Diversos estudos mostram que localização é o fator que possui mais importância na formação do preço de um imóvel no Brasil. Mas quanto podem variar os apartamentos numa mesma rua ou avenida
Pesquisa inédita feita pelo Loft Dados, núcleo de disseminação de informações da startup imobiliária Loft, mostra que os imóveis numa mesma via podem ter diferença de preço de mais de 200% na cidade de São Paulo.
Na avenida 9 de Julho, por exemplo, um apartamento próximo à rua Turquia (Jardim Europa) tende a ser 236% mais valorizado do que um imóvel com as mesmas características localizado perto da rua Major Quedinho (República).
Na rua Augusta, o preço do apartamento tende a ser 204% mais alto se ele estiver próximo à rua Oscar Freire (Jardins) em relação ao imóvel com as mesmas características próximo ao Elevado Costa e Silva/Minhocão (República).
Essas foram as maiores diferenças encontradas no estudo, que analisou a valorização dos imóveis ao longo de 22 das principais vias da cidade — veja abaixo os dados completos.
Na rua Fradique Coutinho (Pinheiros), imóveis com as mesmas características tendem a ter variação de até 109% numa distância de apenas 650 metros (o ponto mais valorizado da via é próximo à rua Mourato Coelho, e o menos valorizado, próximo à rua Cardeal Arcoverde).
Para essa análise, foi aplicado um modelo estatístico que utiliza a ferramenta de precificação desenvolvido pela Loft, para simular como variam os preços de apartamentos exatamente com as mesmas características, alterando apenas a sua localização. Essa simulação considerou um apartamento de 100 m2, com três quartos e um banheiro, construído em 1990.
Mapa – as vias analisadas e como varia o preço do m2
A ferramenta de precificação da Loft, que utiliza machine learning, foi treinada considerando mais de 5 milhões de anúncios e 10 mil transações, feitas com ou sem participação da Loft.
“Nosso estudo mostra o quão importante é a localização de um imóvel. Veja o quanto pode variar o preço numa mesma rua. Numa distância menor que 1 km, o valor do m2 pode ser duas vezes maior”, afirma o economista Rodger Campos, gerente de dados da Loft.
A fator localização resume diferentes características que são importantes para a definição do preço, como conservação do entorno, oferta de serviços, barulho, facilidade de acesso, entre outros pontos.
O levantamento, afirma Campos, mostra o quanto compradores e vendedores precisam estar atentos (e com informações precisas) para chegarem ao preço correto do imóvel.
“Os dados também mostram que um comprador às vezes pode adquirir um imóvel numa região de seu interesse que, num primeiro momento, pode parecer acima do seu orçamento. Pode ser necessário apenas se deslocar um pouco para achar opções mais compatíveis.”
Tabela – Diferença do preço do m2 mínimo e máximo nas vias analisadas
| Via | Preço mínimo | Preço máximo | Variação % | Ponto de referência (mín) | Ponto de referência (max) |
| 9 de julho | 4039 | 13570 | 236 | Rua Major Quedinho | Turquia |
| Augusta | 4454 | 13535 | 204 | Acesso ao Minhocão | Oscar Freire |
| Morumbi | 3528 | 10474 | 197 | Praça Bartolomeu eixas | Marginal Pinheiros |
| Santo Amaro | 4419 | 13004 | 194 | João Dias | João Lourenço (Vila Nova Conceição) |
| Indianápolis | 4824 | 12283 | 155 | Piratinins | Parque das Bicicletas |
| Paulista | 5775 | 14243 | 147 | Brigadeiro Luis Antônio | Frei Caneca |
| Faria Lima | 5794 | 13436 | 132 | Largo da Batata | Tabapuã |
| Sumaré | 5131 | 11111 | 117 | Turiassu | Dr. Arnaldo |
| Oscar Freire | 5991 | 12949 | 116 | Teodoro Sampaio | Peixoto Gomide |
| Lins de Vasconcelos | 3819 | 8142 | 113 | Hermínio Lemos (Cambuci) | Vergueiro (Vila Mariana) |
| Brasil | 5883 | 12459 | 112 | Monumento às Bandeiras | Paróquia Nossa Senhora do Brasil |
| Giovanni Gronchi | 2838 | 5977 | 111 | Maj. José Marioto Ferreira | Terminal João Dias |
| Fradique Coutinho | 5890 | 12338 | 109 | Cardeal Arcoverde | Mourato Coelho |
| Rebouças | 6280 | 12835 | 104 | Marginal Pinheiros | Pedroso de Morais |
| Vergueiro | 4344 | 8815 | 103 | Dr. Elíseo de Castro (Ipiranga) | Metrô Vergueiro |
| Ibirapuera | 6349 | 12194 | 92 | 23 de Maio | Parque das Bicicletas |
| Corifeu | 3589 | 6545 | 82 | Hospital Universitário da USP | Dr. Cândido Motta Filho |
| Guararapes | 5672 | 10246 | 81 | Arandu | Califórnia |
| Jabaquara | 4519 | 7936 | 76 | Av. dos Bandeirantes | Domingos de Morais |
| Pompéia | 5141 | 8996 | 75 | Francisco Matarazzo | Praça da Nascente |
| Cerro Corá | 5318 | 8888 | 67 | Heitor Penteado | Pio XI |
| Tito | 4539 | 7055 | 55 | Catão | Marco Aurélio |
Simulando um apartamento com: área privativa: 100 m2 / IPTU: R$ 700,00 / Condomínio R$ 800,00 / Varanda: sim / Duplex: não / Cobertura: Não / Vagas: 1 / Quartos: 3 / Banheiros: 1 / Ano de construção: 1990. Fonte: Loft Dados
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