Especulômetro SP - Valorização de imóveis em Novembro

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Bela Vista, Lapa e Jardim Paulista lideram a especulação imobiliária em São Paulo em novembro

15 de dezembro de 2022

Autor Time Loft
Atualizado: 05 de março de 2023 6 min de leitura
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Os proprietários de apartamentos da Lapa, Bela Vista e Jardim Paulista são os que mais precisam reduzir o valor desejado pelo imóvel para conseguir concretizar uma venda na cidade de São Paulo. As diferenças entre os preços dos anúncios e os efetivamente transacionados são as maiores da capital paulista, segundo o Especulômetro de novembro.

A ferramenta do Loft Dados – núcleo de disseminação de informações da startup Loft – analisa o valor de venda de todas as transações registradas pela Prefeitura de São Paulo via ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). São considerados 23 bairros de São Paulo.

Os valores dos apartamentos transacionados são comparados com os anúncios de imóveis semelhantes na mesma região, presentes nas principais plataformas imobiliárias.

Os descontos médios registrados na edição de novembro do Especulômetro foram de 30,67% na Bela Vista, 27,05% na Lapa e 25,24% no Jardim Paulista. A média em São Paulo é de 19,36%. Em outubro, os apartamentos na cidade eram vendidos por um valor 20,36% menor do que nos anúncios.

Há bairros em que os negócios são fechados com descontos bem abaixo da média. A região em que os valores de venda e anúncio são mais próximos é a Vila Leopoldina. No bairro, o deságio no momento de fechar o contrato é em média de 9,71%. A segunda menor diferença está nos apartamentos da Aclimação, com uma média de 10,16%. Depois vem a Vila Nova Conceição, com um desconto médio de 11,83%.

Diferença média entre os valores anunciados e transacionados

  • Bela Vista: 30,67%
  • Lapa: 27,05%
  • Jardim Paulista: 25,24%
  • Moema Índios: 23,78%
  • Jardim Paulistano: 23,73%
  • Moema Pássaros: 23,23%
  • Vila Mariana: 23,17%
  • Chácara Klabin: 22,39%
  • Vila Olímpia: 22,07%
  • Paraíso: 21,43%
  • Alto de Pinheiros: 19,2%
  • Jardim América: 18,96%
  • Pinheiros: 18,47%
  • Vila Madalena: 17,9%
  • Campo Belo: 17,61%
  • República: 17,18%
  • Brooklin: 16,39%
  • Alto da Lapa: 16,08%
  • Itaim Bibi: 14,79%
  • Vila Romana: 14,28%
  • Vila Nova Conceição: 11,83%
  • Aclimação: 10,16%
  • Vila Leopoldina: 9,71%
  • Média: 19,36%

Valor do metro quadrado em São Paulo por bairro

Além de apresentar a diferença média entre os valores de anúncio e os de contrato, o Especulômetro apura em que regiões há tendências de aumento ou redução na especulação levando em conta o valor do metro quadrado em São Paulo por bairro.

Na edição de novembro, a Lapa foi o único bairro da cidade em que a especulação registrou sinais de um aumento significativo. No acumulado de três meses, houve uma alta de 13,02 pontos percentuais na diferença entre os preços de anúncio e os transacionados. O valor do metro quadrado no bairro teve uma variação inferior a 10% no mesmo período e ficou em R$8.489.

Três bairros apresentaram tendência considerável de baixa no índice de especulação. No Jardim Paulistano, a queda foi de 11,15 pontos percentuais. O desconto médio dos apartamentos em relação aos anúncios foi de 23,73%; Nos apartamentos da Vila Nova Conceição, houve uma redução de 12,33 pontos percentuais, com os descontos ficando em média em 11,83%.

A maior queda no Especulômetro aconteceu no Itaim Bibi. O deságio médio no preço do metro quadrado no bairro transacionado na comparação com o anunciado foi de 14,79%. Três meses antes, o desconto era de 30,41%.

O movimento foi causado pelo aumento no preço dos imóveis na região, o que significa que os proprietários têm precisado dar descontos menores para fechar o negócio. O metro quadrado no Itaim Bibi subiu 12,71% no acumulado de três meses, alcançando R$12.508.

Já o bairro da República, na região central, segue na direção oposta. O valor do metro quadrado registrou uma tendência considerável de queda e foi vendido em média por R$6.791, uma redução de 12,70% no acumulado de três meses.

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Valor médio do m2 por bairro

  • Vila Nova Conceição R$16.439
  • Itaim Bibi R$12.508
  • Broklin R$11.434
  • Jardim América R$11.420
  • Vila Olímpia R$10.946
  • Jardim Paulistano R$10.600
  • Pinheiros R$10.434
  • Moema Pássaros R$10.378
  • Vila Madalena R$10.177
  • Jardim Paulista R$9.846
  • Moema Índios R$9.788
  • Vila Leopoldina R$9.537
  • Campo Belo R$9.055
  • Alto de Pinheiros R$8.956
  • Chácara Klabin R$8.928
  • Vila Romana R$8.890
  • Paraíso R$8.890
  • Alto da Lapa R$8.787
  • Aclimação R$8.652
  • Vila Mariana R$8.519
  • Lapa R$8.489
  • Bela Vista R$8.407
  • República R$6.791

Variação no valor do m2 por bairro – acumulado em 3 meses

  • Itaim Bibi: 12,71% (Alta)
  • Pinheiros: 9,18% (Estabilidade)
  • Vila Nova Conceição: 9,09% (Estabilidade)
  • Brooklin: 6,86% (Estabilidade)
  • Campo Belo: 5,86% (Estabilidade)
  • Jardim América: 4,91% (Estabilidade)
  • Vila Leopoldina: 3,83% (Estabilidade)
  • Vila Madalena: 2,73% (Estabilidade)
  • Bela Vista: 2,66% (Estabilidade)
  • Vila Olímpia: 2,14% (Estabilidade)
  • Jardim Paulista: 2.03% (Estabilidade)
  • Jardim Paulistano: 1,90% (Estabilidade)
  • Moema Índios: 0,49% (Estabilidade)
  • Vila Romana: -0,30% (Estabilidade)
  • Vila Mariana: -1,24% (Estabilidade)
  • Alto da Lapa: -3,37% (Estabilidade)
  • Paraíso: -3,43% (Estabilidade)
  • Alto de Pinheiros: -3,51% (Estabilidade)
  • Chácara Klabin: -4,88% (Estabilidade)
  • Aclimação: -5,17 (Estabilidade)
  • Lapa: -8,36% (Estabilidade)
  • Moema Pássaros: -8,77 (Estabilidade)
  • República: -12,70 (Baixa)

Metodologia

O Especulômetro de novembro considera os números acumulados até o mês de julho deste ano. A ferramenta do Loft Dados, núcleo da startup para disseminação de estudos sobre o mercado imobiliário, analisa 23 bairros de São Paulo. São comparados os anúncios em plataformas digitais com os dados do ITBI (Imposto sobre Transações Imobiliárias).

A utilização da base de dados do ITBI, divulgada pela prefeitura de São Paulo, garante padrão e um alto nível de exatidão para o valor médio do metro quadrado por bairro em São Paulo.

O Especulômetro leva em consideração a localização dos imóveis mesmo no interior do bairro para avaliar os valores dos anúncios. Quanto mais próximo da localização do imóvel transacionado, mais peso têm os imóveis no cálculo para se definir o valor do metro quadrado do bairro anunciado.

A classificação da tendência de baixa, estabilidade ou alta, tanto no valor do metro quadrado por bairro em SP quanto na diferença entre valor anunciado e transacionado, é calculada considerando uma janela temporal de três meses.

Colaboração de João Vito Cinquepalmi

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