Hipoteca reversa: o que é essa modalidade, e como funciona?

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07 de dezembro de 2021

Autor Time Loft
Atualizado: 28 de junho de 2022 7 min de leitura
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Ainda em debate, a ideia de criar a hipoteca reversa no Brasil circula pelo Congresso. Essa forma de complemento de renda para idosos que possuem um imóvel já existe em vários outros países, mas nem sempre é popular - tendo suas vantagens e desvantagens. 

Nesse artigo, vamos te mostrar o que significa a hipoteca reversa, suas diferenças em relação à hipoteca tradicional, como ela funciona fora do Brasil, como estão os projetos de lei que querem instituir essa modalidade por aqui e ainda seus possíveis prós e contras.

O que significa hipoteca? E a hipoteca reversa?

Para entender o que significa hipoteca, pense numa garantia de pagamento em forma de um imóvel oferecido pelo devedor de um empréstimo a seu credor em caso de não pagamento da dívida (inadimplência). Não pagou? O imóvel pode ser tomado por quem emprestou o dinheiro como forma de quitar a dívida. É diferente da alienação fiduciária vista no financiamento, em que o imóvel fica no nome do banco credor até a quitação da dívida.

No Brasil, a hipoteca se cobra assim: o banco precisa entrar na Justiça com uma ação de execução hipotecária para reivindicar a propriedade do imóvel. Com o imóvel reavido, ele geralmente é levado a oferta pública. Mas o processo judicial é tão burocrático, arrastado e com custos adicionais para o banco que acaba sendo muito pouco usado por aqui. A maioria dos bancos e tomadores de empréstimo acabam usando a alienação fiduciária.

Mas e o que significa hipoteca reversa, que existe lá fora e é tema de propostas de lei no Brasil?

Diferente da hipoteca, que a gente costuma associar a empréstimos em outros países, a hipoteca reversa é uma espécie de direito de garantia de imóvel como um complemento de renda vitalício - usado entre bancos/instituições financeiras e, habitualmente, idosos com menos fontes de renda. 

Funciona mais ou menos assim: em troca de receber uma renda extra todo mês durante o resto da vida, a pessoa disponibiliza ao banco o imóvel do qual é dona - mas sem perder nenhum direito sobre o imóvel em vida. Após o falecimento do idoso, o banco se apossa do imóvel (para revendê-lo, distribuindo o excedente aos herdeiros), a menos que os herdeiros decidam quitar, com juros, os repasses do banco ao antigo devedor, ficando com o imóvel.

Hipoteca reversa nos EUA e em outros países: como é?

A hipoteca reversa, nos EUA e em outros países (como Canadá, Hong Kong, Reino Unido e Austrália), é uma prática cada vez mais implementada. Isso acontece porque, normalmente, esses países veem sua expectativa de vida aumentar bastante ao longo dos anos. Alguns países, por exemplo, têm até uma idade mínima determinada para que pessoas possam fazer uma hipoteca reversa.

Chamada de reverse mortgage, a hipoteca reversa nos EUA funciona como mostramos acima: ao hipotecar determinado imóvel, o idoso pode ter renda sem vender o imóvel. A pessoa tem uma fonte de renda mensal extra durante toda a vida, sem precisar abrir mão do seu patrimônio e nem correndo risco de despejo. Tudo é decidido por livre vontade - premiando quem tem um imóvel e não quer vendê-lo de imediato para conseguir renda.

Apenas com seu falecimento é que existe a cobrança pelo banco para os herdeiros, que optam pela quitação ou não da dívida. Após a morte do dono do imóvel, e se os herdeiros desejarem, a instituição financeira toma posse do bem e faz um leilão para vendê-lo, arcando com eventuais dívidas e deixando a quantia que sobrar para os herdeiros legais da pessoa. Já para “reaver” o imóvel, paga-se o empréstimo com base nos juros da operação.

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É possível ganhar dinheiro com o imóvel próprio sem sair dele? Confira a conversa entre Gustavo Cerbasi e Jurandir Sell Macedo sobre hipoteca reversa.

Hipoteca reversa: como funciona a proposta para o Brasil?

Como o Brasil hoje não tem nenhuma legislação específica para como funciona uma hipoteca reversa, a ideia ainda carrega bastante insegurança jurídica. A nova proposta tramita em dois projetos de lei sobre o tema: no Senado, o PL 52/18, propõe acrescentar à lei de Alienação Fiduciária a previsão da hipoteca reversa de coisa imóvel. Na Câmara dos Deputados, tramita o PL 3.096/19, vinculado ao Estatuto do Idoso.

Sem entrar nos detalhes jurídicos de como funciona a hipoteca reversa para estas propostas, a ideia gira em torno de dar aos idosos que possuem imóveis a possibilidade de hipotecar a própria casa para receber em troca uma renda vitalícia, colocando o imóvel como garantia sem precisar sair da residência. Os bancos definiriam a idade mínima de entrada para seus respectivos programas.

Os cálculos desse valor mensal vitalício seriam feitos pelo banco, levando em conta o valor do imóvel e a expectativa de vida do proprietário, entre outros fatores. Com a morte do credor (ou seja, o fim do contrato), a dívida é liquidada e o imóvel passa a ser da instituição bancária - a menos que os herdeiros legais optem por arcar com o empréstimo para reaver. Caso contrário, recebem o valor excedente como herança quando o banco vender o imóvel.

Existem potenciais vantagens e desvantagens nas propostas que tramitam no Congresso brasileiro, que ainda são bem iniciais. 

  • Dentre as vantagens, a renda vitalícia para quem tem um imóvel e queira complementar a aposentadoria é uma garantia de rendimento sem perda de residência, dando conforto e garantindo herança em cima do que sobrar na venda. 
  • As desvantagens na cessão do imóvel ao banco incluem a perspectiva de juros altos no empréstimo e potenciais problemas na sucessão dos bens quando o dono morre. Planejamento é o mais importante para evitar confusão na família!

Conseguir seu próprio apê é um passo fundamental

Quando a gente fala de ter renda com imóveis, sabe como a vida fica muito mais fácil ao conseguir obter uma casa ou apê próprio. E dentre as tantas possibilidades para realizar esse sonho, fazer um financiamento imobiliário é a forma mais popular, acessível e prática de conseguir um.

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