A mobilidade é uma questão central para qualquer pessoa que está pensando em comprar um imóvel em São Paulo, independentemente da sua faixa de renda e do modal de transporte que utilizam, seja metrô, trem, ônibus, bicicleta ou a pé.
Mesmo famílias que não usam os meios de transporte público demandam localizações onde haja oferta de boas avenidas e ruas, fácil acesso às rodovias e pouco trânsito.
A localização concentrada do emprego em áreas como o centro e a zona sul da capital paulista impõe aos moradores a necessidade de locomoção diária até o local de trabalho. Deslocamentos por motivo de saúde, compras e lazer também geram procura por facilidade de transporte e se tornam questões relevantes – principalmente quando o local escolhido para moradia tem pouca oferta desses serviços, impulsionando mais a necessidade de viagens dentro da cidade.
Esses deslocamentos dentro da área urbana levam à formação de tráfego intenso, consumindo tempo de lazer e com a família dos moradores da cidade. A estratégia frequentemente adotada em grandes centros é o desenvolvimento de transporte público com velocidade, sejam eles sobre trilhos, como metrôs e trens, ou viários, como corredores ou faixas exclusivas de ônibus.
Histórico do Metrô
Nesse contexto, o metrô ganha destaque a partir dos anos 1970 em São Paulo, sob a administração da Companhia do Metropolitano de São Paulo (Metrô), com a construção das linhas azul (1974), vermelha (1979), verde (1991), lilás (2002) e amarela (2010).
Quando o sistema de transporte público é eficiente, as pessoas podem viver mais afastadas de seus locais de trabalho sem o custo de perder mais tempo no deslocamento pendular casa-trabalho e encontram preços menores de imóveis para compra ou aluguel em bairros mais distantes.
Os dados da Pesquisa Origem-Destino do Metrô para os anos de 2007 e 2017 apontam uma elevação no deslocamento da população utilizando metrô como principal modo de transporte em bairros onde as estações da linha amarela foram construídas.
O destaque fica para o Butantã. Em 2007 o bairro registrou apenas 366 viagens em que o metrô era o principal meio de transporte. Em 2017, esse número subiu mais de 1800%, para 7.080.
Viagens de metrô entre 2007 e 2017
| Bairro de origem | 2007 | 2017 | Crescimento |
|---|---|---|---|
| República | 59.551 | 78.711 | 32% |
| Luz | 26.835 | 19.558 | -27% |
| Vila Buarque | 19.665 | 37.022 | 88% |
| Consolação | 20.542 | 41.750 | 103% |
| Oscar Freire | 6.762 | 10.981 | 62% |
| Jardim Paulistano | 2.475 | 17.680 | 614% |
| Pinheiros | 4.760 | 31.495 | 562% |
| Morumbi | 1.781 | 4.749 | 167% |
| Vila Sônia | 1.761 | 4.456 | 153% |
| Butantã | 366 | 7.080 | 1834% |
Também houve redução no tempo gasto pelas pessoas que utilizam transporte coletivo e que moram nas zonas em que a linha amarela está localizada.
Não estou afirmando que seja um efeito de causa e consequência, mas há, sim, uma relação entre diminuição do tempo de deslocamento – em média, de 14 minutos por viagem – e a oferta de transporte público de alta velocidade.
Tempo médio de viagem (em minutos) por transporte coletivo
| Bairro de origem | 2007 | 2017 | Diferença |
|---|---|---|---|
| República | 80 | 72 | -8 |
| Luz | 86 | 71 | -14 |
| Vila Buarque | 81 | 62 | -19 |
| Consolação | 83 | 69 | -14 |
| Oscar Freire | 86 | 72 | -14 |
| Jardim Paulistano | 77 | 69 | -9 |
| Pinheiros | 88 | 75 | -13 |
| Morumbi | 91 | 72 | -19 |
| Vila Sônia | 69 | 58 | -12 |
| Butantã | 87 | 73 | -14 |
| Média da região | 83 | 69 | -14 |
Linha amarela impacta preço dos imóveis
Em razão da importância da proximidade com o metrô para os compradores na hora de escolher um apartamento em São Paulo, o Loft Dados avaliou a correlação entre preços de imóveis próximos à linha amarela na cidade.
A linha conecta o centro ao extremo da zona oeste, na Vila Sônia. A estratégia foi calcular as distâncias entre os imóveis anunciados e a estação de metrô mais próxima. Ou seja, verificamos quanto o preço do imóvel aumentava ou diminuía em relação à distância entre esses dois pontos (estação-imóvel).
Considerando as dez estações que compõem a linha amarela – Luz, República, Higienópolis-Mackenzie, Paulista, Oscar Freire, Fradique Coutinho, Faria Lima, Pinheiros, Butantã, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia –, observou-se que quanto mais longe da estação, menor o preço dos imóveis anunciados. O aumento da distância pode reduzir o valor em 4% na média (mantendo as demais características dos imóveis constantes).
Para esse exercício, consideramos um imóvel com preço médio de R$ 718.000. Assim, quando o apartamento de referência está a 500 metros da estação do metrô, o desconto é de aproximadamente R$ 29.000.
O resultado acima por si só explica a relevância da linha amarela para os moradores da sua vizinhança. Entretanto, há uma característica desse estudo que o deixa mais interessante: alguns imóveis muito próximos às estações acabaram se desvalorizando.
A diferença pode ser explicada, entre outras coisas, pela faixa de renda dos moradores ao redor de cada uma das estações e pela importância que cada um dá ao metrô.
Por exemplo, numa região em que os moradores usam pouco o transporte público – porque têm carro próprio, usam táxi ou moram muito próximo do local de trabalho –, a oferta da linha amarela representa poucas vantagens.
Mas para aquelas pessoas que moram longe – do local de trabalho, da escola, da faculdade ou de serviços de saúde – , a proximidade da estação do metrô da linha amarela é uma das características da vizinhança que compõem a lista de desejos na hora de comprar ou alugar um imóvel. Intrigados com essa diferença, avaliamos os imóveis ao redor de cada uma das estações de metrô da linha amarela.
Nas estações Faria Lima, Pinheiros, Fradique Coutinho e Higienópolis-Mackenzie a proximidade do metrô não influenciou o preço dos imóveis. Entre as possíveis explicações para o efeito nulo sobre os preços dos imóveis estão a renda mais alta dos moradores e suas preferências por transporte público.
No segundo grupo estão os imóveis localizados próximos às estações Luz, República, Paulista, Butantã, Oscar Freire e São Paulo-Morumbi, onde a proximidade do metrô interfere no preço dos imóveis de forma tanto positiva quanto negativa. O efeito nesse grupo deve ser ainda melhor qualificado.
Positivo e Negativo
O efeito positivo sobre o preço do imóvel ao se afastar das estações representa que aquela oferta de bem público é considerada uma desvantagem para os moradores da região.
Os imóveis que ficam mais caros ao se distanciar das estações de metrô estão localizados na vizinhança das estações Paulista e São Paulo-Morumbi. Essa leitura por parte dos vizinhos está relacionada a problemas que as estações de metrô podem atrair, como assaltos, excesso de movimentação e barulho.
Por outro lado, imóveis muito distantes da estação também se desvalorizam, mostrando que, apesar dos incômodos, elas ainda são consideradas amenidades naquela vizinhança.
Já os imóveis localizados nas proximidades das estações da Luz, República, Butantã e Oscar Freire tendem a ser mais caros quando comparados àqueles mais distantes com as mesmas características.
A avaliação local dos efeitos de proximidade das estações revela essa dupla característica do metrô – vantagem para alguns moradores e incômodo para outros. Mas o efeito global permite compreender a linha amarela como uma amenidade capaz de operar ampliando o preço dos imóveis vizinhos.
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