Mercado Imobiliário - Resumo de Novembro de 2022

Os preços dos imóveis financiados pelos bancos continuaram subindo em outubro e atingiram um patamar de alta duas vezes maior que a inflação oficial do país no acumulado de 12 meses. Esse fator, somado às taxas de juros em alta no país, levaram a uma queda nos financiamentos imobiliários em comparação ao ano passado, quando o mercado habitacional registrou seu melhor ano. Apesar da redução no volume financiado, esse foi o segundo maior valor para um mês de outubro desde o início da série histórica, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Para 2023, a associação projeta uma estabilização dos preços dos imóveis. A tendência é que as variações passem a acompanhar a inflação. Para quem pretende realizar o sonho da casa própria, o segredo é negociar. Pesquisa da Loft apontou que em São Paulo é possível pagar até 20% menos que o valor anunciado.

O que aconteceu no mercado imobiliário em novembro?

• Preços dos imóveis financiados pelos bancos sobem duas vezes mais do que a inflação acumulada dos últimos 12 meses
• Volume de financiamentos imobiliários em outubro cai 8,8% em relação a setembro e 14,2% na comparação com o mesmo mês do ano passado, mas ainda é o segundo melhor desempenho da história para o mês
• Saques da poupança superaram os depósitos em outubro e caderneta fecha o mês com déficit de R$ 9,4 bilhões
• Imóveis tendem a manter seus valores reais, acompanhando a inflação, projeta Abecip

Oportunidades no mercado imobiliário em novembro

• Intenção de compra de imóveis cresce no terceiro trimestre e percepção de preços “altos ou muito altos” diminui
• Em São Paulo, compradores que negociam conseguem desconto de em média 20% em relação ao preço anunciado
• Ruas residenciais são mais valorizadas na capital paulista
• Procura por imóveis de alto padrão cresce no Rio

Preço dos imóveis volta a acelerar em outubro e acumula alta duas vezes maior que a inflação nos últimos 12 meses

Os preços dos imóveis subiram 1,73% em outubro, depois de ter registrado alta de 1,36% em setembro. O resultado ajudou a reverter a tendência de desvalorização desses bens no acumulado de 12 meses. Os dados são do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R/ABECIP). Esse indicador usa como referência os laudos de imóveis financiados pelos bancos. 

Após seis resultados de queda consecutiva, o acumulado em 12 meses havia registrado 14,68% em setembro, mas subiu para 14,90% após o resultado de outubro. Com isso, o preço dos imóveis apresentou uma alta duas vezes maior que a inflação oficial do país, o IPCA, que ficou em 6,47% no acumulado em 12 meses até outubro. 

Essa é uma boa notícia para quem comprou imóveis nos últimos 12 meses, já que esses bens valorizaram acima da inflação. Para quem ainda busca vender, a retomada da aceleração nos preços também mostra uma tendência de tolerância maior aos valores praticados pelo mercado.

Financiamentos imobiliários apresentam queda, mas ainda têm o segundo melhor mês de outubro da história  

Os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 14,7 bilhões em outubro de 2022, indicando queda de 8,8% em relação a setembro e de 14,2% na comparação com o mesmo mês do ano passado. 

Nos 12 meses encerrados em outubro, o montante financiado acumulou R$ 184,8 bilhões, queda de 9,1% na comparação com o mesmo intervalo em 2021.

Entre janeiro e outubro de 2022, o volume financiado somou R$ 151,2 bilhões, uma redução de 12% em relação ao mesmo período de 2021.

De acordo com a Abecip, apesar da redução no volume financiado, esse foi o segundo maior valor para um mês de outubro na série histórica.

Foram financiados em outubro 59,3 mil imóveis. Na comparação com setembro, houve retração de 4,1% e em relação a outubro do ano passado, houve recuo de 16,6%.

Entre janeiro e outubro de 2022, foram financiados 618,9 mil imóveis com recursos da poupança SBPE, resultado 15,7% inferior ao de igual período de 2021.

Nos 12 meses encerrados em outubro de 2022, foram financiados 750,8 mil imóveis com recursos das cadernetas do SBPE, resultado 10,2% inferior ao dos 12 meses anteriores.

A Abecip justifica que o desempenho mais fraco na comparação com o ano passado pode ser explicado pelo fato de que 2021 foi um período atípico no mercado imobiliário, em razão da demanda criada pela pandemia.

Poupança mantém captação negativa em outubro

Principal fonte de recursos de vários tipos de financiamentos imobiliários, a caderneta de poupança registrou novamente uma captação negativa em outubro, repetindo a movimentação registrada desde janeiro deste ano. Isso significa que, naquele mês, houve mais saques do que depósitos nas contas. 

Esse dado é observado com atenção pelo mercado, já que quase a metade (43%) do dinheiro usado na concessão dos financiamentos vem da poupança. 

O déficit em outubro ficou em R$ 9,4 bilhões, volume acima do mês anterior, quando a diferença entre as retiradas e os aportes foi de R$ 5 bilhões.

De acordo com a Abecip, essa movimentação nas cadernetas é influenciada por dois fatores. “A redução da renda familiar conjugada à alta da inflação compromete a capacidade de parte da população em constituir reserva financeira”, explica a associação, em relatório, acrescentando que “a Selic em patamar historicamente elevado reduziu a competitividade dos rendimentos da poupança frente aos demais produtos de investimento”.

Apesar das saídas de recursos, o crédito de rendimentos das cadernetas suavizou o impacto sobre o saldo, que ficou em R$ 753,1 bilhões em outubro, com redução de apenas 0,61% em relação a setembro e de 4,3% em relação a outubro do ano passado.

Isso ocorreu porque a taxa Selic, que é usada para a correção dos rendimentos da poupança, está em 13,75% atualmente, contra 7,75% no mesmo mês do ano passado e isso faz ressurgir a dúvida de como fica o financiamento com a taxa Selic a 13,75% ao ano.

Imóveis devem manter seus valores reais, sem perder para a inflação, projeta Abecip

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) avaliou, no relatório do IGMI-R de outubro, que os preços dos imóveis devem continuar mantendo seus valores reais nos próximos meses. Isto é, não devem perder para a inflação. 

A pesquisa mostrou que o sentimento dos empresários do setor de construção civil em relação aos próximos meses oscilou negativamente em outubro. Segundo a Abecip, esse resultado parece já incorporar indicadores que apontam para uma desaceleração do nível de atividade da economia brasileira nos últimos meses de 2022.

Para a associação, porém, esse cenário não constitui uma tendência que pode implicar em desaceleração significativa das variações nos preços dos imóveis residenciais. 

“Com o provável final do ciclo de aumento nas taxas de juros e o recuo nos índices de inflação do país, os preços dos imóveis residenciais tendem a pelo menos acompanhar esses indicadores gerais de preços, mantendo seus valores reais”, projeta a Abecip.

Terceiro trimestre: intenção de compra cresce e percepção de preços “altos ou muito altos” cai entre futuros compradores

O percentual de compradores de imóveis em potencial aumentou, de acordo com o informe do terceiro trimestre de 2022 da FipeZap. A proporção de respondentes que declarou intenção de adquirir imóveis nos próximos três meses oscilou de 42%, no segundo trimestre de 2022, para 45%, no terceiro trimestre. Nos primeiros três meses do ano eram 41%.

A maior parte desses futuros compradores declarou indiferença entre imóveis novos e usados (51%) ou tinha inclinação por usados (36%). Além disso, a grande maioria pretende utilizar o imóvel para moradia (88%).

Outro ponto positivo para o mercado de compra e venda de imóveis é que a percepção a respeito dos preços ficou mais positiva no último trimestre. 

Entre respondentes que declararam pretensão de adquirir imóvel nos próximos três meses, a parcela que considerava os preços atuais “altos ou muito altos” declinou de 72% no terceiro trimestre de 2021 para 69% no mesmo período de 2022. 

Já os futuros compradores que consideravam que os preços estavam em “um nível razoável” passou de 20% para 21%, enquanto o percentual que qualificava os preços como “baixos ou muito baixos” passou de 4% para 2%.

Preço dos apartamentos em São Paulo pode baixar em média 20% com negociação

Em outubro, os apartamentos em São Paulo foram vendidos por valores 20,36% mais baixos do que os anunciados. Os dados são do Especulômetro de novembro, uma ferramenta do Loft Dados que analisa o valor de venda de todas as transações registradas pela Prefeitura de São Paulo via ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). São considerados 23 bairros de São Paulo.

Esse desconto varia de acordo com o bairro e pode passar dos 30%. É o caso da região de Bela Vista, onde a diferença entre o preço anunciado e a venda foi de 30,67%. Em seguida, estão os bairros da Lapa (27,05%) e Jardim Paulista (25,24%).

Ruas residenciais são mais valorizadas em São Paulo

Um estudo da Loft Dados mostrou que ruas residenciais estão entre os endereços mais caros da capital paulista. Seis das dez ruas mais valorizadas de São Paulo têm 90% de apartamentos residenciais entre os imóveis.

De acordo com o levantamento, a Rua Seridó, no Jardim Europa, possui o metro quadrado mais caro da cidade, custando em média R$ 35 mil. Em seguida, vem a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição (R$ 27 mil), a Rua Frederic Chopin, no Jardim Europa (R$ 26 mil) e a Rua Domingos Fernandes (R$26 mil), também na Vila Nova Conceição.

Gerente de dados e conteúdo da Loft, Fábio Takahashi explica que são vários os fatores que levam à formação de preços dos imóveis, entre eles a localização, a idade do imóvel e o padrão de construção.

Para ele, o estudo mostrou que quanto mais residencial a rua, mais valorizada ela será. “Na Rua Seridó, por exemplo, o único imóvel com registro de IPTU comercial está localizado dentro de um prédio residencial: é um spa exclusivo para moradores de um dos prédios”.

Entre as ruas menos valorizadas da amostra estão aquelas predominantemente comerciais e com condomínios densamente povoados, como é o caso da Rua Salvador Caruso, onde o valor médio do metro quadrado é de R$ 3.268.

Nesse endereço, as garagens ocupam quase 35% do espaço e deixam o ambiente pouco residencial e, portanto, menos valorizado.

Percentual de interessados em imóveis de alto padrão cresce no Rio

A preferência por imóveis de alto padrão cresceu no Rio, segundo um levantamento feito pela startup Apto. De acordo com o estudo, 26% dos entrevistados informaram ter interesse em empreendimentos de alto padrão, contra 18% do ano passado.

Os imóveis no Rio de médio padrão, porém, continuam sendo a opção da maioria (59%) dos consumidores ouvidos pela pesquisa, representando um leve aumento em relação a 2021, quando correspondiam a 56%. 

Para os usuários da plataforma, os apartamentos de padrão econômico e altíssimo caíram no interesse, passando de 23% em 2021 para 14% em 2022 e de 3% para 1%, respectivamente.

Colaboração de Stephanie Tondo

Quer saber mais? Veja o nosso resumo do mercado imobiliário de outubro e setembro de 2022.