Como declarar imóvel no Imposto de Renda 2022

Muitos acabam até atrasando a entrega por não saberem como declarar a compra ou a venda de um imóvel. Para ajudar a esclarecer as principais dúvidas, o Portal da Loft conversou com Heloísa de Castro, conselheira do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP) para ensinar como declarar imóvel no Imposto de Renda.

Como declarar compra de imóvel no Imposto de Renda

Em primeiro lugar, é importante saber que qualquer tipo de bem é declarado pelo custo de aquisição. O que é o custo de aquisição? É o que de fato foi pago por aquele bem no ano anterior. Então, se você comprou um imóvel no ano de 2021, você vai declarar no Imposto de Renda de 2022 tudo que foi pago referente a esse móvel no ano anterior.

Um exemplo: Para comprar um apartamento de R$ 400 mil o contribuinte deu R$ 50 mil de entrada e pagou 20 parcelas de R$1 mil no período entre agosto e dezembro. O correto é colocar na declaração de bens que foi adquirido um bem, o apartamento, e que foi pago R$ 70 mil. Aí na descrição você vai explicar como foram divididos os pagamentos.

Na declaração seguinte, você atualiza o custo de aquisição. Isso quer dizer que você vai colocar no campo “Discriminação” como foram feitos os pagamentos ao longo do ano. Embaixo vai colocar o valor do imóvel na declaração anterior, no exemplo, R$ 70 mil. Depois é preciso somar tudo o que foi pago ao longo daquele ano, como a amortização do montante de dívida e os juros. O novo valor é a soma de tudo isso: R$ 130 mil.

Como declarar uma dívida de financiamento imobiliário?

Não se declara dívida de financiamento imobiliário no campo “Dívidas e Ônus Reais”. Essa área serve para declarar outros tipos de débitos, como dívidas com terceiros. No caso dos financiamentos imobiliários, o imóvel  já é a garantia da dívida.

“Essa é a principal dúvida dos contribuintes. Todo mundo coloca no Imposto de Renda a dívida do financiamento como “dívida”, e isso é completamente errado”, reforça Heloísa.

Ela sugere que o contribuinte ignore a informação de “dívida” que vem no informe de rendimentos enviado pelo banco que financiou o imóvel. Só é preciso declarar o que de fato foi pago ao longo do ano, como explicado no item acima. O que sobrar no financiamento o contribuinte vai abatendo ao longo dos anos. No fim, tudo que foi pago por aquele imóvel, incluindo juros e correção monetária, vai estar somado no custo de aquisição. E vai ser abatido, por exemplo, no momento de uma venda. 

Como declarar venda de imóvel no Imposto de Renda? 

Quando você vende uma casa ou um apartamento imóvel precisa pagar o Imposto sobre Ganho de Capital, calculado sobre o lucro da venda do imóvel. “Em linhas gerais, depois que você vende esse bem, é preciso apurar o que foi ganho. Se você tinha um apartamento adquirido por um custo total de R$ 400 mil e depois vendido por R$ 600 mil, tem que ir lá no programa GCap, da Receita Federal, e colocar essas informações para saber quanto deve em Imposto sobre Ganho de Capital”, explica Heloísa.

A alíquota vai de 15% a 22,5%, dependendo do valor do imóvel. O pagamento tem que ser feito até o último dia do mês seguinte à venda, sob pena de multa de 0,33% do imposto devido sobre dia de atraso. O contribuinte fica isento de pagar o imposto sobre o Ganho de Capital se usar o dinheiro para comprar ou quitar outro imóvel num intervalo de seis meses.

Ao preencher a Declaração de Imposto de Renda, é só importar as informações do GCap dentro do próprio programa do IR.

Em seguida, volte na ficha “Bens e Direitos”, localize o imóvel vendido. Aí é só preencher os dados pessoais do comprador e o valor da venda no campo “Discriminação”. Depois é preciso zerar o saldo.

A parte do dinheiro da venda que for usada para o pagamento de outro imóvel deve entrar no campo “Discriminação” da casa nova. 

É preciso declarar o lucro da venda de um imóvel caso o dinheiro não tenha sido usado para comprar outro bem?

Sim, porque isso vai acabar compondo o seu patrimônio. Se você vendeu um imóvel por R$ 400 mil e guardou esse dinheiro na poupança, é preciso declarar a venda para que isso explique o aumento da poupança. Caso contrário, sua declaração fica defasada, e a Receita Federal pode questionar de onde veio esse dinheiro que está investido. A declaração do dinheiro guardado também tem que ser feita na aba “Bens e Direitos”.  

Quais despesas podem ser deduzidas no cálculo do IR?

No cálculo do IR não existe nenhum tipo de dedução relacionada ao imóvel. Algumas benfeitorias entram como fator redutor, ou seja, somam-se ao valor de aquisição do imóvel, mas aí é caso a caso, como você vai ver abaixo. Já tributos como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD) não são dedutíveis. 

Também não há dedução prevista para corretagem. Mas o pagamento feito ao corretor de imóveis pode ser somado ao custo de aquisição, em caso de compra, ou ser reduzido do valor total da venda. 

É possível acrescentar benfeitorias ao imóvel? 

Benfeitorias são reformas que se incorporam ao imóvel, ou seja, não podem ser retiradas no caso de mudança. São consideradas mudanças na estrutura do imóvel, construção de paredes, reforma da parte elétrica ou da parte hidráulica e serviços de pintura. Móveis planejados contam como benfeitoria se eles não puderem ser retirados quando o proprietário trocar de apartamento. 

Nesses casos, você pode declarar isso no seu Imposto de Renda na ficha “Bens e Direitos” (17 – Benfeitorias).  Se você tiver uma casa de R$ 400 mil e você gastar R$ 50 mil construindo uma piscina, por exemplo. No campo “Discriminação” da casa é preciso detalhar quanto foi gasto com a obra, materiais, mão de obra etc. Isso é vantajoso pro contribuinte porque o custo da reforma (benfeitorias) passa a fazer parte do valor do imóvel (custo de aquisição) e numa futura venda haverá uma redução de imposto, já que a diferença entre o valor da venda e o custo do imóvel será menor. 

É muito importante ter a comprovação desses gastos: notas fiscais, comprovantes de depósitos para a conta de autônomos que não emitem nota (como pedreiro e pintores) e recibos assinados. Essa documentação precisa ser preservada por um período de, no mínimo, cinco anos.

É preciso atualizar o valor de mercado do imóvel declarado?

Em geral, não é recomendado porque a Receita Federal pode cobrar um imposto maior sobre o imóvel. “Não recomendamos que o contribuinte faça a atualização do valor do imóvel considerando os preços do mercado”, esclarece Heloísa. “A não ser que seja oferecido algum tipo de anistia, como já aconteceu de o governo liberar para fazer ajustes. Só nesses casos você deve aproveitar para fazer a atualização”, completa a conselheira do CRC-SP.

Veja o item anterior para saber como declarar as benfeitorias e reformas que valorizam o imóvel.

Como declarar uma doação de imóvel?

Você tem que colocar na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Ali é possível selecionar o campo “Transferências Patrimoniais, Doações e Heranças” e preencher os dados da pessoa que vai receber o imóvel, um filho, por exemplo. O beneficiado também precisa declarar o imóvel, na aba “Bens e Direitos”. Esse trâmite não tem custo na Declaração de Imposto de Renda. Mas a doação é tributada pelo Imposto sobre Doação (conhecido em São Paulo como ITCMD), um imposto estadual. A alíquota é de, no máximo, 8% do valor de mercado do imóvel e varia de acordo com o estado. Em São Paulo, o pagamento é feito por um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) que o próprio contribuinte pode emitir no site da Secretaria Estadual da Fazenda.

Como declarar um imóvel herdado?

Nesse caso, o imposto da transferência é pago na partilha. A herança entra na Declaração de IR também na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Ali é possível selecionar o campo “Transferências Patrimoniais, Doações e Heranças”. O imóvel também precisa ser declarado “Bens e Direitos”.

Veja mais algumas dicas de como declarar venda de imóvel no imposto de renda