Comprar ou alugar: o que vale mais a pena?

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O que vale mais a pena, alugar ou comprar um imóvel? O Portal Loft conversou com especialistas em finanças e mercado imobiliário para responder essa grande dúvida: ainda vale a pena financiar um imóvel ou é melhor alugar e guardar o dinheiro da entrada?

07 de julho de 2022

Atualizado: 04 de julho de 2022 10 min de leitura
fachada de predio em sao paulo

Em tempos de instabilidade econômica e taxas de juros nas alturas, quem está à procura de um apartamento encara a dúvida: será que é melhor comprar ou alugar?

O Portal Loft conversou com especialistas em finanças e mercado imobiliário para responder essa grande dúvida: afinal, o que levar em conta na hora de tomar a decisão?

Sonho da casa própria

A vice-presidente de operações da Loft, Maria Oldham, ressalta um ponto cultural no debate sobre comprar ou alugar: a casa própria é um sonho.

"O brasileiro vê o imóvel como uma segurança, uma reserva de valor. Então a gente fala muito no sonho da casa própria. Isso é algo que está presente na população", comenta.

A professora de Economia do Insper Juliana Inhasz explica que as gerações mais antigas, como os brasileiros nascidos até a década de 1980, lembram dos períodos de hiperinflação e do confisco da poupança. Por isso, ainda enxergam os imóveis como uma segurança.

"É uma questão, sim, do perfil do consumidor", avalia. "São gerações que entendem que imóveis são um patrimônio, uma forma de guardar valor".

Inhasz pondera que embora as gerações mais jovens tenham uma tendência a entender os imóveis como o local para morar, não como um objetivo de vida, "ainda tem uma parte significativa do mercado que tem o sonho da casa própria, quer ter o seu canto."

Vale a pena comprar um imóvel?

Em momento desafiador, com economia instável, inflação em alta e eleições a caminho, mesmo quem tem dinheiro guardado para comprar um imóvel precisa pesquisar bastante antes de decidir.

Tudo começa com a negociação, como explica o professor de Finanças do Ibmec George Sales:

"O momento da aquisição é a chave do negócio. Você tem uma boa oportunidade de investimento se comprar a um preço mais barato. Então se está pesquisando um apartamento, procure aqueles com condições de negociação melhores, tente conseguir um desconto. Se você está comprando um imóvel, um apartamento ou uma casa com um valor descontado logo no início, acaba sendo uma vantagem", orienta.

Uma outra possibilidade de compra é para quem tem muito dinheiro parado no Fundo de Garantia.

"Hoje, o FGTS tem um retorno muito baixo, cerca de 3% ao ano. É um dinheiro que rende pouco, às vezes perde para a inflação. E para quem ainda não tem nenhum imóvel, o saldo do FGTS pode ser utilizado como entrada. Então nesse cenário talvez seja vantajoso adquirir: quando a maior parte está vindo lá do Fundo de Garantia, que está parado, rendendo muito pouco", lembra Juliana Inhasz.

O momento da compra é a chave para fazer um bom negócio. Foto: Shutterstock

Ainda é possível financiar?

E para quem não tem o valor total para comprar um imóvel e vai precisar financiar? Em um momento de taxa básica de juros em alta, a preocupação é se essa subida vai se refletir nos financiamentos imobiliários.

"A taxa Selic é uma referência de curto prazo. E quando a gente pensa nos financiamentos imobiliários, eles têm taxas pensando num horizonte de até 30 anos. Então ainda vemos as taxas de juros do financiamento imobiliário menores", explica Maria Oldham.

Lembrando que a alta dos juros só influencia os novos contratos e, uma vez estabelecida, não muda ao longo dos 20 ou 30 anos do financiamento. Mas se depois de assinar o contrato o mutuário encontrar um banco que ofereça juros mais em conta, é possível fazer a portabilidade da dívida.

"Depois de um ano com uma subida de taxa de juros relevante em todas as linhas de crédito no Brasil, a gente viu o financiamento imobiliário subindo menos que os demais. A taxa de juros do crédito imobiliário deve se estabilizar na faixa entre 9% e 10%, um pouco mais perto dos dois dígitos ao ano", explica Bruno Gama, CEO da CrediHome by Loft.

“Num cenário de economia desafiadora, fazer um financiamento imobiliário é uma maneira de travar a taxa de juros, então pode ser sim um bom negócio para quem está querendo comprar a casa própria”, completa Gama.

Alugar ou financiar?

Por outro lado, a taxa básica de juros mais alta impacta diretamente nos investimentos, que passam a remunerar melhor os poupadores.

"A taxa de investimento está ficando interessante. A partir do momento em que a taxa Selic não dá sinais de que vai baixar no curto prazo, porque a inflação não está cedendo, é melhor você manter o dinheiro guardado, rendendo, e com a sobra desse dinheiro aplicado pagar o aluguel de um imóvel. Se for pensar em termos puramente de taxas, seria algo mais racional", diz George Sales.

Para saber se é melhor alugar ou financiar, é preciso colocar tudo na ponta do lápis.

Primeiro defina quanto você tem para dar de entrada. Depois faça uma simulação com o valor aproximado do financiamento em um prazo de 20 ou 30 anos.

Em seguida, veja quanto você paga de aluguel e diminua esse custo do valor da prestação. É essa a diferença que precisa ser guardada todos os meses, junto com o dinheiro da entrada, de preferência em um investimento de baixo risco e que compense as perdas da inflação.

"Eu fiz essa conta. Se eu me comprometer a guardar exatamente a diferença entre o que seria a parcela do meu financiamento e o meu aluguel e deixar esse montante rendendo, consigo pagar o mesmo apartamento em menos tempo", observa Juliana Inhasz.

"Planeje, pesquise, pesquise de novo para só depois assumir uma dívida de longo prazo. Acho que esse é o recado. Caso contrário, nesse ínterim, deixe o dinheiro aplicado", aconselha George Sales.

É preciso lembrar, ainda, que um financiamento inicialmente previsto para ser pago em 20 ou 30 anos pode ter seu tempo reduzido com o abatimento do saldo devedor. Aqui, mais uma vez, o FGTS é uma alternativa. O comprador pode voltar a usar o fundo de garantia a cada três anos para abater o montante da dívida.

Riscos do aluguel

Por outro lado, viver em um imóvel alugado traz uma série de incertezas e usar o financiamento para já começar a viver no seu apartamento traz vantagens.

"A questão entre comprar e alugar vai além dessa questão financeira. Você pode achar o imóvel de que você gostou, talvez o valor do aluguel não coubesse exatamente no seu orçamento, mas conseguiu negociar e reduzir bastante esse valor. Mas isso é para aquele primeiro ano. A partir de um ano, tem reajuste", lembra Maria Oldham.

Os aluguéis no Brasil são reajustados de acordo com as variações do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Entre julho de 2021 e junho de 2022, por exemplo, o índice acumulou alta de 10,7%.

É um aumento que impacta os contratos de aluguel que vencem no meio do ano. O Secovi-SP calculou que um aluguel que era de R$ 2.000 até junho de 2022, por exemplo, pode subir para até R$ 2.214 em julho.

"Uma vez que você se mudou e sua família está estabelecida, se o reajuste vier muito alto, você fica numa posição muito difícil. Ou paga aquele aumento ou tem que buscar outro imóvel", alerta Oldham.

No caso do financiamento, existe a opção de as parcelas irem reduzindo ao longo do tempo, o que dá uma boa folga no orçamento, diferentemente do aluguel.

É preciso fazer conta para saber se vale a pena alugar um imóvel. Foto: Shutterstock

Imóvel é investimento?

A falta de disciplina para guardar parte do salário todo mês é um entrave para quem pensa em manter o dinheiro investido enquanto paga aluguel.

"Quando você tem um financiamento, acaba ficando uma pessoa mais regrada porque tem que pagar o imóvel. E aí, consequentemente, você está criando um patrimônio. Então, olha a contrapartida. Se uma pessoa tem dinheiro na mão, acaba gastando dinheiro com outra coisa. Gastando numa viagem, gastando num carro, e aí o dinheiro está indo para consumo, não necessariamente para um patrimônio. Isso tem que ser pensado também", diz George Sales.

Maria Oldham pondera que o investimento em um imóvel não é apenas financeiro:

"Tem um valor emocional a compra de um apartamento. É onde você passa a maior parte do seu tempo, na sua casa. E aí a gente comparar aluguel versus compra é uma mudança muito significativa na sua liberdade. Quando você pensa na compra, pensa em estabilidade: ter sua casa, customizá-la da forma que você quiser e ter a tranquilidade que esse lugar é seu e você não vai a qualquer momento estar sujeito a ter que mudar", completa a vice-presidente da Loft.

Mas será que investir em um imóvel é uma boa opção? Bruno Gama acredita que sim:

"Essa é uma questão super comum para os clientes. O que eu vejo na história recente do mercado imobiliário é que no Brasil sempre vemos o cenário do imóvel se valorizando. Passamos por crises institucionais, recessão em 2016, a turbulência da Covid-19 em 2020 e 2021. E em todos esses momentos o valor dos imóveis subiu."

Entre junho de 2021 e maio de 2022, o Índice Geral do Mercado Imobiliário (IGMI-R) divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) mostrou que os ativos imobiliários tiveram uma valorização de 16,8%. Nas duas maiores cidades do país, esse ganho foi maior: 18,3% em São Paulo e 19,8% no Rio de Janeiro.

No mesmo período de 12 meses, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), índice que mede a inflação oficial do país, foi de 11,7%. Ou seja, o retorno financeiro para quem investe em imóveis superou em cinco pontos percentuais a inflação do país em um ano.

Um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) mostrou que no longo prazo esse ganho se manteve. O levantamento apurou que a rentabilidade dos imóveis no país entre os anos de 2009 e 2019 foi de 15,3%. Nesse intervalo de uma década, a poupança rendeu 4,8%, e o CDB, um dos investimentos de renda fixa mais tradicionais do mercado, valorizou 6,8%.

"É difícil generalizar quando você fala em mercado imobiliário porque existe uma infinidade de fatores que afetam a valorização de imóvel – região, tipo, infraestrutura, o momento, o valor que o cliente final pagou –, mas no Brasil há um processo de valorização imobiliária progressivo. A gente brinca que 100% das pessoas que compram imóvel e acham que pagaram caro revisam essa conta cinco anos depois e falam: 'Ainda bem que eu comprei naquela época'", analisa Bruno Gama, da CrediHome by Loft.

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Foi repórter de Economia do Portal Loft. Jornalista formada pela ECA-USP com passagens pela TV Globo, Record, Band, SBT (onde trabalhou por nove anos como repórter) e CNN Brasil. Fez especialização em Jornalismo Literário pela ABJL e em Roteiro pela EICTV-Cuba. Foi finalista do Prêmio Esso de Jornalismo em 2012.

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