 

Antes de optar por uma negociação com a dação em pagamento, é fundamental conhecer as desvantagens dessa modalidade. Dessa forma, é possível comparar os prós e contras para chegar a uma decisão consciente. 

Um dos pontos de atenção é que o procedimento envolve uma série de etapas, incluindo avaliação do bem dado em pagamento, registro legal, pagamento de taxas e impostos. Como resultado, essa transação tende a ser complexa e gerar alguns custos adicionais.

O devedor depende da aceitação do credor para conseguir utilizar a modalidade, o que nem sempre ocorre. Assim, utilizar essa alternativa pode não ser viável. As divergências em relação aos valores também podem ser empecilhos para a concretização da dação em pagamento.

No mercado imobiliário, podem surgir disputas sobre a avaliação do imóvel, responsabilidades fiscais ou outras cláusulas contratuais, levando a dificuldades com o enquadramento nas leis. Nesse sentido, é fundamental ter o acompanhamento de representantes legais para evitar golpes na transação.

Para o devedor, existe a chance de não obter o valor de mercado do imóvel nessa abordagem, pois incidem custos como taxas e comissões. Desse modo, a tendência é que a entrega seja feita com um deságio sobre o valor do bem. 

Por fim, a obtenção do imóvel por parte do credor pode representar uma oportunidade de obter lucro com a valorização do imóvel adquirido. Contudo, existe o risco de que ele desvalorize ou apresente problemas estruturais que afetem os seus resultados financeiros.

Então, para que a operação seja tranquila e vantajosa para ambos, é fundamental que o procedimento conte com a presença de advogados e todas as etapas sejam seguidas rigorosamente.

A concordância dos envolvidos durante todo o processo, bem como os registros formais dos acordos também são cuidados indispensáveis para uma boa resolução.

Quais os requisitos para a dação em pagamento? 

Até aqui, você entendeu as principais características da modalidade de pagamento em que se oferece um bem imóvel como compensação da dívida. Porém, é necessário entender que esse mecanismo tem alguns requisitos para ser permitido.

Confira!

Existência da dívida

O primeiro critério para ser possível realizar a dação em pagamento é a existência de uma dívida aberta e formal. Isso porque esse é um mecanismo cujo objetivo é quitar uma obrigação financeira entre o credor e o devedor.

Portanto, a dívida deve ser legítima, documentada e exigível. Logo, as partes precisam ter um acordo prévio e legalmente reconhecido sobre o montante devido. Esse requisito garante que a transação seja realizada segundo os princípios legais e éticos e preserva os direitos dos participantes da operação.

Acordo entre as partes

É conveniente reforçar o acordo entre as partes como critério essencial para a dação em pagamentos. Essa modalidade de quitação de dívidas requer o consentimento expresso e unânime do devedor e do credor.

O acordo deve formalizar a vontade das partes em utilizar a dação em pagamento como forma de extinção da dívida, estabelecendo os termos e condições da transação. Desse modo, a negociação ocorre de forma justa e transparente, evitando problemas judiciais futuros.

Cumprimento do pagamento

Para concretizar a operação, deve ocorrer o pagamento por meio da entrega do bem oferecido como forma de quitar a dívida em aberto. Esse requisito abrange as diversas etapas que fazem o procedimento ser efetivado. 

O devedor deve cumprir com todos os processos e obrigações para que o bem seja transferido para o credor. A operação deve ser realizada com transparência e observando as definições legais para essa modalidade. 

Extinção da dívida

Por fim, a entrega do imóvel e a formalização do acordo resultam na quitação da dívida até o valor correspondente ao bem oferecido. Qualquer saldo remanescente ou termos adicionais devem ser especificados no contrato.

Ao aceitar a quitação por meio da dação em pagamento, as partes envolvidas concordam que os débitos em aberto serão encerrados e a dívida será extinta. Como foi possível aprender, todo o procedimento deve ser documentado e formalizado para a proteção dos envolvidos.

Entendeu o que é dação em pagamento e quais são os requisitos para essa operação ser realizada? Como você aprendeu, ela pode ser feita em diferentes tipos de dívidas, apesar de também ser comum em transações imobiliárias — desde que o credor concorde com a modalidade.

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