O que é incorporação imobiliária e como essa operação funciona?

Quem está procurando imóveis para comprar costuma se deparar com anúncios de apartamentos sendo vendidos na planta. Nessa situação, uma pessoa compra o imóvel antes mesmo de ele existir fisicamente. Mas você sabia que a incorporação imobiliária é essencial para viabilizar esse processo?

Na prática, a compra de um imóvel na planta costuma atrair diversas pessoas — em especial, por conta do fator preço. Afinal, como o projeto ainda não está totalmente finalizado, o investimento tende a ser mais baixo.

No entanto, para que tudo ocorra corretamente e dentro da lei, existem alguns processos e questões burocráticas que precisam ser atendidos. É nesse contexto que está a incorporação imobiliária.

Quer saber mais sobre o assunto? Então não deixe de acompanhar este post até o final. Ao longo dele, você entenderá o que é incorporação imobiliária, como ela funciona e muito mais!

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é uma operação que consiste na idealização e negociação da construção de empreendimentos imobiliários, como prédios comerciais e residenciais. Na prática, ela envolve a realização de diversas etapas e atividades até chegar à venda das unidades.

O processo de incorporação inclui desde a análise da viabilidade do empreendimento até a sua comercialização de fato. Ou seja, ele diz respeito a todo o planejamento para que um projeto imobiliário seja desenvolvido e se torne realidade.

Como funciona essa operação?

A operação de incorporação imobiliária começa com a análise de viabilidade do empreendimento, que envolve a escolha do terreno, o estudo de mercado e a elaboração do projeto arquitetônico. Com essas informações, a incorporadora desenvolve um plano de negócios que prevê:

• o valor total do empreendimento;
• o preço das unidades;
• a forma de captação de recursos;
• o prazo de entrega;
• o retorno financeiro esperado, entre outras informações.

Após a definição do plano de negócios, a incorporadora registra a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o empreendimento será construído. Vale destacar que esse registro é obrigatório e garante a legalidade do projeto.

Além disso, essa formalização é necessária para permitir a comercialização das unidades antes de estarem prontas. Por fim, já com a incorporação devidamente registrada, a empresa começa o processo de negociação para construção do empreendimento e a comercialização das unidades.

É nessa circunstância que ocorrem as vendas na planta. Isso porque, normalmente, a incorporadora inicia a comercialização dos apartamentos antes mesmo do início da construção, na fase de lançamento.

Nesse caso, os compradores podem comprar um imóvel com desconto em relação ao valor final de venda. Afinal, eles estarão assumindo o risco de comprar uma propriedade que ainda não foi construída.

Quais são as fases da incorporação imobiliária? 

Após entender o que é e como se dá o funcionamento da incorporação imobiliária, é válido conhecer com mais detalhes cada fase desse processo. Assim, será possível identificar a relevância do papel da incorporadora nas operações de compra de imóveis na planta.

No total, há quatro etapas relacionadas ao processo de incorporação:

• a viabilidade;
• o levantamento e a apresentação da documentação;
• a negociação para construção;
• a fase de lançamento e venda das unidades.

Entenda cada uma delas, a seguir!

Viabilidade

A primeira fase da incorporação imobiliária diz respeito à análise e estudo da viabilidade econômica do que se pretende construir. Esse é o momento em que a incorporadora faz a avaliação das condições para a realização do empreendimento e os custos para a construção.

Parte desse estudo se relaciona a pesquisas de mercado para garantir que o imóvel a ser construído seja atraente para o público-alvo almejado. A etapa de viabilidade também contempla as análises das condições do terreno no qual o empreendimento será construído.

É preciso verificar se as características do solo, da vizinhança e outras questões que possam afetar o desenvolvimento do projeto poderão ocasionar problemas. Também é necessário averiguar se há riscos de danos causados por intempéries, por exemplo, que podem afetar a previsão financeira para a obra.

Essas informações fornecem base para a incorporadora calcular o valor geral de vendas (VGV). A partir dele, ela consegue verificar o potencial de ganhos caso as unidades sejam vendidas pelo preço planejado inicialmente. Inclusive, dessa forma é possível estabelecer o teto de gastos para a concretização do empreendimento.

Levantamento e apresentação da documentação

Após a aprovação da viabilidade do empreendimento, inicia-se a fase de regularização de documentos para trazer mais segurança a todos os envolvidos. Nessa etapa, a incorporadora faz toda a aprovação junto aos órgãos competentes para liberar o contrato de incorporação imobiliária.

Faz parte desse processo a obtenção e a apresentação de diferentes documentos para conseguir a legalização do empreendimento. Os principais são:

• alvará de construção;
• certidões negativas de impostos estaduais, federais e municipais;
• contrato social da incorporadora imobiliária, caso seja pessoa jurídica;
• autorização do projeto arquitetônico aprovado;
• declaração das informações técnicas sobre o empreendimento, incluindo áreas comuns, unidades e vagas de garagem;
• escritura do terreno ou título de propriedade com valor equivalente;
• comprovantes de capacidade financeira, entre outras obrigações.

A partir dessa etapa mais burocrática, obtém-se, no final, o registro de incorporação — também conhecido como Memorial de Incorporação. É a partir dele que o projeto poderá ter seguimento.

Vale apenas ter em mente que essa questão referente à documentação não é padronizada. As exigências variam de acordo com as regras estabelecidas em cada município. Então a quantidade maior ou menor de documentos envolvida no processo pode mudar.

Negociação para construção

A negociação para o empreendimento poder ser construído está ligada à parte de documentação. Nessa fase, a incorporadora lida com questões referentes ao uso do terreno escolhido.

A área pode ser tanto de propriedade da própria empresa quanto de um terceiro — o que ocorre em muitos casos. Logo, diante desse cenário, a incorporadora deve fazer toda a negociação para que as condições a respeito do uso do terreno e distribuição de lucros fiquem claras para todos.

Geralmente, como parte da negociação, costuma ser estabelecido que o pagamento para o dono da propriedade seja feito por meio de algumas unidades imobiliárias. Com isso, em vez de receber uma quantia específica, o dono do terreno passa a ter direito a alguns apartamentos no empreendimento.

Fase de lançamento e venda das unidades

Por fim, a quarta e última fase da incorporação imobiliária é quando a incorporadora fica encarregada de fazer o lançamento do empreendimento no mercado e vender as suas unidades. Nessa etapa, a incorporadora trabalha na divulgação e captação de pessoas interessadas em fechar negócio.

Essa costuma ser considerada uma das fases mais importantes da incorporação. Isso porque é por meio das vendas das unidades ainda na planta que a incorporadora consegue captar recursos financeiros para custear parte da obra e dar andamento nela.

Como você pode ver, na incorporação imobiliária quem ajuda a pagar o projeto são os futuros proprietários. Quanto maior o número de compradores, mais fácil fica para que o empreendimento se torne realidade — inclusive, no prazo estipulado.

Quais são as finalidades da operação de incorporação imobiliária?

Depois de entender com mais detalhes o passo a passo da operação de incorporação imobiliária, vale a pena compreender quais são as suas finalidades. A principal delas é permitir a construção de empreendimentos imobiliários de forma legal e estruturada, a partir de etapas e processos bem definidos.

Além disso, por meio da incorporação imobiliária, é possível elevar a eficiência de execução de um projeto imobiliário. Essa eficácia pode ajudar a evitar, por exemplo, atrasos, desperdícios e gastos extras — o que contribui para os ganhos da incorporadora com o empreendimento.

Também é válido destacar que esse tipo de operação é relevante para as pessoas que compram os imóveis. Isso se deve ao fato de a incorporação imobiliária servir para dar segurança e proteção aos compradores.

Trata-se de um processo que ajuda a garantir o cumprimento do que foi prometido no momento da venda. Ou seja, ele busca assegurar que o que estava no projeto será executado — e os clientes não sofrerão um golpe.

Ademais, por meio da incorporação imobiliária, é possível comprovar que o terreno onde o imóvel está localizado seja regularizado. Isso significa que o projeto foi aprovado pela prefeitura e está seguindo todas as normas e a legislação vigente. 

Outro aspecto que precisa ser mencionado é que a incorporação imobiliária pode ajudar a identificar como fica a situação da incorporadora diante de dívidas. Isso porque, no processo, é possível consultar se o patrimônio do empreendimento está em regime de afetação.

Nesses casos, os compradores não precisam se preocupar com uma possível situação em que a justiça determine o uso do imóvel para quitar essas pendências. O motivo é que, com a afetação, o empreendimento não se comunica com o restante do patrimônio da empresa.

Qual lei regulamenta esse processo de incorporação?

Até aqui, você conheceu os principais pontos a respeito do processo de incorporação imobiliária. Você entendeu que, para fazê-lo de maneira adequada, é necessário lidar com questões burocráticas que envolvem a legislação. Mas qual é a lei que regulamenta essa atividade?

Trata-se da Lei n.º 4.591/64, conhecida como Lei de Incorporação Imobiliária. Ela é o marco regulatório da atividade no Brasil e define as regras para a constituição, funcionamento e extinção das empresas incorporadoras, bem como as obrigações e direitos dos compradores.

Entre os principais deveres das incorporadoras, estão:

• divulgação correta e transparente do empreendimento;
• viabilidade da construção segundo as normas de qualidade e segurança;
• garantia de entrega dos imóveis dentro do prazo e com o padrão de acabamento acordado;
• prestação de assistência técnica e garantia após a entrega.

Além disso, essa lei estabelece uma série de certidões e licenças que precisam ser apresentadas pela incorporadora para a operação ser registrada na matrícula do terreno. Apenas depois que o empreendimento estiver devidamente registrado a empresa poderá divulgá-lo e vendê-lo.

Por último, é preciso entender que, segundo a Lei n.º 4.591, se a incorporação não seguir as obrigações estabelecidas, configura-se crime. Nesse caso, a pena é de reclusão de 1 a 4 anos, acrescida de uma multa de 5 a 50 vezes o salário mínimo vigente.

Quem pode responder por esse crime é o incorporador, o construtor e, até mesmo, o corretor de imóveis, dependendo da situação. Portanto, para que nenhum desses problemas ocorra, é indispensável que a operação seja realizada do início ao fim, respeitando a legislação.

Quais as diferenças entre uma incorporadora, construtora e empreiteira? 

Com base em todas as informações que você conferiu até aqui, já deu para entender melhor o que é incorporação imobiliária, certo? Porém, antes de finalizar o artigo, é válido falar sobre um assunto que confunde muitas pessoas: a diferença entre incorporadoras, construtoras e empreiteiras.

Isso ocorre porque, embora estejam relacionadas ao mercado imobiliário, essas empresas não são iguais — elas não fazem as mesmas atividades, procedimentos e serviços. A incorporadora, como você viu, é a empresa responsável por idealizar e planejar o empreendimento, e reunir os recursos financeiros necessários para a construção do imóvel.

Já a construtora, como o próprio nome já indica, é a empresa responsável por executar a obra, ou seja, construir o empreendimento conforme o projeto definido pela incorporadora. É a construtora que deve seguir todo o projeto técnico e arquitetônico aprovado nas fases anteriores ao lançamento.

Por fim, a empreiteira é a empresa terceirizada, contratada pela construtora, que presta serviços especializados durante a edificação de uma obra. Por exemplo, ela faz a instalação elétrica e hidráulica, a montagem de estruturas e outros trabalhos que exigem conhecimentos técnicos.

Embora não tenham as mesmas atribuições, é válido ressaltar que a incorporadora, a construtora e a empreiteira trabalham juntas em um processo de incorporação imobiliária. Desse modo, é possível construir um empreendimento de qualidade, seguro e conforme as leis.

Vale destacar ainda que, em alguns casos, a incorporadora pode atuar como construtora, ou vice-versa. Assim, todos os procedimentos e etapas são centralizados em apenas uma empresa.

Conclusão

A incorporação imobiliária é uma operação essencial para o planejamento, a execução e a entrega de um empreendimento imobiliário. Portanto, se você pretende investir em um imóvel na planta, é indispensável verificar se há uma incorporadora responsável pela obra.

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