Quando alguém compra um apartamento no Brasil, raramente sabe quanto o vizinho pagou pelo imóvel ao lado. Não porque essa informação seja secreta por natureza, mas porque o setor nunca organizou um incentivo real para torná-la pública. O resultado é um mercado onde o preço é, em grande parte, uma negociação entre assimetrias — e quem tem menos informação sempre paga mais.
Esse não é um problema de tecnologia. É um problema de cultura de dados.
O Que a Opacidade Custa, na Prática
Em mercados imobiliários maduros, como o dos Estados Unidos, o histórico de transações é acessível publicamente. Compradores chegam à negociação com referências concretas. Vendedores precificam com base em comparáveis reais. O processo ainda envolve negociação, mas ela acontece dentro de uma faixa informada.
No Brasil, o equivalente a esse histórico existe — está nas escrituras registradas em cartório e nas informações tributárias — mas permaneceu fragmentado e inacessível por décadas.
A precificação baseada no histórico real de compra e venda, cruzando dados de escrituras registradas em cartório com informações como número de vagas, altura e vista, é ainda uma exceção no mercado, não a regra.
Essa opacidade tem consequências diretas. O comprador que não tem acesso a dados históricos tende a superestimar o risco da negociação e, paradoxalmente, a subestimar o preço justo. O vendedor sem referências confiáveis oscila entre precificar com gordura excessiva — travando a liquidez — ou aceitar propostas abaixo do valor real por falta de argumento técnico.
Por Que a Tecnologia Sozinha Não Resolve
A resposta óbvia para um problema de informação seria: mais tecnologia. Mas durante anos, boa parte do mercado comprou uma fantasia elegante: a de que tecnologia, sozinha, substituiria a intermediação. Bastaria digitalizar a busca, automatizar documentos, ligar tudo por API e pronto. O corretor viraria detalhe. A imobiliária, uma camada antiga. Essa tese envelheceu mal.
O dado que derruba essa lógica não é opinativo. Apenas 11% dos brasileiros disseram que comprariam ou alugariam um imóvel em um processo 100% digital. À medida que a jornada avança, a preferência por contato humano cresce: 72,3% querem visitar o imóvel presencialmente, e 79,2% preferem relação presencial ou híbrida com a imobiliária.
Isso não é resistência irracional. É reconhecimento de que uma transação imobiliária carrega peso emocional, jurídico e financeiro que nenhum algoritmo consegue absorver sozinho. O que a tecnologia pode fazer — e deve fazer — é reduzir o atrito para que o profissional humano atue com mais precisão e menos esforço operacional.
O Que Muda Quando os Dados São Organizados
A diferença entre um mercado com dados e um sem eles não é apenas de velocidade. É de qualidade de decisão.
Quando o histórico de transações está estruturado e acessível, três coisas acontecem:
- O preço converge mais rápido. Comprador e vendedor chegam à mesa com referências comuns, reduzindo o tempo de negociação e a taxa de desistência.
- O corretor muda de papel. Em vez de gastar energia justificando um preço sem respaldo, ele usa os dados como argumento técnico e concentra seu valor no que realmente importa: leitura do cliente, condução da negociação, gestão de expectativas.
- A inadimplência cai. Contratos firmados com base em precificação realista têm menor probabilidade de ruptura. O locatário que paga o preço justo de mercado tem mais razão para honrar o compromisso.
O mercado imobiliário brasileiro não precisa apenas de inovação. Precisa de padrão — padrão de conduta, de transparência, de tratamento de dados, de previsibilidade operacional.
O Gargalo Real é de Governança
O problema não é ausência de dados. É ausência de governança sobre eles. As informações existem, dispersas entre cartórios, prefeituras, registros tributários e plataformas privadas. O que falta é a camada que organiza, valida e torna esses dados operacionais para quem toma decisão no dia a dia.
Aproximadamente 13 milhões de contratos de aluguel estão ativos no Brasil, contra menos de 1 milhão cobertos por instrumentos de garantia digital. Uma estatística que ilustra bem o problema: o volume de transações existe, mas a infraestrutura de informação que deveria acompanhá-las ainda está em construção.
Mercados que resolveram esse problema — seja por regulação, seja por iniciativa privada — não ficaram mais frios. Ficaram mais líquidos. A transparência não inibe negociação. Ela a qualifica.
O setor imobiliário brasileiro está no meio dessa transição. E as imobiliárias, corretores e plataformas que entenderem isso antes dos concorrentes não vão apenas trabalhar melhor. Vão trabalhar com uma vantagem estrutural que é muito difícil de copiar depois que o mercado se organiza.
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