O número de divórcios bateu recorde no Brasil em 2021: foram 80.573 pedidos, uma alta de 4% em relação ao ano anterior. E muitos desses casais dividiam não só o mesmo teto mas também o mesmo financiamento imobiliário. E quando o casamento termina antes do saldo devedor do imóvel, a solução encontrada por muitos ex-casais é fazer a exclusão do cônjuge no financiamento imobiliário. Neste artigo, vamos explicar como fica o pagamento do imóvel financiado após o divórcio, como você deve pedir ao banco a retirada do seu ex-cônjuge da operação e ainda vamos tirar dúvidas sobre a composição de renda entre casais para um financiamento.
O advogado especializado em direito imobiliário Vitor Theodoro, sócio da TB Advogados, diz que o primeiro passo é conversar e definir o formato que será a partilha dos bens, ou seja, como vai ser a divisão desse imóvel e, da mesma forma, como – e se – será realizado um novo formato de financiamento. Também é possível manter o financiamento no formato original, informando ao banco sobre o divórcio, mas mantendo o pagamento do financiamento imobiliário. “Pensando apenas no que é mais vantajoso financeiramente, digo que seria manter o crédito imobiliário original, até porque toda vez que existe modificação de contrato, tem custos com cartório e com impostos. Mas, obviamente, vai depender do relacionamento do casal pra definir o melhor rumo para os dois”, conclui Theodoro.
- É possível pedir a exclusão do cônjuge no financiamento?
- Como fica o financiamento imobiliário em caso de divórcio?
- Como é feita a partilha de um imóvel financiado após o divórcio?
- Passo a passo: como efetuar a exclusão do ex-cônjuge do financiamento
- Financiamento de imóvel é possível se o cônjuge tiver nome sujo?
- Como alterar o financiamento para o nome do ex-cônjuge?
- Como colocar o cônjuge no financiamento habitacional?
- É possível transferir o financiamento para terceiros?
- Financie com a assessoria de crédito da Loft
É possível pedir a exclusão do cônjuge no financiamento?
Você pode pedir a exclusão do cônjuge no financiamento imobiliário ao banco. Antes disso, você vai precisar passar por um trâmite cartorial para formalizar a partilha do imóvel e atualizar a sua matrícula no cartório correspondente. A partilha se refere à decisão judicial ou extrajudicial sobre a divisão dos bens.
Isso quer dizer que as prestações do imóvel financiado pagas enquanto o casal estava junto entram para o valor da causa da ação divórcio. Ou estão sujeitas à divisão de bens em um eventual acordo de separação entre os dois envolvidos.
Mas isso não altera as obrigações junto ao banco, só formaliza a partilha do imóvel. A dívida continuará sendo cobrada dos dois. Por isso, você vai precisar pedir ao banco credor a alteração do contrato de financiamento imobiliário, de forma que você seja o único devedor a assumir as parcelas restantes. Um novo documento deverá ser assinado, e as condições do contrato podem mudar. Essa solicitação pode ser autorizada ou não pelo banco.
“Na prática, o banco vai submeter você a uma nova análise de crédito, pedindo documentos que comprovem renda. Isso porque a instituição quer entender se você tem condições financeiras e histórico de pagador suficientemente bom para honrar as prestações sozinho”, complementa o advogado especialista em direito imobiliário. Se a instituição julgar que isso não é possível, é provável que não autorize a exclusão do seu ex-cônjuge do financiamento.
Em caso de negativa, a solução seria manter o financiamento a dois ou então vender o imóvel – mesmo com a dívida imobiliária em aberto.
Como fica o financiamento imobiliário em caso de divórcio?
Um imóvel financiado é uma propriedade alienada ao banco credor até que a dívida seja extinta. Portanto, esse bem não é submetido automaticamente a qualquer partilha acordada entre o ex-casal. Por isso, em caso de divórcio, o financiamento fica como sempre esteve: a dívida segue no nome dos dois integrantes do casal. Se as parcelas não forem pagas, a responsabilidade continua sendo dos dois (agora, ex) cônjuges.
Mesmo com a separação, é possível manter o financiamento do jeito que era, caso isso seja de comum acordo entre as partes. “Se não houver modificação na condição financeira do casal, não tem uma nova análise de crédito no banco. Só precisa informar ao banco que existiu o divórcio e o casal acerta entre eles a proporção de pagamento do financiamento que continua sendo feito junto ao banco”, explica Theodoro.
Caso você tenha se separado e queira alterar essa situação, é preciso solicitar a exclusão do seu ex-cônjuge do financiamento imobiliário ao banco. Como já mostramos, a alteração e posterior assinatura do novo contrato dependem do aval do banco.
Como é feita a partilha de um imóvel financiado após o divórcio?
A partilha de um imóvel financiado após o divórcio é feita de acordo com algumas variáveis:
- O regime de bens do casamento (se comunhão total, parcial ou separação de bens)
- Se o financiamento de imóvel foi feito durante o casamento ou antes dele
No caso de um financiamento feito antes ou depois de um casamento com comunhão total de bens, o imóvel, quando quitado, seria uma propriedade conjunta do casal. Cada um seria detentor de 50% do imóvel – a mesma lógica se aplica à dívida, portanto. A situação é a mesma caso o casamento tenha sido feito em comunhão parcial de bens e a compra do imóvel tenha sido feita depois da união.
Caso o financiamento tenha sido feito antes de um casamento com comunhão parcial de bens, originalmente, o devedor é apenas um dos cônjuges. Mas durante o período em que estiveram casados, é como se os dois tivessem pagado as parcelas. Portanto, o outro membro do casal também tem direito a um percentual do imóvel – equivalente às parcelas pagas durante a união.
Para resolver essa situação, além de acordar a partilha da propriedade, é preciso pedir ao banco apenas um reenquadramento das condições contratuais. Não é preciso assinar um novo contrato, apenas ajustar os termos do contrato já assinado.
Já a separação total de bens deve ser analisada caso a caso. Se o cônjuge nunca fez parte do contrato, por exemplo, nada precisa ser alterado. Se o casal decidiu voluntariamente assinar o contrato junto, um deles pode ficar com o imóvel se receber ou adquirir a parte equivalente do outro.
Quanto ao financiamento, o banco deverá ser procurado. Depois de uma nova análise de crédito, poderá transferir a dívida exclusivamente para um dos mutuários, caso isso seja solicitado.
Passo a passo: como efetuar a exclusão do ex-cônjuge do financiamento
No caso de união parcial ou total de bens, um acordo extrajudicial ou uma decisão judicial vai decidir com quem fica com o imóvel, quando quitado. É natural que a mesma pessoa que receba o imóvel na partilha também procure assumir a dívida com o banco. O trâmite para consolidar essa decisão é a seguinte:
- No Cartório de Registro de Imóveis competente, é preciso registrar a partilha do imóvel através da averbação na sua matrícula. É necessário apresentar a sentença judicial ou ainda a escritura pública de separação consensual com partilha de bens. Esse registro, no entanto, não altera as obrigações que o ex-casal têm com o banco credor
- Ao banco credor do financiamento, é preciso solicitar uma nova análise de crédito e a assinatura do novo contrato, dessa vez em que apenas um membro do ex-casal seja o mutuário. O banco tem direito de negar essa solicitação caso não haja capacidade de pagamento, de acordo com o artigo 229 do Código Civil
- Se o novo contrato foi emitido e assinado, é hora de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se houve pagamento de um dos cônjuges ao para a transmissão do bem. Se não houver pagamento, ou seja, tudo foi feito por meio de um acordo que estabeleceu doação, é preciso então pagar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)
- Feito isso, é hora de registrar o novo contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente. Depois, é preciso entregar ao banco o comprovante desse registro
Financiamento de imóvel é possível se o cônjuge tiver nome sujo?
Um financiamento de imóvel é possível se o cônjuge tiver o nome sujo. No entanto, a aprovação do crédito é bastante difícil se, no momento da avaliação do banco, você tiver um casamento com comunhão total ou parcial de bens com uma pessoa negativada.
Nesse caso, a análise de crédito recai sempre sobre o casal. E ter uma pessoa com dívidas em aberto pode ser encarado pelo banco como um fator que gera incertezas em relação ao pagamento das parcelas. Por isso, a resposta da instituição tem muitas chances de ser negativa, mesmo que uma das partes tenha renda suficiente para garantir o pagamento.
Como alterar o financiamento para o nome do ex-cônjuge?
Para alterar o financiamento para o nome do ex-cônjuge, é preciso solicitar ao banco que emita um novo contrato no nome dessa pessoa. Mas isso só será possível após a análise de crédito do banco, que vai avaliar se esse mutuário terá capacidade de honrar as parcelas sozinho.
Como já mencionamos, se essa solicitação for aceita, será preciso atualizar informações sobre o financiamento na matrícula do imóvel. Será necessário pagar o ITBI ou o ITCMD, dependendo do tipo de cessão que ficou acordado entre o ex-casal, e depois registrar o novo contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis.
Como colocar o cônjuge no financiamento habitacional?
Para colocar o cônjuge no financiamento habitacional, é preciso solicitar ao banco credor a inclusão do nome dessa pessoa no contrato, como mutuária. Essa solicitação será analisada pelo banco, e em caso positivo, será elaborado um termo aditivo ao contrato. Essa atualização também tem que ser registrada na matrícula do imóvel.
Adicionar o cônjuge como co-proprietário abre portas para que o FGTS dele seja utilizado na operação. No entanto, para que isso aconteça, é preciso haver uma cessão de direitos, de modo que pelo menos 40% do imóvel fique nas mãos do titular da conta. Isso implica no pagamento de impostos sobre transmissão do bem.
Esse titular também precisa ter ao menos três anos de contribuição ao fundo e não pode ser proprietário de imóvel na cidade ou região em que mora ou trabalha, ou ainda titular de um financiamento ativo pelo SFH. Veja outras regras para o uso do FGTS no financiamento de imóveis.
É possível transferir o financiamento para terceiros?
Sim, é possível efetuar essa transferência. O casal informa ao banco as pessoas que poderiam assumir essa dívida, mas é importante lembrar que a indicação não significa automaticamente a transferência. É preciso passar por uma nova avaliação de renda e capacidade de pagamento. “Será feito uma nova análise de crédito para saber se quem quer ser o responsável pelo financiamento tem condições de assumir essa dívida. O banco tem total autonomia em definir se aceita ou não essa pessoa que está querendo arcar com esse financiamento”, explica Theodoro. Se a instituição negar a transferência, o casal segue na busca para encontrar um perfil que seja aprovado. Só assim é possível fazer a transferência da dívida.
Financie com a assessoria de crédito da Loft
Com a Loft, você conta com o suporte personalizado de especialistas ao longo de todo o processo de financiamento. Nossa assessoria de crédito concentra toda a comunicação necessária com o banco credor, e resolve quaisquer pendências jurídicas identificadas durante a análise da operação. Durante cada etapa, você poderá tirar todas as suas dúvidas com nosso time – não é preciso procurar o gerente do banco e pedir ajuda.
O primeiro passo, depois de simular as parcelas da operação, é avaliar junto à equipe da Loft as linhas de financiamento oferecidas pelos principais bancos do país para o seu perfil. Nosso time corre atrás de todas essas propostas, de forma que você possa escolher as melhores condições e taxas do mercado. Nesse processo, você vai poder contar com a orientação de especialistas. E todo esse serviço é gratuito para os clientes.
“Depois de aprovado o crédito, o cliente tendo o imóvel escolhido e de acordo com as condições aprovadas, a Loft faz todo apoio à análise jurídica do banco. Depois de emitido o contrato de financiamento, acompanhamos a assinatura das partes”, detalha Roberta Oka, que integra o time de financiamentos da Loft. Esse suporte inclui ainda a emissão da guia do ITBI e o registro do contrato no cartório de imóveis.
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