O preço do aluguel no Brasil subiu 9,44% em 2025, acima da inflação. Em 34 das 36 cidades monitoradas pelo FipeZAP, os valores subiram. A demanda por locação segue pressionada por juros altos que afastam compradores e empurram famílias para o mercado de aluguel. Em tese, nunca foi tão bom momento para ser dono de um imóvel para alugar.
E ainda assim, boa parte dos proprietários brasileiros continua tomando decisões como se estivesse em 2005.
O Proprietário que Tem Medo do Próprio Ativo
Existe um perfil muito comum no mercado de locação brasileiro: o proprietário que prefere deixar o imóvel vazio a correr o risco de alugar para a pessoa errada. Ele pede fiador com imóvel próprio quitado na mesma cidade. Ele exige três meses de caução. Ele demora semanas para responder uma proposta porque quer "sentir" o inquilino antes de decidir.
Esse comportamento tem uma lógica emocional compreensível. O imóvel, para muitos brasileiros, é o maior patrimônio da vida, construído ao longo de décadas. O medo de inadimplência, de dano ao bem ou de um processo de despejo interminável é real.
O problema é que esse medo, quando não calibrado por dados, gera perdas concretas. Um imóvel vazio por três meses enquanto o proprietário espera o inquilino "ideal" representa exatamente o prejuízo que ele tentava evitar — só que autoinfligido.
O Que os Dados Dizem Sobre o Risco Real
Em março de 2026, a inadimplência de aluguéis residenciais ficou em 5,4% dos contratos com atraso superior a 15 dias.
O dado representa melhora em relação ao pico de 7% registrado em julho de 2024.
Ou seja: mais de 94% dos inquilinos pagam em dia. E isso em um período de inflação persistente e juros altos, com a renda mais estável reduzindo o risco de inadimplência.
A moradia segue como prioridade para grande parte da população, mantendo o aluguel entre os pagamentos prioritários. O receio de perder o lar impulsiona esse comportamento mesmo diante de contingências econômicas.
Quando o risco existe, ele é concentrado. Os maiores índices de inadimplência continuam nos imóveis de menor valor, justamente aqueles ocupados por famílias mais vulneráveis às oscilações da renda.
Na faixa acima de R$ 13 mil, a inadimplência residencial chegou a 6,25%. Isso revela que o risco não é privilégio dos imóveis mais baratos, mas que ele é mensurável, mapeável e, portanto, gerenciável.
Risco gerenciável não é motivo para paralisia. É matéria-prima para decisão inteligente.
A Confusão Entre Cautela e Conservadorismo Paralisante
Cautela é selecionar bem. Conservadorismo paralisante é usar critérios de seleção que não têm relação com o risco real — e que, por isso, excluem bons inquilinos enquanto não protegem contra os maus.
Exigir fiador com imóvel quitado não elimina o risco de inadimplência. Exigir três meses de caução não garante que o inquilino vai pagar o quarto mês. O que esses mecanismos fazem, na prática, é restringir o universo de candidatos — frequentemente eliminando pessoas com boa capacidade de pagamento mas sem acesso a essas garantias tradicionais.
O mercado evoluiu. Existem hoje garantias locatícias digitais que analisam crédito em menos de um minuto, cobrem múltiplos meses de inadimplência e transferem o risco para quem tem estrutura para absorvê-lo. A Loft, por exemplo, opera com 500 mil contratos sob gestão e analisa padrões de inadimplência em escala nacional — o tipo de inteligência de risco que nenhum proprietário individual consegue replicar sozinho.
Mas o ponto não é qual produto usar. O ponto é que o proprietário que ainda toma decisões baseado em intuição e medo difuso está operando com informação inferior à que o mercado já disponibiliza.
O Custo Invisível da Vacância Voluntária
Com o aumento dos preços, muitos brasileiros cortaram gastos em lazer, consumo e alimentação para manter o aluguel em dia. A demanda está ali, real e pressionada.
A preferência crescente pelo aluguel frente à compra de imóveis é impulsionada pela instabilidade econômica.
Nesse cenário, um imóvel vazio não é uma posição conservadora. É uma aposta ativa de que o risco de alugar supera o custo certo da vacância. E essa aposta, na maioria dos casos, está errada.
O proprietário que moderniza sua forma de avaliar risco — usando dados, garantias adequadas e critérios objetivos — não está sendo imprudente. Está sendo mais inteligente do que a média de um mercado que ainda opera por reflexo.
Esse é o verdadeiro gap do aluguel brasileiro. Não é tecnológico. É de mentalidade.
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