Como a alta da Selic afeta os juros de um financiamento e como o Novo Marco das Garantias pode baratear o crédito? Vem entender!
Neste post, a gente te apresenta 4 índices econômicos básicos do Brasil, seus impactos no financiamento imobiliário e no crédito com garantia de imóvel e também as previsões iniciais para 2022.
Conheça os principais índices econômicos no seu dia a dia
Taxa Selic
O nome completo – Sistema Especial de Liquidação e Custódia – você provavelmente não conhece, mas os efeitos estão ao seu redor todos os dias. Essa é a taxa básica de juros, definida a cada 45 dias pelo Banco Central. Ela serve de base para todas as outras instituições financeiras, incluindo os bancos e fintechs que oferecem financiamento imobiliário e home equity.
Se a Selic sobe, sobem também os rendimentos de investimentos em renda fixa (como títulos públicos e poupança) e os juros praticados pelos outros bancos para empréstimos. Em 2021, depois de chegar no seu nível mais baixo, entramos em um ciclo de alta que deve continuar em 2022.
Leia também: A Taxa Selic subiu. E agora, como fica o financiamento imobiliário?
Taxa Referencial
A TR é a Taxa Referencial, mais uma taxa definida pelo governo e que outras instituições utilizam como complementação de suas próprias taxas, já que o objetivo da TR é ser um índice de reajuste da caderneta de poupança.
No caso do financiamento imobiliário, o efeito é bem direto: costuma-se oferecer taxa de juros + Taxa Referencial. Criada nos anos 1990 e antes do Plano Real, ela hoje está em 0%, mas economistas avisam que isso deve estar prestes a mudar devido à alta da Selic.
A TR é diretamente impactada porque existe a seguinte regra: quando a Selic fica acima de 8,5%, o reajuste da caderneta deve ser de 0,5% ao ano mais a TR. O valor exato da nova TR ainda não é conhecido, mas dá para avaliar o passado para se situar: em julho de 2017, quando a Selic também estava em 9,25% ao ano, a TR estava em 0,0623%.
IPCA
O famoso IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é o indicador oficial da inflação, que é a variação dos preços de itens básicos para o consumidor final. Esse “amplo” do título se refere à variação do custo de vida médio de famílias que têm uma renda mensal de entre 1 e 40 salários mínimos nos últimos 12 meses.
Os levantamentos são feitos todos os meses pelo IBGE em dias específicos (você pode verificar o calendário de coleta) em 13 áreas urbanas do Brasil. Na prática, são mais de 400 mil preços checados e comparados em 30 mil lugares.
Em 2021, o IPCA apresentou forte alta e fechou em 10,06%. Os principais vilões desse número tão alto foram: os aumentos nos preços dos combustíveis e da energia elétrica, além do preço de muitos produtos que tiveram sua produção reduzida pela pandemia. No entanto, as expectativas para 2022 também saíram e a expectativa do Banco Central é fechar este ano com inflação em torno de 5%.
Além de ter importância para várias políticas públicas e econômicas, o IPCA costuma ser utilizado em empréstimos, financiamentos e investimentos como forma de correção do dinheiro, garantindo que ele não vai se depreciar com o tempo.
Na prática, um contrato de crédito com garantia de imóvel ou de financiamento imobiliário pode aparecer da seguinte forma: X% ao ano + IPCA. Para garantir que tem sempre um índice disponível na hora de fechar a parcela, os credores usam o IPCA de um ou dois meses antes para o reajuste das parcelas mensais. Um exemplo: a parcela de julho é reajustada de acordo com o IPCA de maio ou de junho. (Fica tudo anotadinho no contrato!)
IGP-M
O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é uma outra medida da inflação, feita pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE), que também mede a variação de preços, incluindo não só produtos como alguns serviços. Para isso, ele utiliza 3 índices que medem a variação de preços no atacado (IPA-M), ao consumidor (IPC-M) e na construção (INCC).
Por convenção, o IGP-M acabou se tornando o índice mais utilizado para reajustar contratos de aluguel: soma-se o valor do índice nos últimos 12 meses e pronto, eis o fator de reajuste. E por anos esse arranjo funcionou sem sobressaltos. Em 2018, por exemplo, o IGP-M fechou o ano com alta de 7,54% e teve um valor próximo (7,30%) em 2019. Mas, em seguida, começou a crescer: fechou 2019 com alta de 23,14% e 2021 com 17,78%. Enquanto isso, o outro índice de inflação, o IPCA, fechava o ano em 3,75%, 4,32% e 4,52%, respectivamente.
Essas altas do IGP-M resultaram em reajustes de aluguel de até 30% em plena pandemia de COVID-19, muito acima da inflação e assustando os inquilinos que não viam a renda subir na mesma proporção, o que vem impulsionando uma mudança no jeito de fazer contratos. Agora a discussão é para que os reajustes fiquem atrelados apenas ao IPCA e os locatários têm renegociado seus contratos nesse sentido.
Como os índices econômicos afetam financiamentos imobiliários e crédito com garantia de imóvel?
Financiamento imobiliário
Em 2019 e 2020, o Brasil viveu um momento de baixas recordes da Taxa Selic e, consequentemente, de financiamentos imobiliários também historicamente baixos e acessíveis.
Quem contratou um financiamento naquela época conseguiu garantir taxas de juros mais baixas do que quem vai contratar agora, já que a Selic subiu. Na prática, nos últimos 12 meses os principais bancos do país tornaram seus juros de financiamento de 1% a 2% mais caros.
O custo de um financiamento imobiliário também tem a ver com a Taxa Referencial, que costuma ser atrelada às taxas de juros (a oferta aparece assim: juros de X% ao ano + TR). A TR está zerada desde 2017, mas atenção: em dezembro de 2021, com a elevação da Selic acima de 8,5% ao ano, a TR voltou a crescer e um número deve ser anunciado em breve pelo Banco Central.
Leia também: Consultoria de financiamento imobiliário: vale a pena ter?
Crédito com garantia de imóvel
O crédito com garantia de imóvel, como o nome entrega, é um tipo de empréstimo em que o proprietário coloca seu imóvel como garantia para conseguir até 60% do seu valor emprestado. O dinheiro fica livre para ser usado como a pessoa quiser, seja para quitar dívidas mais caras, fazer uma reforma ou viajar.
E como essa garantia deixa os credores mais seguros de que eles serão pagos, as taxas de juros praticadas são bem mais baixas do que em outros empréstimos pessoais (a partir de 0,85% + IPCA ao mês, a depender do seu perfil de crédito).
Leia também: Mitos e verdades sobre o empréstimo com garantia de imóvel
Quais as perspectivas econômicas para 2022?
O mercado financeiro nacional e internacional não tem expectativas de alto desempenho para a economia brasileira em 2022. Embora os números sejam constantemente revisados, as projeções atuais dão conta ou de um crescimento pequeno no PIB (0,93% segundo o Boletim Focus, do Banco Central, que compila a estimativa de mais de 100 instituições) ou mesmo de um recuo (-0,5%, segundo bancos internacionais).
Por conta das consequências da pandemia e das ações de governos tanto a nível global quanto nacional, estima-se também que a inflação vai continuar subindo no Brasil. Consequentemente, o mesmo se espera da Taxa Selic, que começou 2021 em 2% e encerra o ano em 9,25%.
Leia também: Por que vimos um boom de vendas no mercado de imóveis de alto padrão em 2021?
Para quem deseja comprar seu apê via financiamento imobiliário, tem duas particularidades que vale a pena conhecer. Uma é que, por ser uma operação de grande porte, daquelas que se planejam por alguns anos e não algo repentino, muitas pessoas devem prosseguir com seus planos de qualquer forma.
A outra é a portabilidade de financiamento imobiliário, que agora está presente para valer no Brasil. Ela permite que a pessoa possa renegociar as taxas de juros, seja com o banco atual ou outros bancos, parecido com o que se faz com as empresas de telefonia. E aí se outro banco oferecer uma taxa melhor, a pessoa pode trocar de contrato e o banco novo cuida de tudo. (Saiba mais sobre portabilidade!)
Seja como for, a Loft disponibiliza para você uma assessoria gratuita de financiamento imobiliário e crédito com garantia de imóvel. E nosso primeiro passo é simples: entrar em contato para conversar, entender seu momento atual e tirar suas dúvidas.Quer encontrar a melhor taxa de financiamento no mercado para você ou ter até 60% do valor do seu apê com juros baixos e até 20 anos para pagar? Então vem conversar com a gente!
