Não tem como escapar: todo início de mês a obrigação de pagar a conta do condomínio bate à porta. Muita gente, porém, fica sem saber exatamente o que é condomínio. Afinal, como essa taxa é calculada? Para onde vai esse dinheiro? Quem é responsável por administrá-lo? Com a ajuda de uma das advogadas da Loft e da síndica de um condomínio paulistano, o blog reuniu informações para responder a essas perguntas.
O que é convenção de condomínio?
Como as normas e modos de pagamento da taxa de condomínio são estabelecidas pela convenção de condomínio, é interessante entender melhor o que é esse documento e como ele auxilia no dia a dia da administração da propriedade.
Diferente do regimento interno — que detalha as regras de convivência e do uso do espaço comum pelos moradores no cotidiano —, a convenção de condomínio define questões administrativas. É nela, portanto, que estarão discriminados os valores do condomínio e do fundo de reserva, assim como a forma de calculá-los.
Por definir o modelo de administração do condomínio, é importante que a convenção seja elaborada com cuidado, de preferência com a ajuda de um advogado, já que deve respeitar o Código Civil. Além disso, antes de ser implementada, ela precisa passar pela aprovação de dois terços dos condôminos.
O que está incluso nessa taxa?
Agora sabemos que a convenção estipula as taxas e formas de pagamento do condomínio pelos moradores. Mas para onde vai esse dinheiro? O que está incluso no condomínio?
“A taxa de condomínio é uma despesa mensal que inclui todas as despesas comuns para manutenção do prédio, tais como salários dos funcionários, serviços de jardinagem, limpeza, segurança, água, luz, seguros, dentre outros”, explica Luiza Junot, advogada da Loft.
Maristela Marino, síndica de um condomínio na Zona Oeste de São Paulo, complementa que custos administrativos também entram nessa conta. “Encargos pagos à administradora, taxas bancárias, gastos com correio e cópias de documentos, por exemplo, são pagos com esse dinheiro”, diz.
Quem paga o Fundo de Reserva?
Outra despesa prevista na fatura do condomínio é a porcentagem dedicada ao fundo de reserva. Sua finalidade é acumular uma espécie de poupança para gastos extraordinários. “O fundo de reserva tem como objetivo garantir que o condomínio terá condições de arcar com custos eventuais ou de emergência, não previstos no orçamento anual”, define Luiza.
As situações em que se pode recorrer ao fundo de reserva, assim como a maneira de utilizá-lo — sob aprovação ou não em uma assembleia, por exemplo — devem estar previstas na convenção do condomínio. Geralmente a porcentagem destinada a ele varia entre 5 e 20% da taxa condominial.
Além das emergências, despesas extraordinárias são comumente cobertas pelo fundo de reserva. Esse tipo de despesa é, na verdade, considerado um investimento para a valorização do imóvel: pintura da fachada, compra de equipamentos ou móveis para as áreas comuns e a construção de área de lazer são alguns exemplos.
Levando isso em conta, o proprietário da casa ou apartamento em São Paulo ou em qualquer cidade deve ser o responsável pelo pagamento da porcentagem do fundo de reserva. Já que esse dinheiro é utilizado para promover melhorias na propriedade, a despesa não cabe a um eventual locatário.
Como é calculado o condomínio?
Está evidente, portanto, que o condomínio é um dinheiro destinado à manutenção e administração dos espaços comuns do prédio ou conjunto de casas. É por isso que seu valor é tão variável — afinal, depende do que é oferecido e de quais são as necessidades de cada condomínio.
Assim, fatores como portaria 24 horas, garagem, área de lazer e número de funcionários, por exemplo, influenciam no cálculo. Um prédio com mais opções de lazer e segurança e mais funcionários certamente terá um gasto mensal maior do que aqueles que contam apenas com salão de festas e porteiro no horário comercial.
A conta desses custos mensais é, então, dividida entre todos os moradores, e existem diferentes modos de fazer essa partilha. “O cálculo é feito, em regra, a partir da fração ideal, ou seja, da proporção do terreno pertencente a cada condômino, que inclui área comum e privativa”, explica a advogada da Loft. Isso quer dizer que quem possui um apartamento de maior metragem paga uma taxa proporcionalmente maior.
No entanto, há convenções de condomínio que preveem uma divisão por unidade, isto é, todos os condôminos pagam a mesma fração independente de eventuais diferenças de tamanho entre os apartamentos ou casas. Existe, ainda, a possibilidade de um rateio híbrido, em que o cálculo é feito por fração ideal ou unidade a depender do tipo de despesa.
O que é o Demonstrativo de Despesas do Condomínio?
Depois de tudo isso, como saber se o valor pago realmente corresponde aos custos mensais do condomínio? É aí que entra o demonstrativo de despesas. “O síndico tem obrigação de apresentar em assembleia geral ordinária, a previsão orçamentária anual para que todos os condôminos analisem e decidam sobre como será gasto o dinheiro arrecadado pelo condomínio durante o ano”, diz Luiza.
Para isso, o síndico deve estar atento à movimentação financeira do condomínio para manter a prestação de contas organizada e ser capaz de apresentá-la com transparência aos condôminos. Isso também ajuda o síndico e o conselho a tomarem decisões quando identificarem demandas de manutenção do empreendimento e eventuais necessidades administrativas.
O ideal é que um demonstrativo de receitas e despesas resumidos — elaborado pelo síndico, por um conselho fiscal, pela administradora do condomínio ou por um contador — seja apresentado mensalmente aos moradores. Além de mostrar quanto dinheiro entrou e quanto saiu naquele mês, ele pode conter o extrato do fundo de reserva e informações sobre inadimplência.
É necessário ter um Gerente de Condomínio?
É claro que tantos detalhes e trâmites financeiros exigem uma boa administração. Quem, então, cuida do dinheiro do condomínio? “O síndico é o representante legal do condomínio, conforme previsto no Código Civil.
Além de elaborar o orçamento, ele também tem como obrigação prestar contas aos condôminos, cobrar os inadimplentes, aplicar multas devidas, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as demais determinações da assembleia”, responde Luiza.
A responsabilidade, no entanto, pode ser um fardo pesado de carregar. Por isso, muitos condomínios optam por contratar uma administradora para prestar serviços de gestão financeira e burocrática. Por sua vez, a administradora pode designar um gerente condominial, que se encarrega de todos os serviços de administração e manutenção, atuando como braço direito do síndico.
Tarefas relacionadas aos funcionários, à segurança, aos serviços contratados e ao orçamento, por exemplo, ficam a cargo do gerente do condomínio, enquanto o síndico pode se dedicar ao relacionamento com os outros moradores.
Vale dizer que apesar de cuidar da rotina administrativa, o gerente condominial não tem poder de decisão em assembleias. “A administradora dá orientações, mas as decisões ficam por conta do corpo diretivo do condomínio junto aos moradores”, explica a síndica Maristela.
