Como saber o valor do m² em SP? Especulômetro é a resposta

Quem quer vender ou comprar um apartamento em São Paulo conta com uma ferramenta que revela com precisão os preços que vêm sendo praticados em 57 bairros da capital paulista. Batizado de Especulômetro, o índice calcula todos os meses o valor médio do metro quadrado com base nos contratos registrados na prefeitura de São Paulo.

O levantamento é feito pelo Loft Dados, o núcleo da startup que dissemina informações sobre o mercado imobiliário, é publicado mensalmente na Exame e fica disponível para consultas no Portal Loft.

Para que serve o Especulômetro?

O objetivo do Especulômetro é servir como parâmetro em negociações e avaliações de imóveis na cidade, ajudando a reduzir a falta de informação da grande dúvida do mercado imobiliário que é: quanto vale esse imóvel? A falta de informações confiáveis é uma das principais causas de demora para a venda de uma casa, terreno ou apartamento. Segundo levantamento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), um imóvel leva, em média, 16 meses para ser negociado no Brasil. Nos Estados Unidos, esse tempo cai para apenas 3 meses.

Com o valor médio do metro quadrado da região em mãos, vendedores e compradores têm uma referência para o início da negociação. Em vez de começarem a conversar no escuro, partem de um valor como parâmetro e podem aplicar as correções nos fatores que influenciam na valorização, como as condições e estrutura do imóvel, a idade ou a presença de comodidades no condomínio.

Negociação imobiliária

O mercado imobiliário tem como prática que o comprador ofereça uma proposta com desconto em relação ao preço pedido pelo vendedor. Além do valor atualizado do metro quadrado, a ferramenta do Loft Dados tem um indicador que revela a diferença média entre o valor realmente praticado e o pedido pelos vendedores em cada bairro. Isso é extremamente importante porque aponta qual o “desconto” médio de imóveis em cada um dos bairros pesquisados e também ajuda na negociação para a compra e venda de imóveis.

O Especulômetro mostra também a evolução do preço em cada um dos bairros, levando sempre em consideração os dados de três meses para reduzir o impacto de sazonalidades. Se nessa janela temporal houver uma variação superior a 10% para cima ou para baixo, o preço do metro quadrado no bairro passa a ser classificado com tendência de alta ou baixa.

Cinco bairros mais valorizados de São Paulo

O Especulômetro de janeiro de 2022, por exemplo, revelou que o bairro mais caro da cidade de São Paulo era o Jardim Europa, seguido por Vila Nova Conceição, Brooklin, Vila Olímpia e Itaim.

No Jardim Europa, o metro quadrado foi transacionado em média por R$16.723, bastante acima da média paulistana, que era de R$8.220. Apesar do valor, o índice também revelou que o bairro acumulava uma queda significativa nos últimos três meses, de 21,80% no valor do metro quadrado. Portanto, era um bom momento para quem estivesse disposto a comprar um imóvel no Jardim Europa.

A situação era semelhante no segundo bairro mais caro de São Paulo, a Vila Nova Conceição. Com uma queda acumulada de 15,68% em três meses, o valor do metro quadrado era de R$13.980.

Brooklin (R$11.834) e Vila Olímpia (R$11.713), que ocupam respectivamente o terceiro e quarto lugar entre os bairros mais caros de São Paulo, apresentavam estabilidade nos preços médios. Já no Itaim (R$11.114), quinto da lista, também havia tendência de queda no valor do metro quadrado, com uma redução de preço acumulada de 10,88%.

O Especulômetro de janeiro revelou também os bairros com as maiores oscilações de preço no período. Onze bairros paulistanos tinham tendência de alta nos preços. O bairro campeão foi o Limão, onde o valor do metro quadrado subiu 53,78% em três meses. Outras valorizações que se destacaram foram no Campo Grande (27,01%) e no Jabaquara (20,62%). Quem está interessado em comprar ou vender um imóvel, deve ficar atento a variações muito acentuadas porque pode se tratar de um momento com boas oportunidades de negócio nessas regiões.

Veja o especulômetro de janeiro, dezembro e novembro.

Como é calculado o Especulômetro?

Para chegar a estes números, o Especulômetro compara o valor do metro quadrado presente nos contratos assinados com os valores de anúncios de imóveis semelhantes na mesma região e no mesmo período, presentes nas principais plataformas imobiliárias. É levada em consideração a localização do imóvel mesmo no interior do bairro. Quanto mais próximo dos imóveis efetivamente transacionados, mais peso têm os anúncios no cálculo.

A evolução desse indicador também é acompanhada mensalmente, tendo um período de três meses como base para minimizar o impacto de eventos sazonais. O Especulômetro de janeiro de 2023, por exemplo, levou em consideração os dados de agosto, setembro e outubro de 2022. O índice entra em tendência de alta ou baixa quando, no acumulado dos três meses, há uma variação superior a 10 pontos percentuais.

Desta maneira, é possível entender a média de desconto que vem sendo praticada em cada região para que o um negócio seja fechado e se a diferença vem aumentando ou sendo reduzida.

Cinco maiores diferenças entre preços de anúncio e transacionados em SP

No Especulômetro de janeiro de 2023, por exemplo, o bairro da Bela Vista era o que tinha a diferença mais alta quando se comparou os valores pedidos pelos vendedores de imóveis em anúncios e os valores realmente praticados nos contratos assinados no mesmo período. A média foi de 30,68%.

Isso significa que o comprador de um imóvel na região tinha espaço para negociar um bom desconto na hora de fechar um negócio, caso o valor do metro quadrado do imóvel em negociação estivesse acima do praticado no mercado.

Essa diferença, segundo o Especulômetro, apresentava estabilidade, uma vez que tinha uma alta acumulada em três meses de 5,26 pontos percentuais.

Os outros bairros que lideravam o índice de diferença entre preços de anúncio e transacionados eram Jardim São Paulo, Jardim Paulistano, Liberdade e República. Todos com descontos próximos dos 30%. O número é bastante superior à média de desconto dada pelos proprietários na venda de apartamentos na cidade, que era de 17,25% no mesmo período. O número médio também é revelado mensalmente para servir como base de comparação.

Qual a diferença do Especulômetro em relação a outros índices de preços no mercado?

O índice produzido pelo Loft Dados traz uma inovação às pesquisas de preços no mercado imobiliário. Os demais índices disponíveis no mercado fazem o levantamento do preço médio do metro quadrado a partir de anúncios em plataformas ou pesquisas com incorporadoras e imobiliárias.

O Especulômetro tem como base os preços efetivamente praticados, uma vez que o levantamento é feito a partir da consulta a todos os contratos registrados na prefeitura de São Paulo por meio do Imposto Sobre Transações Imobiliárias (ITBI).

A utilização da base de dados do ITBI elimina pontos fora da curva existente nos anúncios e já incorpora os descontos que são praticados nas regiões para que um negócio seja fechado. A metodologia garante padrão e um alto nível de exatidão para o valor médio do metro quadrado.

Colaboração de João Vito Cinquepalmi