Como fazer doação de imóvel em vida?

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05 de setembro de 2019

Autor Time Loft
Atualizado: 24 de junho de 2022 9 min de leitura

Mais rápido, barato e menos complicado, a doação pode ser a melhor escolha para quem se preocupa com planejamento sucessório

Planejamento sucessório é um tema complexo e delicado. Refletir sobre quais bens serão destinados a quem após a morte não é um dos assuntos mais confortáveis para se pensar. Porém, ter em mente seus desejos para o futuro dos entes queridos pode garantir que suas decisões sejam respeitadas, e uma das melhores formas de fazer esse planejamento é através da doação de imóvel em vida. 

A doação em vida é uma forma de organizar o destino dos bens de uma forma mais tranquila, rápida e barata, quando comparada com os tradicionais modelos vinculados à heranças, como o inventário e o testamento. Ela é uma ótima forma de evitar conflitos familiares, economizar custos com impostos e honorários, além de evitar longas batalhas judiciais. 

Ao doar o imóvel em vida, o bem é alienado e transferido para o herdeiro evitando processos de compra e venda. É importante lembrar que, através desse processo, o imóvel deixa de pertencer ao doador, porém, é possível incluir cláusulas contratuais regularizando a participação do atual dono sobre as decisões relacionadas ao imóvel, preservando os direitos do tutor do bem. 

Para quem deseja deixar herança para não-familiares, a doação de imóvel em vida pode ser o melhor caminho, pois permite maior interferência e decisão do tutor do bem sobre os rumos do imóvel. 

Como dar início ao processo de doação de imóveis em vida?

Para efetivar o processo de doação de imóveis em vida, é necessário comparecer a um cartório de nota com a documentação do proprietário e do imóvel. Confira os documentos mais comuns exigidos em processos imobiliários.

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A doação em vida deve respeitar os direitos dos herdeiros diretos

Há limitações para esse modelo de doação?

Há algumas limitações no processo de doação em vida, a principal delas é o limite de 50% dos bens que pode ser doado, reservando a outra metade aos herdeiros obrigatórios definidos por lei: filhos, cônjuge, netos e pais. O artigo 548 do Código Civil afirma que “é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador”.

Caso a doação em vida seja destinada a um dos herdeiros da família definidos por lei, é necessário respeitar a proporção da legítima dos demais herdeiros. Essa proporção é definida por lei e garante que a somatória do valor dos bens herdados seja dividida em 50% para o cônjuge, caso exista, e os outros 50% divididos igualmente entre os filhos. Em caso de herança sem cônjuge, a lei determina que os bens sejam divididos igualmente entre os filhos. 

As formas de evitar essa divisão não estão previstas no processo de doação de bens em vida, apenas é possível fazê-las através de outros processos de heranças. 

e Quanto custa o processo de doação de imóveis?

Os valores dos impostos sobre a doação de bens em vida variam de estado para estado. O principal imposto que interfere nos valores é o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação). Ele pode variar de 1% a 8% do valor doado, em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4%. Alguns estados fornecem informações mais detalhadas sobre esse cálculo no setor de Fazenda e Planejamento

Há um valor mínimo do imóvel que passa a receber a aplicação do ITCMD. Residências de valores mais baixos podem ser isentas desse imposto. Confira mais informações sobre insenção do ITCMD aqui

Qual a diferença entre herança, testamento, partilha e inventário?

Na hora de falar sobre patrimônio, muitas palavras podem gerar dúvidas, como herança, testamento, partilha e inventário. Por isso, vamos explicar cada um desses termos a seguir, separadamente:

Herança

Quando ocorre a morte de alguém que tem patrimônio, os bens que ficam fazem parte da herança daquela pessoa. A advogada Ivone Zeger explica, neste vídeo, que após a morte de uma pessoa, verifica-se se há herdeiros necessários. Filhos, primeiramente, que são os herdeiros descendentes.

“Na falta de filhos, netos. Na falta de netos, os bisnetos”, afirma. “Na falta dos descendentes, em seguida, você vai para os ascendentes, os pais, avós e bisavós. Sempre um na falta do outro.”

De acordo com a advogada, os cônjuges também terão direito à herança. Eles estão em conjunto a descendentes e ascendentes.

Testamento

O testamento é um documento no qual uma pessoa manifesta como seu patrimônio deve ser dividido após a sua morte. Segundo o portal UOL, 50% do total de bens da pessoa podem ter o destino decidido no testamento. A lei estabelece que metade do patrimônio seja destinada aos herdeiros necessários.

Inventário e partilha

Um inventário é uma descrição detalhada de todo o patrimônio de uma pessoa que morreu, incluindo eventuais dívidas que ela possa ter. Este registro é usado na hora de fazer a partilha dos bens dessa pessoa e transmitir a herança aos herdeiros. É possível fazer inventários extrajudiciais, ou seja, em cartório, ou judiciais, perante a Justiça.

Quais as vantagens da doação de imóvel em vida?

Os modelos mais tradicionais de herança, como o inventário e o testamento, podem ser feitos judicialmente ou extrajudicialmente, mas, para serem validados, exigem a participação de um advogado - o que implica pagamento de honorários, que podem chegar a 20% do valor envolvido. 

A doação de imóvel em vida não exige a participação de advogados e dispensa o pagamento dos honorários. Ela também evita uma série de burocracias, o que a torna mais barata e rápida e dá maior celeridade ao processo de transmissão de bens. 

O processo de inventário judicial pode ser longo e complicado, chegando a durar anos e com o risco de ser espoliado. Além de evitar essa dor de cabeça, a doação em vida tem a vantagem de poder ser paga aos poucos e por um tempo mais longo. Há opções de pagamento que permitem a quitação final da dívida apenas depois da morte do doador. 

Como funcionam as cláusulas do contrato?

Ao fazer um contrato de doação, é possível incluir cláusulas específicas que podem ser temporárias (por meses ou anos) ou vitalícias. Para incluir essas condições no acordo de doação, deixe claro o motivo pelo qual elas são necessárias para não dar margem a discussões jurídicas posteriores. Vamos conhecer como algumas delas funcionam.

Usufruto

Uma das modalidades de doação é aquela com reserva de usufruto. Este é um direito que permite que alguém use um bem que pertence a outra pessoa por um tempo predeterminado. Ou seja, o imóvel é doado a uma ou mais pessoas, mas o usufrutuário, que pode ser quem doou o bem ou outra pessoa, mantém o direito de usufruir dele.

Posso fazer doação em vida para filho? Ou entre irmãos? Sim, é possível, doar um imóvel a um filho com reserva de usufruto a um irmão ou um amigo. Ou, então, você doa um imóvel a sua mãe com reserva de usufruto para você mesmo.

A advogada Ivone Zeger explica que aquela pessoa que recebeu a doação com reserva de usufruto só terá a propriedade inteira para vender ou alugar, por exemplo, apenas quando o usufrutuário morrer. “Enquanto isso, ele mantém só a propriedade e o usufrutuário detém todos os direitos de usar, de fruir, de alugar.”

Reversão

O advogado Júlio César Sanchez, em vídeo para a TV Creci, explica que esta cláusula garante a quem doou o bem que o imóvel vai retornar ao seu patrimônio caso o beneficiário morra. Ou seja, o que foi doado volta a quem fez a doação.

“(O bem) não entra no processo sucessório, no inventário dos herdeiros (de quem recebeu a doação)”, explica.

Impenhorabilidade 

Também é possível incluir em um contrato de doação a cláusula de impenhorabilidade. Esta condição impede que um bem doado seja penhorado por quem o recebeu. Caso o beneficiado pela doação contraia uma dívida e deseje usar o imóvel para penhorar o pagamento, isto não será possível.

Inalienabilidade 

A cláusula de inalienabilidade não permite que o donatário, ou seja, quem recebeu a doação, venda o imóvel.

Incomunicabilidade

Caso esta condição seja incluída em contrato, o cônjuge de quem recebeu a doação não terá direitos sobre o bem.

Doação de imóvel em vida pode ser a melhor opção para seu planejamento sucessório

A doação de imóvel em vida é a melhor opção para quem se preocupa com planejamento sucessório e quer garantir que seus bens serão herdados pelos entes queridos da forma como desejar. Ela também evita uma série de problemas, dando mais tranquilidade em um momento difícil da vida dos familiares. 

Conheça outros modelos de transferência de imóveis, e acompanhe as informações mais importantes sobre mercado imobiliário no blog da Loft.

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde! Caso necessite de mais informações sobre a Loft ou sobre parcerias, entre em contato pelo e-mail imprensa@loft.com.br que responderemos você rapidinho.

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