Esses números costumam gerar uma discussão previsível: o aluguel está caro demais, o mercado está aquecido, os proprietários estão ganhando. Mas essa leitura erra o alvo. O verdadeiro problema do mercado de locação brasileiro não é o preço. É a fricção que ainda existe para fechar um contrato, mesmo quando o inquilino tem renda, histórico limpo e disposição para pagar.
O Mercado Cresceu. O Processo de Aprovação Não
Com a taxa de desemprego em níveis recordes, a demanda por locações aumentou, impulsionando os preços. O mercado de trabalho aquecido tem sido fator crucial para a alta nos aluguéis, que já se encontra em seu sétimo ano consecutivo de crescimento.
Mais demanda significa mais candidatos por imóvel. E mais candidatos significa, em tese, mais poder de seleção para imobiliárias e proprietários. O paradoxo é que, mesmo com essa vantagem, boa parte do mercado ainda descarta candidatos qualificados por razões que nada têm a ver com capacidade de pagamento.
O fiador continua sendo exigido em muitas negociações. A caução de três meses, dinheiro imobilizado sem rendimento real, ainda aparece como opção padrão. O processo de análise ainda depende, em muitos casos, de documentação física e aprovação manual. Enquanto isso, a tendência é que os preços continuem a subir em 2025, impulsionados por um mercado de venda restrito e pela alta da Selic, que encarece o crédito imobiliário.
Ou seja: mais pessoas precisando alugar, menos pessoas conseguindo comprar, e o processo de locação ainda funcionando como se estivéssemos em 2005.
A Alta de Preços Esconde o Gargalo Real
O segmento de menor metragem, justamente o que concentra jovens profissionais, recém-formados e pessoas em transição de cidade, é o mais pressionado. É também o perfil de inquilino com menor probabilidade de ter um fiador disponível ou capital para imobilizar em caução.
Quando o mercado exige garantias tradicionais exatamente das pessoas que mais precisam alugar, ele está criando vacância artificial. Não por falta de demanda. Por falta de processo.
O Que o Mercado Deveria Estar Discutindo
A conversa sobre o mercado de aluguel no Brasil gira em torno de oferta, preço e taxa de juros. São variáveis reais, mas estão fora do controle de quem opera no dia a dia: a imobiliária, o proprietário, o corretor.
O que está dentro do controle é o processo. E aqui a maioria do setor ainda opera com uma lógica de triagem que filtra pela forma da garantia, não pelo risco real do inquilino.
Um candidato com renda comprovada, score elevado e histórico limpo pode ser reprovado simplesmente porque não tem um fiador com imóvel quitado no nome. Ao mesmo tempo, esse mesmo candidato conseguiria aprovação imediata em qualquer produto de garantia digital, com análise de crédito em minutos, sem burocracia e sem terceiros envolvidos.
De janeiro a agosto de 2025, o valor médio do aluguel residencial acumulou alta de 6,83%, segundo o índice FipeZap. Esse ritmo é menor do que em igual período de 2024, quando avançou 10,18%. Mas essa taxa ainda é maior do que a valorização do metro quadrado de venda, que subiu 4,45% nos primeiros oito meses do ano.
Alugar continua sendo a única opção viável para uma fatia crescente da população. O setor que entender isso, e remover os obstáculos desnecessários do processo, vai capturar essa demanda. O que continuar exigindo fiador de quem não tem fiador vai continuar perdendo contratos para quem não exige.
A Posição que o Mercado Precisa Tomar
Alta de aluguel não é sinônimo de mercado saudável. Um mercado saudável fecha contratos com eficiência, protege o proprietário com garantias reais e não descarta inquilinos bons por motivos burocráticos.
O debate sobre preço vai continuar. Mas a imobiliária que quer crescer nos próximos anos não vai ganhar discutindo Selic ou oferta de imóveis. Vai ganhar eliminando a fricção que ainda existe entre um bom inquilino e um contrato assinado.
Esse é o gargalo que o setor pode resolver agora. Produtos como a fiança digital já existem, já funcionam e já estão aprovando contratos em menos de um minuto. A questão não é tecnológica. É de escolha.
Quem ainda não fez essa escolha está deixando vacância onde poderia ter renda.
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