Você quer economizar na compra do seu próximo imóvel, certo? Uma das alternativas possíveis para fazer um bom negócio é procurar um apartamento em leilões. Normalmente, esses são apartamentos que foram tomados de seus antigos ocupantes (ou proprietários) para liquidar dívidas não pagas. 

Mas se você não tiver dinheiro à vista para essa compra, será que é possível financiar imóvel de leilão? Neste artigo, vamos explicar como funciona um leilão de imóveis, quais são as suas vantagens e desvantagens, e se você consegue obter crédito com algum banco para adquirir uma propriedade que está sendo vendida desse jeito. 

Como é possível financiar imóvel de leilão?

Um imóvel de leilão pode ser comprado à vista ou financiado. Se você prefere a segunda opção, é preciso ficar atento às regras estabelecidas pelo vendedor. É ele quem determina quais são as formas de pagamento aceitas, por exemplo. O leilão pode acontecer em um local físico ou então inteiramente online, mas em alguns casos são aceitos tanto os lances presenciais quanto ou feitos pela internet. 

Normalmente, quando um banco (como a Caixa Econômica Federal) é a entidade responsável pela comercialização dos imóveis, é mais fácil conseguir crédito com esse mesmo banco. Afinal, ele já conhece a situação da casa ou do apartamento e tem todos os documentos sobre o imóvel que também seriam necessários para o financiamento. Pode ser difícil, por exemplo, mandar uma empresa avaliar o imóvel se ele ainda estiver ocupado. 

O recomendado é que o cliente interessado no imóvel já pré-aprove o seu crédito antes mesmo de comprar o apartamento, para ter uma ideia do seu poder de compra. E falando em preços, é bem comum que os imóveis vendidos assim sejam bem mais baratos: os descontos médios entre os leiloados pela Caixa é de 41%, segundo uma pesquisa da Revista Exame com a plataforma Resale. 

Por outro lado, a aquisição de imóvel em leilão, principalmente o que estava sendo financiado antes de ser vendido pelo banco, traz uma série de problemas. Pode ser que a propriedade ainda esteja ocupada pelos antigos moradores (que não conseguiram honrar a dívida e perderam o imóvel). Ou tenham taxas de condomínio e IPTU atrasadas.

Como funciona o leilão de imóveis?

O leilão funciona de imóveis funciona da seguinte forma: um leiloeiro faz um anúncio de um imóvel com um valor mínimo fixado, sempre em um edital. Quem estiver interessado precisa fazer um lance, seja em um encontro presencial ou em uma página na internet. O imóvel é comprado por aquele que está disposto a pagar o valor mais alto entre os lances. 

A melhor oferta precisa ser homologada para que aconteça o chamado arremate do imóvel, que é a concretização dessa compra. O comprador recebe a chamada carta de arrematação, que dá a ele direitos de proprietário. Um custo de 5% do valor do lance vencedor precisa ser pago (em geral pelo comprador) como uma comissão ao leiloeiro. 

Além de presenciais ou feitos online, os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. No primeiro caso, o leilão acontece quando alguém não pagou uma dívida e teve os bens penhorados na Justiça. Ou seja: perdeu a posse daquele imóvel por causa da decisão de um juiz. É o que acontece quando um imóvel está hipotecado, por exemplo. 

Já os leilões extrajudiciais são organizados pelos bancos. Como o nome já deixa claro, não precisam de qualquer intervenção da Justiça para que possam acontecer. Geralmente, incluem imóveis que foram financiados por bancos, cujos compradores não conseguiram pagar as parcelas. Graças à alienação fiduciária, o banco mantém os direitos sobre o imóvel desde que a compra dele é feita, e nem precisa entrar na Justiça para vendê-lo.

Outros motivos para que imóveis sejam leiloados são:

• Dívidas trabalhistas do proprietário
• Penhora por falta de pagamento de pensão alimentícia
• IPTU atrasado
• Dívidas de condomínio acumuladas
• Compra do imóvel feita com dinheiro sujo ou vindo de uma conduta criminosa do proprietário
• Imóveis em espólio (questões ligadas à herança)

Cuidados financiar um imóvel em um leilão

Financiar imóveis em um leilão pode parecer muito vantajoso, mas é também bastante problemático. Por isso, recomendamos que você tome alguns cuidados e faça essa opção de forma consciente, sabendo as vantagens e riscos envolvidos: 

• Compre sem pressa:  ao arrematar um imóvel em leilão, não espere se mudar imediatamente para o apartamento. Muitas vezes, ele nem foi desocupado pelo antigo dono, e é necessário entrar na Justiça para pedir essa desocupação, o que pode levar anos.

• Prefira imóveis sem moradores: Eles são raros, de acordo com um levantamento da EXAME/Resale. Ao todo, 88% dos imóveis leiloados no país estão ocupados. Expulsar uma pessoa que perdeu o próprio imóvel por causa de dívidas pode ser um processo caro além de longo. Pode ser também que esse ocupante deixe o imóvel em péssimo estado intencionalmente. 

• Fique atento às taxas atrasadas: pode ser que o proprietário antigo tenha deixado de pagar taxas de condomínio e IPTU. E no momento que você vira proprietário do imóvel, esses pagamentos passam a ser de sua responsabilidade.

• Preste atenção no edital: o edital do leilão traz informações importantes sobre o imóvel que vai ser leiloado, além de dados como a data e hora do leilão e o valor mínimo dos lances. Ele detalha o estado de conservação do apartamento, quem é o proprietário, se o imóvel tem outra penhora ou dívidas relacionadas, a forma de pagamento aceita pela instituição leiloeira etc. 

• Pense no seu lance com antecedência: você precisa considerar que nem todos os vendedores responsáveis pelos leilões aceitam financiamentos, e é possível que também não deixem você pagar a entrada com recursos do FGTS. Outros exigem entrada mínima de 30% do valor do imóvel. Fique atento e tome cuidado para não fazer lances maiores que seu real poder de compra no momento do leilão. 

• Contrate um advogado: é muito importante que você tenha acompanhamento jurídico. Um advogado deve levantar, antes do leilão, outras dívidas do imóvel, do atual morador e todas as ações judiciais que possam suspender o leilão. Depois da compra, deve defender seus interesses caso o morador se recuse a sair ou tente anular o resultado do leilão na Justiça. 

Como participar de um leilão de imóveis?

Para participar de um leilão de imóveis, você precisa ser apenas maior de idade e ter o direito pleno de administrar seus bens. É possível fazer lances como pessoa física ou jurídica.

Não podem participar dos leilões, de acordo com o Artigo 690-A do Código de Processo Civil, pessoas que se enquadram em algumas categorias: juízes, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública estão entre eles, além de testamenteiros e síndicos.

Para encontrar um leilão, procure pelos editais. Esses documentos, que funcionam como “chamamentos públicos”, costumam ser publicados em jornais de grande circulação, sites de leiloeiros e até em sites de tribunais. 

Os editais trazem todas as informações que você precisa ter sobre os imóveis: se ele tem outras penhoras, se está desocupado, quem deve assumir possíveis multas e dívidas relacionadas ao apartamento, quais formas de pagamento serão aceitas no leilão e outros detalhes. 

O leilão pode ser presencial, exigindo que você compareça na data, local e horário marcados, ou online. Para o leilão virtual, você precisa fazer um cadastro em um site e acompanhar os lances em salas virtuais. 

Leilão de imóveis Caixa: como funciona?

Os leilões de imóveis promovidos pela Caixa servem principalmente para a venda de apartamentos que foram comprados em financiamentos com o banco, mas cujos antigos donos não pagaram suas dívidas. Nesse caso, é comum que os imóveis ainda estejam ocupados por esses devedores, já que a alienação fiduciária garante ao banco o direito de leiloar o imóvel sem precisar de uma decisão judicial. 

O leilão da Caixa pode ser online ou presencial. Também pode ter uma licitação aberta, na qual todos os lances são feitos na mesma ocasião, ou fechada, quando o banco apenas recebe lances confidenciais acima do valor mínimo de venda do imóvel. De todas as formas, os detalhes sobre data e hora, além do status de ocupação do apartamento e suas eventuais dívidas, são informados com antecedência por um edital. 

Na licitação fechada, os interessados devem apresentar propostas de compra por escrito e em envelopes lacrados, conforme as instruções do edital. Quem fizer a melhor oferta, leva o imóvel. Já na licitação aberta, todos vão ao auditório informado e vence o lance mais vantajoso, desde que superior ao valor mínimo estabelecido. 

É possível que o leilão aconteça também no formato de venda online. Nesse caso, as propostas são feitas na página do imóvel leiloado, a partir do valor mínimo que consta no campo “Valor de Venda”. O vencedor é aquele que tiver apresentado o lance mais alto quando o prazo para os lances acabar. 

O lado bom de comprar um imóvel no leilão da Caixa é que você pode financiar com o próprio banco e ainda usar recursos do FGTS para pagar parte da quantia. Outra vantagem é que, comprando com a Caixa, você não paga a comissão de 5% ao leiloeiro. 

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