Preços de apartamentos numa mesma via podem variar mais de 200% em São Paulo

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Estudo da Loft analisou impacto da localização do imóvel em algumas das principais ruas e avenidas da cidade

24 de maio de 2023

Atualizado: 24 de agosto de 2023 4 min de leitura

Diversos estudos mostram que localização é o fator que possui mais importância na formação do preço de um imóvel no Brasil. Mas quanto podem variar os apartamentos numa mesma rua ou avenida

Pesquisa inédita feita pelo Loft Dados, núcleo de disseminação de informações da startup imobiliária Loft, mostra que os imóveis numa mesma via podem ter diferença de preço de mais de 200% na cidade de São Paulo.

Na avenida 9 de Julho, por exemplo, um apartamento próximo à rua Turquia (Jardim Europa) tende a ser 236% mais valorizado do que um imóvel com as mesmas características localizado perto da rua Major Quedinho (República).

Na rua Augusta, o preço do apartamento tende a ser 204% mais alto se ele estiver próximo à rua Oscar Freire (Jardins) em relação ao imóvel com as mesmas características próximo ao Elevado Costa e Silva/Minhocão (República).

Essas foram as maiores diferenças encontradas no estudo, que analisou a valorização dos imóveis ao longo de 22 das principais vias da cidade — veja abaixo os dados completos

Na rua Fradique Coutinho (Pinheiros), imóveis com as mesmas características tendem a ter variação de até 109% numa distância de apenas 650 metros (o ponto mais valorizado da via é próximo à rua Mourato Coelho, e o menos valorizado, próximo à rua Cardeal Arcoverde).

Para essa análise, foi aplicado um modelo estatístico que utiliza a ferramenta de precificação desenvolvido pela Loft, para simular como variam os preços de apartamentos exatamente com as mesmas características, alterando apenas a sua localização. Essa simulação considerou um apartamento de 100 m2, com três quartos e um banheiro, construído em 1990.

Mapa – as vias analisadas e como varia o preço do m2

 Fonte: Loft Dados

A ferramenta de precificação da Loft, que utiliza machine learning, foi treinada considerando mais de 5 milhões de anúncios e 10 mil transações, feitas com ou sem participação da Loft.

“Nosso estudo mostra o quão importante é a localização de um imóvel. Veja o quanto pode variar o preço numa mesma rua. Numa distância menor que 1 km, o valor do m2 pode ser duas vezes maior”, afirma o economista Rodger Campos, gerente de dados da Loft.

A fator localização resume diferentes características que são importantes para a definição do preço, como conservação do entorno, oferta de serviços, barulho, facilidade de acesso, entre outros pontos.

O levantamento, afirma Campos, mostra o quanto compradores e vendedores precisam estar atentos (e com informações precisas) para chegarem ao preço correto do imóvel. 

“Os dados também mostram que um comprador às vezes pode adquirir um imóvel numa região de seu interesse que, num primeiro momento, pode parecer acima do seu orçamento. Pode ser necessário apenas se deslocar um pouco para achar opções mais compatíveis.” 

Tabela – Diferença do preço do m2 mínimo e máximo nas vias analisadas

ViaPreço mínimoPreço máximoVariação %Ponto de referência (mín)Ponto de referência (max)
9 de julho403913570236Rua Major QuedinhoTurquia
Augusta445413535204Acesso ao MinhocãoOscar Freire
Morumbi352810474197Praça Bartolomeu eixasMarginal Pinheiros
Santo Amaro441913004194João DiasJoão Lourenço (Vila Nova Conceição)
Indianápolis482412283155PiratininsParque das Bicicletas
Paulista577514243147Brigadeiro Luis AntônioFrei Caneca
Faria Lima579413436132Largo da BatataTabapuã
Sumaré513111111117TuriassuDr. Arnaldo
Oscar Freire599112949116Teodoro SampaioPeixoto Gomide
Lins de Vasconcelos38198142113Hermínio Lemos (Cambuci)Vergueiro (Vila Mariana)
Brasil588312459112Monumento às BandeirasParóquia Nossa Senhora do Brasil
Giovanni Gronchi28385977111Maj. José Marioto FerreiraTerminal João Dias
Fradique Coutinho589012338109Cardeal ArcoverdeMourato Coelho
Rebouças628012835104Marginal PinheirosPedroso de Morais
Vergueiro43448815103Dr. Elíseo de Castro (Ipiranga)Metrô Vergueiro
Ibirapuera6349121949223 de MaioParque das Bicicletas
Corifeu3589654582Hospital Universitário da USPDr. Cândido Motta Filho
Guararapes56721024681AranduCalifórnia
Jabaquara4519793676Av. dos BandeirantesDomingos de Morais
Pompéia5141899675Francisco MatarazzoPraça da Nascente
Cerro Corá5318888867Heitor PenteadoPio XI
Tito4539705555CatãoMarco Aurélio

Simulando um apartamento com: área privativa: 100 m2 / IPTU: R$ 700,00 / Condomínio R$ 800,00 / Varanda: sim / Duplex: não / Cobertura: Não / Vagas: 1 / Quartos: 3 / Banheiros: 1 / Ano de construção: 1990. Fonte: Loft Dados

Veja: Preços de apartamentos localizados em uma mesma via podem variar até 150% em Belo Horizonte e Preços de apartamentos localizados em uma mesma rua podem variar até 90% no Rio de Janeiro

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