Consórcio de casa: o que é, como funciona e vantagens

Uma das modalidades de crédito preferida dos brasileiros, o consórcio se modernizou com o passar dos anos e hoje oferece condições interessantes tanto para quem quer comprar uma casa em São Paulo, por exemplo, como para quem quer investir no mercado imobiliário em geral. Segundo dados do relatório “Panorama do Sistema de Consórcios”, do Banco Central, o segmento de bens imóveis subiu 6,4% na quantidade de cotas ativas, alcançando 1,06 milhão de cotas em dezembro de 2020 e R$ 13,9 bilhões em recursos coletados nos 12 meses do mesmo ano. O crescimento em cinco anos foi de 31,3%.

Mas ele é o adequado para você? Conheça mais sobre a modalidade, suas vantagens e as novas soluções do mercado para oferecer o consórcio ideal para cada cliente.

O que é consórcio?

De maneira simples, o consórcio é a união de um grupo de pessoas (físicas ou jurídicas) para formar, em conjunto, um fundo comum e viabilizar a aquisição de um bem ou serviço. O consórcio imobiliário é formado para a aquisição de imóveis de qualquer tipo – na planta ou construídos, casas ou apartamentos, residenciais ou comerciais, terrenos, etc.

O grupo é administrado por uma instituição que precisa de autorização do Banco Central para funcionar. Essa instituição emite, via sorteios ou lances mensais, cartas de crédito para os consorciados pagarem à vista pelo bem que querem comprar.

Como fazer um consórcio de casa?

O primeiro passo é escolher o consórcio imobiliário que melhor se adequa aos seus interesses (pensando no valor pretendido, prazos e taxas, por exemplo), adquirir a cota e, a partir daí, pagar a mensalidade determinada – é esse valor que, somado entre todos os participantes, criará a “poupança” que vai abastecer o fundo.

Todos os meses há uma assembleia entre os participantes do consórcio, algo semelhante a uma assembleia de condomínio. É nela em que acontece o sorteio que contempla um dos cotistas participantes com a carta de crédito para adquirir o imóvel desejado à vista. Essa carta, como dito anteriormente, é emitida pela administradora do consórcio. Para ser contemplado, o cotista deve estar em dia com os pagamentos. Os demais consorciados precisam esperar pelo sorteio nos meses seguintes, até que todos sejam contemplados ou até que o prazo do consórcio acabe e o valor (que já estará inteiro) seja devolvido aos que não foram sorteados.

O que é e como funciona a carta de crédito do consórcio?

A carta de crédito imobiliário é o documento que permitirá ao consorciado fazer a aquisição do bem pretendido – neste caso, da casa. Ela é o objetivo máximo no consórcio, pois é o que vai permitir que o portador adquira seu imóvel.

Após ser contemplado, em sorteio ou em lance, e aprovado na análise de crédito, o consorciado recebe a autorização para receber a carta, que possui um valor pré-determinado na época da entrada no consórcio. Com a carta em mãos, o cliente já pode efetuar a compra do imóvel – ela funciona como um “vale-compra” que é dado como forma de pagamento pelo imóvel na hora da negociação.

A carta é usada de forma muito parecida com um pagamento à vista, garantindo poder de negociação para que o vendedor saiba que receberá o valor do produto já no curto prazo. Ela também é um bem adquirido pelo consorciado e pode ser vendido como a terceiros – desde que o comprador tope adquirir a carta nas mesmas condições negociadas desde o início.

Mesmo após adquirir o bem, o consorciado seguirá pagando as parcelas do consórcio até o final do período estipulado.

Como é o lance pela carta de crédito do consórcio?

Além de esperar ser sorteada, a pessoa pode fazer um lance pela carta de crédito daquele mês, oferecendo um valor maior e antecipando o pagamento de parcelas (em geral, entre 20% e 50% do valor total do consórcio). É como um lance de leilão, no qual o consorciado pode ou não ter sua oferta aceita. Caso o lance seja aceito, esse valor será abatido do saldo devedor e a carta de crédito será emitida. Caso não seja aceito, a pessoa não paga nada a mais e pode tentar de novo no mês seguinte.

Todos os contratos entre as administradoras e os consorciados são regidos pela lei nº 11.795/2008, que dispõe sobre o Sistema de Consórcio. Essa regulamentação garante a segurança necessária para a realização do negócio.

Como escolher o melhor consórcio de casa?

Uma das grandes dificuldades na hora de escolher um consórcio é achar a oferta ideal. Isso porque cada consórcio tem suas próprias regras, e elas nem sempre estão claras para o interessado. Isso se reflete em uma alta taxa de desistência de consórcios. Segundo dados do Banco Central, quase 50% dos participantes desistem dos consórcios em um período de 12 meses.

Segundo Bruno Pinheiro, CEO da fintech Turn2C, isso acontece porque o cliente entrou com uma expectativa no consórcio que não foi atendida – seja porque escolheu o consórcio errado ou foi mal informado na venda do serviço. “O consórcio é um ótimo produto de alavancagem financeira, o problema é que ele é extremamente complexo. Para se ter uma ideia, cada administradora, em cada campo de consórcio, tem uma regra diferente de bens que ela aceita, de composição de parcelas, etc. Gosto de ilustrar o consórcio como uma caixa de Lego com 83 peças que podem ser combinadas entre si. E as administradoras trabalham nisso de maneiras diferentes. É um sistema extremamente complexo e o cliente, sozinho, não consegue analisar tudo”, explica o executivo.

Foi para modernizar o mercado e ajudar o consumidor nessa tarefa de encontrar o consórcio ideal que a Turn2C foi criada. A plataforma conecta administradoras de consórcios ao cliente final usando inteligência artificial para analisar o objetivo de compra do cliente e entregar a melhor opção de consórcio para ele. O consumidor, explica Bruno, não quer comprar um consórcio, e sim um determinado bem. Ele quer, por exemplo, comprar um apartamento de R$ 500 mil e tem R$ 150 mil de entrada, pode pagar parcelas de até R$ 3 mil e quer comprar o imóvel em 3 meses. É aí que entra a plataforma: a IA processa as informações com os dados das administradoras parceiras e oferece a essa pessoa exatamente o que ela está procurando.

Por isso, a plataforma conta hoje com uma baixa taxa de desistência. Apenas 2% deixam o consórcio sugerido pela plataforma e, em geral, essa desistência ocorre por motivos como perda de renda e falecimentos, por exemplo. Entre os parceiros da empresa está também a Loft. “Estamos, hoje, realizando testes com a Turn2C para verificar a melhor forma de ofertar esse modelo de autofinanciamento para nossos clientes”, afirma Rafael Costa, Head of Product Management da Credihome by Loft.

Dicas para escolher um consórcio

Mesmo com a tecnologia à seu favor, a escolha certa do consórcio depende dos planos e perfil de cada um. Mas algumas dicas simples podem ajudar nessa escolha:

• Defina seus objetivos e o prazo que está disposto a aguardar pela casa;
• Organize-se financeiramente: contabilize os reajustes das cotas, gastos extras caso seja contemplado e também a possibilidade de guardar dinheiro para oferecer um lance pela carta de crédito;
• Leia com atenção sobre as condições do consórcio desejado e busque o máximo de informação junto à instituição sobre o produto;
• Verifique se a empresa gestora do consórcio está cadastrada no Banco Central;
• Tenha certeza de que a carta de crédito daquele consórcio possa ser usada para a compra do bem pretendido. As regras sobre o que pode ser adquirido variam de consórcio para consórcio.

O que acontece em caso de desistência do consórcio?

Com as altas taxas de desistência de consórcio, é importante saber o que acontece caso o produto escolhido não seja o ideal ou não seja possível seguir honrando as parcelas.

Em geral, após o cancelamento do vínculo, o pagamento mensal se extingue, mas é necessário aguardar para receber a restituição dos valores pagos anteriormente. Além disso, é cobrada uma multa sobre o valor, para que a saída não prejudique os demais consorciados.

O valor da multa varia de acordo com cada consórcio. No caso do consórcio de imóveis da Porto Seguro, por exemplo, a multa contratual por desistência é de 10% sobre o valor pago até o momento da saída. A devolução do valor também ocorre em assembleias, por meio de sorteios mensais (específicos para os desistentes), até o encerramento do consórcio.

Todas essas condições de cancelamento também devem estar definidas no contrato.

Empresas que oferecem consórcio

Para garantir que a entrada no consórcio seja um bom negócio, é preciso verificar com cuidado quem está gerenciando o fundo. A empresa precisa estar credenciada ao Banco Central para oferecer esse tipo de produto financeiro. Muitos bancos e seguradoras conhecidos oferecem opções de consórcio para clientes. Confira alguns deles:

Consórcio de casa Itaú

O banco oferece diversas opções de parcelas e grupos para escolher. Em sua página web especial para a modalidade há um simulador de consórcio de casa para ajudar na escolha. Para os consórcios de imóveis, oferece cartas de crédito a partir de 192 meses.

Consórcio de casa CAIXA

Referência em habitação, a Caixa oferece opções de consórcio com parcelas a partir de R$ 310 e prazo de até 200 meses. O crédito pode ser usado para comprar imóveis residenciais e comerciais, novos, usados ou na planta, terrenos, casa na praia e no campo, além de construir ou reformar. Com o crédito também é possível quitar um financiamento imobiliário.

Consórcio de casa Bradesco

No Bradesco, os consórcios não têm taxa de adesão e existe um simulador de consórcio de casa no site, com opções de consórcio para adquirir imóveis residenciais ou comerciais, ou terreno urbanizado, novo ou usado, em qualquer parte do Brasil, com parcelamento em até 180 meses.

Consórcio de casa Porto Seguro

A seguradora oferece a possibilidade de pagar o consórcio em até 200 meses e utilizar o crédito para adquirir um imóvel ou terreno, construir ou reformar. Oferece programa de benefícios exclusivo e reduz 25% na adesão, com pagamento em até 12 vezes sem juros. Também oferece parcela reduzida em até 25% e a opção de usar até 30% do valor do crédito para aumentar o lance.

Diferença entre consórcio e financiamento

Uma das principais diferenças de um consórcio e um financiamento imobiliário é a baixa burocracia. Em geral, não é preciso comprovar renda para adquirir uma cota de consórcio. Além disso, a modalidade permite que o cliente escolha o prazo e as condições do crédito e não exige pagamento de entrada.

Outra grande vantagem do consórcio é que não há cobrança de juros. Enquanto as taxas de financiamento imobiliário saltaram para 9,5% nos principais bancos nos últimos meses, no consórcio não existe esse aumento. Em vez disso, são cobradas taxas de administração – que têm uma porcentagem fixa, pré-estabelecida contratualmente pela administradora na contratação do consórcio e que é dividida igualmente pelo número de parcelas.

Para Bruno, essa é uma das vantagens mais interessantes do consórcio: a equiparação dos consorciados, independente da classe social. Em um financiamento imobiliário tradicional, seu score é usado para indicar as taxas sobre o valor levantado. No consórcio, a taxa é a mesma para todos, não importando a condição financeira dos integrantes.

A liberdade no uso do crédito também é outro grande atrativo dos consórcios em relação ao financiamento. Desde que se enquadre nos bens que as regras contemplam, a carta de crédito de um consórcio pode ser usada não só para compra de um imóvel residencial, mas também para uma casa de uso comercial, um terreno ou reformar e construir um imóvel.

A principal desvantagem do consórcio na comparação com o financiamento é o tempo de espera para adquirir o imóvel. Se no financiamento o tempo médio de liberação é de 40 dias, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no consórcio é difícil prever quando será contemplado – e, se quiser conseguir a carta de crédito antes, terá que desembolsar mais do que a parcela e tentar um lance.

Casa ou apartamento?

Não há nenhuma diferença técnica na utilização do crédito do consórcio para comprar uma casa ou apartamento. A principal diferença está na avaliação.

Assim como no financiamento de casa, a avaliação de uma casa costuma ser mais meticulosa que a de um apartamento, por conta de possíveis diferenças de registro e mudanças estruturais feitas no imóvel – apartamentos tendem a apresentar menos problemas de conservação e divergência de áreas, dispensando, em algumas situações, a vistoria presencial para calcular o valor de avaliação, mas tudo isso está descrito na matrícula do imóvel.

Colaboração de Karen Villerva