Deflação: o que é e como impacta o mercado imobiliário?

Ao longo dos anos, é possível perceber o aumento generalizado e contínuo dos preços no mercado — essa é a chamada inflação. No entanto, você sabia que em alguns períodos é observado o movimento contrário no comportamento dos preços? Esse fenômeno é conhecido como deflação.

Assim como a alta dos preços, a deflação pode impactar a economia nacional e gerar reflexos no mercado imobiliário. Por isso, é importante conhecer e estudar esse conceito para saber como agir diante da sua ocorrência.

Portanto, confira neste post o que é deflação e entenda de que forma ela impacta o mercado imobiliário. Vamos lá?

O que é a deflação?

A deflação é o oposto da inflação. Então ela representa a queda contínua e generalizada de preços de produtos e serviços de uma economia. Tanto a inflação quanto a deflação são medidas pelo mesmo indicador — o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas) é responsável por fazer o levantamento e divulgar o IPCA mensalmente. Ele é expresso em forma de porcentagem, revelando o quanto os preços de uma cesta de produtos e serviços presentes no cotidiano das famílias brasileiras aumentaram ou diminuíram no período.

Essa cesta é composta por produtos e serviços de diferentes categorias, por exemplo:

• alimentação e bebidas;
• artigos de residência;
• comunicação;
• despesas pessoais;
• educação;
• habitação;
• saúde e cuidados pessoais;
• transportes;
• vestuário.

Caso o indicador apresente um resultado positivo, a economia está diante da inflação. Por outro lado, se o IPCA mensal revelar um índice negativo, isso mostra que houve deflação no período. Cada fenômeno gera um efeito na economia, podendo impactar o mercado de diferentes maneiras.

Qual é a diferença dos efeitos gerados pela deflação e inflação?

Depois de aprender o conceito de deflação, é pertinente entender a diferença dos efeitos gerados por esse fenômeno, em comparação àqueles causados pela inflação. Como você aprendeu, a inflação e a deflação são conceitos opostos, fazendo os preços subirem e descerem periodicamente.

Contudo, a elevação do IPCA não significa que todos os produtos e serviços da cesta tiveram o valor aumentado. É possível dizer o mesmo em relação à deflação — a ocorrência da diminuição do IPCA não quer dizer que todos os itens que compõem o indicador tiveram redução de preços. 

Na verdade, alguns itens exercem maior peso sobre o IPCA e contribuem mais para um resultado positivo ou negativo. Por exemplo, em um mês em que o indicador ficou positivo, a gasolina pode ter aumentado 4% e o gás de cozinha caído 2%.

Também pode acontecer de o IPCA ficar negativo por conta de um produto com maior peso puxar o indicador para baixo. De toda forma, existem distinções nos impactos gerais causados por cada um desses fenômenos.

Enquanto a inflação diminui o poder aquisitivo da população, por encarecer o preço de produtos e serviços, a deflação é capaz de ajudar a reduzir o custo de vida, ainda que temporariamente. Porém, no decorrer do tempo, é mais comum observar o aumento dos preços (inflação) do que a sua diminuição (deflação).

Quais fatores influenciam a deflação em uma economia?

Como você percebeu, a deflação tende a elevar o poder de compra da população. Mas o que causa esse efeito? Um dos aspectos que podem influenciar a deflação em uma economia está relacionado à política monetária adotada no país.

Essa interferência se refere a um conjunto de medidas que determina a quantidade de dinheiro em circulação no mercado. Geralmente, quando a inflação está alta, é comum que o Bacen (Banco Central), órgão responsável pela autoridade monetária do Brasil, eleve a taxa básica de juros — a taxa Selic.

Com essa ação, o crédito fica mais caro, diminuindo a realização de empréstimos e financiamentos, por exemplo. Por consequência, haverá menor circulação de dinheiro no país e o consumo tende a retrair, pressionando os preços para baixo.

Nesse sentido, a política monetária e os juros são mecanismos usados para combater a inflação, podendo gerar deflação. Esse fenômeno também acontece quando a demanda de mercado sofre uma redução significativa.

Deflação recente no Brasil

Um exemplo disso foi observado nos primeiros meses da pandemia de covid-19. Para conter o rápido avanço da doença, foram estabelecidas medidas de distanciamento social.

Com um número menor de pessoas circulando com veículos, houve diminuição na demanda de combustíveis — um dos produtos com grande relevância no cálculo do IPCA. Essa foi uma das causas que contribuíram para o Brasil registrar uma deflação de 0,38% em maio de 2020.

Um caso mais recente de deflação se deu em julho de 2022, quando o IPCA recuou 0,68%. Na ocasião, o Governo estabeleceu um teto de cobranças do ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) para áreas como combustíveis, energia e telecomunicações.

Como o limite estabelecido era menor que o valor cobrado nos Estados, os preços dos combustíveis recuaram, gerando um efeito deflacionário. No período, a Petrobras também havia reduzido o valor do diesel e da gasolina, em razão do recuo do preço do barril do petróleo no mercado internacional — aumentando a deflação.

A ocorrência da deflação é positiva ou negativa para a economia?

Sabendo que a deflação gera a diminuição dos preços, talvez você possa estar se perguntando se a sua ocorrência é positiva ou negativa para a economia. Inicialmente, é natural pensar que os preços mais baixos trazem efeitos positivos, certo?

Isso porque a população terá uma melhora no poder de compra, assim como na compra de imóveis. De fato, o cenário pode ser positivo quando se considera o curto prazo. Afinal, a ideia de pagar menos por um produto ou serviço desejado é atrativa, certo?

Entretanto, no longo prazo, uma deflação contínua costuma ser prejudicial para a economia como um todo. Tenha em mente que se o consumidor tem a certeza de que um produto estará mais barato no próximo mês, ele poderá esperar para realizar a compra.

Essa dinâmica tende a gerar um ciclo vicioso. Por um lado, os comerciantes e prestadores de serviços tendem a diminuir os seus lucros para estimular o consumo. Por outro, os consumidores podem adiar as suas intenções de compra para conseguir preços ainda mais baixos.

A retração nas transações comerciais prejudica a economia ao levar à redução da produção e da circulação de mercadorias. Isso ocorre porque, quando o comerciante não consegue vender, é comum que ele suspenda seus pedidos de produtos.

Em decorrência disso, a indústria tende a diminuir ou interromper a sua produção. Com as fábricas paradas, é comum haver ondas de demissões para reduzir custos e evitar falências.

Já o aumento do desemprego pode trazer uma queda do poder de compra da população, achatando ainda mais a demanda por produtos e serviços. Sem perspectivas de vendas, as companhias podem deixar de investir, desacelerando o crescimento econômico.

Nesse caso, a deflação é considerada um sinal de baixo crescimento ou de economia estagnada. No longo prazo, ela pode trazer efeitos prejudiciais para o país e sua população.

Como a deflação impacta o mercado imobiliário?

Agora que você já sabe o conceito e os efeitos da deflação na economia, chegou o momento de conferir os impactos causados por esse fenômeno do mercado imobiliário. Como você aprendeu, a deflação geralmente leva a uma diminuição generalizada nos preços.

Logo, a sua ocorrência contribui para a queda do valor de imóveis ou de aluguéis em diferentes regiões. Como consequência, o proprietário de um bem pode ter dificuldades em vendê-lo ou conseguir a locação dele pela quantia desejada.

Assim, é possível que ele tenha que esperar mais tempo para negociar o imóvel pelo preço desejado. Por outro lado, não é raro que o proprietário tenha que diminuir a proposta para aumentar as chances de encontrar um interessado em assinar o contrato.

Nessa situação, a deflação estará trazendo uma desvalorização do seu patrimônio, ainda que momentânea. Com isso, é possível que ocorra uma desaceleração nas transações imobiliárias em períodos de deflação, impactando os preços de imóveis e de locações.

Agora, se a deflação resultar em uma recessão econômica, quem aluga ou financia um imóvel pode ter dificuldades em manter a regularidade no pagamento das suas obrigações. 

O cenário pode levar ao aumento da inadimplência, o que tende a fazer com que bancos e financeiras sejam mais cautelosos com o fornecimento de crédito. Eles também podem aumentar os juros, tornando o financiamento imobiliário mais caro.

Todas essas consequências geradas pela deflação contribuem para um menor investimento no setor imobiliário. Durante esses períodos, os investidores podem se sentir menos inclinados a investir no segmento.

Esse movimento ocorre porque, com os preços dos imóveis caindo, a percepção sobre o potencial de lucros é prejudicada — embora, no longo prazo, o mercado costume se recuperar, fazendo com que a redução de preços gere oportunidades.

De qualquer modo, a falta de investimentos no mercado imobiliário costuma afetar negativamente o crescimento e desenvolvimento do setor.

Como os compradores e vendedores devem se comportar nesse cenário?

Como você viu, a deflação também impacta o mercado imobiliário, prejudicando todos os participantes do setor. Aqui, é comum se perguntar como os compradores e vendedores devem se comportar nesse contexto.

O primeiro passo ao se ver em um cenário de deflação é manter a tranquilidade. Tenha em mente que tomar decisões com base em fatores emocionais tende a não ser benéfico para o seu patrimônio.

Veja o que fazer, seja você um comprador ou vendedor!

Vendedor

Se você é um proprietário de imóvel e pensa em vendê-lo, será o caso de reavaliar se esse é o momento apropriado para prosseguir com essa ideia. Afinal, talvez seja necessário diminuir o valor do bem para conseguir encontrar um interessado na compra.

Nesse contexto, as chances de você perder dinheiro e reduzir o seu patrimônio aumentam. Considerar alugar o imóvel no período é uma forma de evitar grandes prejuízos. Atualmente, os contratos de locação não precisam durar longos períodos.

Por exemplo, com a moradia por assinatura, você disponibilizará o seu imóvel para estadias curtas. Isso evita que o bem fique parado e gerando despesas, enquanto aguarda a situação da economia e do mercado imobiliário se normalizar.

Ainda, é preciso ter em mente que os períodos de deflação tendem a ser curtos, considerando os prejuízos que esse fenômeno pode causar à economia do país. Isso porque, para manter o mercado sob controle, é comum o Bacen interferir na política monetária.

Comprador

Caso você esteja buscando um imóvel para comprar, um momento de deflação é capaz de revelar boas oportunidades de negócio. Como você sabe, muitas pessoas reduzem o preço das unidades para conseguir vender rápido.

No entanto, o período também exige cautela. Lembre-se de que os bancos e financeiras estão atentos à possibilidade de diminuição do poder de compra da população e podem aumentar as suas taxas de juros para evitar a inadimplência.

Então, embora o preço dos imóveis diminua, o financiamento tende a ficar mais caro. Assim, você precisará desembolsar uma quantia maior para pagar os juros e custos envolvidos na compra do imóvel desejado.

Para garantir os melhores preços, vale a pena buscar por oportunidades em plataformas especializadas na compra e venda de imóveis. É o caso da Loft, uma plataforma digital que usa tecnologia para simplificar a negociação imobiliária.

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