Financiar um imóvel, para muita gente é um sonho antigo e, todo cuidado é pouco para que não se torne um pesadelo. Afinal, para não cair em um dos principais golpes e fraudes imobiliárias que existem, é preciso dosar o entusiasmo ao encontrar o apartamento ou casa que você tanto procurava.
Imagine, por exemplo, descobrir que o proprietário negociou com vários compradores e cobrou deles um sinal, para desaparecer em seguida?
Então, para fugir dessa e de outras ciladas recorrentes no mercado, vamos falar dos principais golpes e fraudes imobiliárias existentes na praça e dar dicas de cuidados básicos que podem evitá-los. Confira!
Quais são os principais golpes e fraudes imobiliárias?
Um golpe de financiamento imobiliário é uma ocasião em que o sujeito que anuncia a venda (seja ele o proprietário, o corretor ou um farsante) age de má fé, prejudicando o comprador.
Às vezes, o imóvel em questão é anunciado por um preço vantajoso demais. Outras, o comprador sofre muita pressão do vendedor para concluir a transação rapidamente, sem dar tempo de verificar a documentação do imóvel e do proprietário.
Seja qual for a situação, é preciso tomar muito cuidado para não cair em uma dessas armadilhas.
A seguir, vamos falar dos principais golpes e fraudes imobiliárias encontrados com alguma frequência no mercado:
Golpe dos múltiplos compradores
Essa farsa ocorre quando um vendedor negocia com vários compradores ao mesmo tempo.
Pode ser que ele cobre um sinal (uma parte da entrada antecipada como garantia de compra) de várias pessoas e desapareça com o dinheiro em seguida.
Ou então, que o imóvel já tenha sido vendido para um outro comprador e provavelmente, você só descobrirá depois que já pagou o adiantamento ao farsante.
Nome sujo
Sabendo de antemão que o comprador de um imóvel herda todas as dívidas relacionadas à propriedade, muita gente tenta achar logo um para se livrar das obrigações atreladas ao bem e ficar com o dinheiro.
Nesse caso, pode ser difícil descobrir o golpe, pois, uma forma de não ser desmascarado é primeiro transferir a unidade para um cúmplice sem dívidas, e em seguida, colocá-la à venda.
Golpe do porteiro
Essa armadilha é um pouco mais elaborada. Como muitos proprietários não estão morando no imóvel, deixam as chaves com os porteiros dos prédios. Isso acontece para que eventuais interessados vejam anúncios (na varanda e na janela, por exemplo) e visitem a unidade.
E aí que falsos corretores se aproveitam. Eles levam potenciais compradores para visitar o imóvel e cobram um sinal deles. Porém, não se pode concretizar a compra, já que o corretor golpista sequer tem relações com o proprietário.
Golpe da documentação falsa
Alguns vendedores providenciam documentação falsa para ludibriar compradores em potencial. Afinal, antes de concretizar o financiamento, é preciso providenciar para o banco alguns documentos do vendedor, entre eles certidões negativas de débitos, RG e CPF.
Assim como a documentação do imóvel também é necessária, principalmente para verificar pendências judiciais ou se o bem está relacionado como garantia em alguma operação.
E é aí que o golpe acontece. Pois, alguns só descobrem a fraude depois de pagarem o sinal e o banco negar o financiamento, por alguma inconsistência nos documentos.
Anúncio falso
Cuidado com o que parece bom demais para ser verdade: pode ser que o apartamento que parece ser dos sonhos nem sequer exista.
Isso porque, neste golpe, o vendedor publica fotos incríveis e pede dinheiro ao comprador para “segurar” a compra. No entanto, o imóvel não existe ou não está à venda. Ou ainda, pode ser também que o apartamento até exista, mas as fotos não correspondam à realidade.
De todo modo, é uma falcatrua que fica mais perceptível quando o vendedor se esquiva de visitas à unidade anunciada.
No vídeo a seguir, um exemplo de golpe semelhante foi revelado no programa Fantástico, da TV Globo. A reportagem conversa com famílias enganadas por uma empresa que vendia imóveis falsos.
Golpe do casal
Como o nome já deixa claro, o golpe funciona a partir de um casal. No caso, um dos cônjuges tenta vender um imóvel de propriedade dos dois sem a autorização do outro. Para isso, usa procurações e assinaturas falsas.
Evidentemente, não se pode concretizar a venda sem o consentimento dos dois proprietários. Porém, até lá, o golpista já pediu o dinheiro da vítima para garantir a compra.
Como evitar golpes na compra de um imóvel?
Financiamentos imobiliários costumam ter a documentação do vendedor analisada pela instituição financeira responsável por liberar o crédito. No entanto, isso não te impede de cair em armadilhas.
Por conta disso, para evitar golpes na compra de um imóvel, exija a documentação completa do imóvel e do vendedor antes de pagar qualquer sinal ou assinar qualquer contrato.
Além disso, o ideal é contar sempre com a ajuda de corretores e advogados. Verifique se esses profissionais são cadastrados em suas entidades de classe (Creci, no caso dos corretores, e OAB no caso dos advogados).
Segundo o advogado Bruno Zaramello, sócio da Zaramello Advocacia e especialista em assessoria preventiva nas áreas de direito imobiliário e empresarial, existem 3 pilares de uma compra segura:
- Verificar o vendedor;
- Verificar o imóvel ;
- Ter as condições do negócio claras e formalizadas.
Para os dois primeiros, é importante ter assessoria jurídica que promova uma varredura em informações do vendedor e do imóvel.
“Sobre o vendedor, por exemplo, verifica-se a existência de eventuais dívidas que possam comprometer o imóvel ou anular a venda no futuro – débitos trabalhistas ou de tributos são os mais perigosos. Sobre o imóvel, verificam-se itens como eventuais irregularidades na documentação que possam impedir o financiamento bancário ou o registro imobiliário da compra e venda”, explica.
O advogado também recomenda a elaboração de um contrato robusto (entre vendedor e comprador), prevendo as mais diversas hipóteses e suas consequências.
“Imagine um caso de financiamento não aprovado por irregularidades do imóvel e que não tenha um contrato bem definido – o comprador pode perder o sinal ou ficar vários anos discutindo isso no judiciário”, alerta Zaramello.
Como saber se não estou caindo em uma fraude imobiliária?
A seguir, vamos mencionar cada detalhe que você tem que observar para saber se não está caindo em uma fraude imobiliária:
Atenção à titularidade do imóvel
É importante pedir ao vendedor documentos pessoais e checar quem, de fato, é o proprietário do imóvel e se ele está alienado a algum credor.Essa informação pode ser obtida na matrícula do imóvel, solicitando uma certidão atualizada da matrícula ao Cartório de Registro de Imóveis.
Verifique se o imóvel tem pendências
Solicite também ao Cartório de Registro de Imóveis a Certidão de Ônus Reais do imóvel. Esse documento registra toda e qualquer penhora, disputa judicial ou dívida relacionada ao bem.Com ela, é possível detectar se há algum impeditivo à venda ou se a propriedade está hipotecada.
Cheque possíveis problemas com o vendedor
Além dos documentos relativos ao imóvel, cheque também informações do vendedor. Peça certidões negativas e dados pessoais, busque ações cíveis ou trabalhistas contra o proprietário, veja se ele acumula débitos com a prefeitura local.
Você pode emitir certidões negativas de débitos na Receita Federal e Justiça do Trabalho online, com apenas o CPF ou o CNPJ em mãos. Caso o proprietário seja pessoa jurídica, precisa verificar também as certidões dos sócios da empresa e, se forem casados, as dos cônjuges.
Na hora de financiar, os bancos também pedem documentos do proprietário/vendedor antes de proceder à assinatura do contrato de financiamento. Caso haja algum problema com a papelada solicitada, pode ocorrer a dissolução da compra de imóvel por falta destes.
Levante dívidas com o condomínio e de IPTU
Ateste que o imóvel não tem valores em aberto de IPTU, pedindo uma certidão de débitos negativa ao Município.
Se for um apartamento, peça ao síndico do prédio uma declaração informando eventuais taxas não pagas pelo proprietário.
Não entregue dinheiro ao vendedor por pressão e sem garantias
Tenha muito cuidado na hora de pagar o sinal. Desconfie de pressões exageradas por uma garantia ou de valores que excedam muito 10% do valor do imóvel. Só aceite pagar caso tenha certeza da operação.
Também é errado oferecer qualquer pagamento sem um documento bem elaborado assinado entre as partes. Este deve ter penalidades previstas para o vendedor em caso de desistência, além de garantia da devolução do dinheiro em caso de qualquer problema com a documentação do proprietário.
Visite o imóvel e converse com os vizinhos
Os vizinhos podem ser seus melhores aliados para identificar os principais golpes e fraudes imobiliárias. Engrenar uma conversa na portaria, no elevador e nas áreas comuns do prédio, pode ajudar com essa verificação.
Caso o vendedor tente bloquear uma visita à unidade, encare isso como um péssimo sinal e um forte indicativo de que talvez seja bom encerrar a negociação.
Como funciona o processo de compra e venda de imóveis?
No caso do financiamento, normalmente pede-se uma entrada e o restante do valor é financiado pelo banco. No entanto, pode-se pedir uma parcela pequena dessa entrada, como um adiantamento para confirmar a compra: trata-se do sinal.
Geralmente, paga-se o sinal na assinatura do contrato de compra e venda. Mas isso não é suficiente para concretizar a operação, já que um contrato emitido pelo banco ainda precisa da assinatura de todos os envolvidos.
Além disso, depois da assinatura, o documento ainda precisa do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Já no financiamento, não há risco de falsificação de escritura do imóvel porque esse trâmite não é exigido. O contrato da operação assinado e registrado em cartório já vale para concretizar o negócio.
Como identificar um documento de imóvel falso?
A melhor forma de identificar um documento de imóvel falso ou qualquer outra fraude é ter a ajuda de especialistas. Bons advogados e corretores podem te ajudar ao longo de todo esse processo.
Afinal, tratar de compra e venda de imóveis é o dia a dia desses profissionais, então qualquer problema pode chamar sua atenção mais rápido.
Por outro lado, se você acredita estar diante de um golpe e tem dúvidas de como proceder, reporte a situação às autoridades competentes – à polícia e aos órgãos de defesa do consumidor, por exemplo.
Você também pode contar com o auxílio de uma assessoria de crédito na hora de obter seu financiamento. A Loft /Financiamento Imobiliário, por exemplo, coloca à sua disposição um time de profissionais qualificados para te ajudar em cada etapa do processo e tirar todas as suas dúvidas. A melhor notícia é que esse serviço é inteiramente gratuito para o cliente.
Se tiver dúvidas ou inquietações em relação à compra de um imóvel financiado, a equipe da Loft está apta a te orientar online, e garantir que a melhor proposta para seus planos chegará em suas mãos.
Afinal, especialistas da assessoria da Loft serão os encarregados de negociar crédito por você com os principais bancos do país, o que aumenta suas chances de conseguir excelentes taxas e prazos.
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