A pergunta parece direta, mas a resposta depende de quem a faz.
Inquilino, proprietário e imobiliária têm interesses distintos, e a garantia que resolve bem para um pode ser um obstáculo para o outro.
Para responder com honestidade, é preciso entender o que cada modalidade realmente entrega, para quem, e a que custo.
O Que Diz a Lei
O artigo 37 da Lei do Inquilinato estabelece que o locador pode exigir do locatário uma das formas de garantia previstas em lei: o fiador, o seguro fiança, a caução ou a cessão fiduciária.
Importante notar que a norma prevê que deve ser determinado apenas um tipo de garantia em cada contrato firmado, não sendo possível escolher mais de uma modalidade.
Além disso, apenas esses quatro tipos são admitidos nos contratos de locação. Utilizar mais de uma ou criar outras formas não previstas pode tornar o contrato nulo nesse ponto, gerando riscos jurídicos.
As Quatro Modalidades em Perspectiva
Fiador
O fiador é a modalidade de garantia locatícia mais tradicional no Brasil e, por muitos anos, foi praticamente a única opção disponível. Em 2024, ele ainda estava presente em 39,45% dos contratos de aluguel, mas essa participação vem diminuindo ano após ano.
A queda é justificada. A exigência costuma gerar burocracia e, muitas vezes, constrangimento para o inquilino, que precisa pedir a alguém de confiança que se responsabilize por suas obrigações financeiras. Além disso, os requisitos são complexos: comprovação de renda, apresentação de declaração de Imposto de Renda e, em muitos casos, a posse de um imóvel registrado na mesma cidade.
E quando as coisas dão errado, o risco de longo prazo é delicado. Acionar judicialmente o fiador pode ser um processo demorado e desgastante para todas as partes.
Caução
A caução consiste no depósito de um valor, geralmente equivalente a três vezes o montante do aluguel, feito pelo inquilino ao locador. Esse valor é mantido em uma conta vinculada ao contrato e pode ser utilizado para cobrir eventuais débitos ao final do contrato.
Para o proprietário, a vantagem é a liquidez imediata em caso de inadimplência. Para o inquilino, o problema é prático. É necessário dispor de uma quantia significativa, o que representa uma imobilização de recursos financeiros, e o valor depositado pode perder poder de compra ao longo do tempo devido à inflação.
Seguro Fiança
O seguro fiança é hoje uma das modalidades que mais cresce no Brasil, reflexo direto da busca por soluções seguras e desburocratizadas. Entre 2020 e 2024, sua participação nos contratos de aluguel aumentou 129%, passando de 12,07% para 27,63%, colocando-o cada vez mais próximo de assumir a liderança no mercado.
Nessa modalidade, o inquilino contrata uma seguradora para garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência, pagando uma taxa mensal em torno de 8% a 15% do valor do aluguel.
Apesar do custo mais elevado, essa modalidade dispensa a necessidade de fiador ou caução e pode incluir coberturas adicionais, como danos ao imóvel e custas judiciais.
Dados da SUSEP mostram que, entre janeiro e maio de 2025, o segmento arrecadou R$ 795,5 milhões em prêmios emitidos, um crescimento de 12,1% em relação ao mesmo período de 2024.
Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento
É a modalidade menos comum, mas prevista na legislação. Permite que o locatário ofereça como garantia quotas de fundo de investimento, que ficam vinculadas fiduciariamente ao locador durante o contrato. Trata-se de uma modalidade mais técnica e, geralmente, utilizada em locações comerciais de alto valor, nas quais há assessoria jurídica e financeira especializada.
O Que o Mercado Está Escolhendo
O movimento do mercado fala por si. As garantias que eliminam a dependência de terceiros e reduzem a imobilização de capital estão crescendo de forma consistente.
O uso de garantias onerosas cresceu 254% desde 2020, passando de 6,02% para 21,33% dos contratos em 2024, mostrando como o mercado tem buscado soluções mais rápidas e independentes de terceiros para viabilizar contratos de aluguel.
Essa tendência não é por acaso. O perfil do inquilino brasileiro mudou. Pessoas que trabalham de forma autônoma, que mudaram de cidade recentemente ou que simplesmente não querem mobilizar capital para um depósito de três meses encontram no seguro fiança e nas garantias digitais um caminho mais acessível para fechar contrato.
A Garantia Certa Depende de Quem a Opera
Aqui está o ponto que raramente aparece nas comparações. A garantia locatícia não é uma decisão que o inquilino toma sozinho. A imobiliária tem influência direta sobre quais modalidades são apresentadas, como o processo é conduzido e quanto tempo leva até a assinatura do contrato. Uma imobiliária que ainda depende de processos manuais para aprovação de garantias está, na prática, adicionando burocracia independentemente da modalidade escolhida.
É por isso que a discussão sobre qual garantia é melhor não pode ser separada da discussão sobre como ela é processada. Uma garantia robusta no papel que demora dias para ser aprovada, exige documentação física ou depende de análise manual é, na prática, um gargalo operacional.
A Solução que Fecha o Ciclo
A Loft Fiança Aluguel foi construída para resolver exatamente esse problema.
Com garantia de recebimento de até 40 vezes o valor locatício e checagem de biometria, a solução foi construída para eliminar a necessidade de fiador ou caução e tornar o processo de aluguel 100% digital, do cadastro à aprovação.
Para a imobiliária, isso significa contratos fechados mais rápido, menos atrito com inquilinos e proprietários mais protegidos. Para o inquilino, significa alugar sem precisar mobilizar capital nem depender de terceiros.
Com mais de 2 milhões de consultas realizadas e 8 anos de operação no mercado, a Loft Fiança Aluguel é a garantia locatícia líder no Brasil, e essa liderança se reflete em processos que funcionam na prática, não apenas no papel.
Então, Qual É a Melhor?
A resposta honesta: depende do perfil de quem aluga e de como o processo é gerenciado. Para a maioria dos inquilinos hoje, o seguro fiança ou uma garantia digital especializada oferece o melhor equilíbrio entre acessibilidade, cobertura e velocidade. Para o proprietário, a prioridade é a solidez da cobertura e a certeza de recebimento. Para a imobiliária, o critério decisivo é a integração com o processo operacional.
A melhor garantia locatícia não é apenas aquela com a melhor cobertura no papel. É aquela que chega ao contrato assinado com o menor atrito possível para todos os lados. Esse é o padrão que o mercado está exigindo, e é o padrão que a Loft já entrega.
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