Avaliação de imóveis: como localização e vizinhança impactam no preço

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Estudos apontam os fatores determinantes na precificação de um imóvel e comprovam os efeitos da localização e da vizinhança no valor final

14 de junho de 2022

Atualizado: 01 de julho de 2022 12 min de leitura
fachada de prédio no bairro de pinheiros

Determinar o valor de um imóvel não é uma tarefa simples. Cada propriedade apresenta atributos únicos que influenciam diretamente no acréscimo ou na redução dos preços, tornando essa equação ainda mais difícil. Entender questões expressivas na formação de preços é fundamental para calcular o valor em cada caso e, principalmente, para saber se a chave da casa própria cabe no seu bolso.

Antes de tudo, é preciso entender que o imóvel é um bem durável. Ao longo do tempo, cada imóvel está sujeito a variações de preço determinadas por mudanças nas suas próprias características, assim como na região onde está localizado.

Além disso, os bens imobiliários apresentam uma baixa liquidez, já que a compra, normalmente, envolve altas quantias financeiras. Todos esses fatores criam uma complexa balança, onde a valorização varia de acordo com os pesos dos aspectos positivos e negativos de cada imóvel.

Assista ao vídeo sobre os pontos levados em consideração na hora de precificar um imóvel: o que valoriza e desvaloriza

Como avaliar um imóvel?

Mas quais são os pontos que mais pesam na avaliação de preços dos imóveis? Para facilitar o entendimento, podemos dividir esses aspectos em dois grandes grupos:

  1. Características Próprias ao Imóvel: estão relacionadas aos atributos estruturais, como o tipo de imóvel (terreno, casa, apartamento etc), tamanho, área útil, número de quartos, vagas de garagem, estado de conservação e presença de benfeitorias (como varanda, piscina, quintal ou área de serviço), entre outros.
  2. Características Externas ao Imóvel: estão relacionadas a aspectos de localização (distância de centros de negócios, shoppings, zonas de serviço, presença de meio de transporte), de vizinhança (presença de serviços educacionais, de serviços de saúde, segurança pública, outros imóveis) e ambientais (níveis de poluição do ar e sonora).

Apesar de envolver muitas variáveis, a formação do preço de um imóvel possui alguns aspectos determinantes. Em estudo recente para o município de São Paulo, estimou-se que 97% do preço do imóvel é definido pelas próprias características do imóvel e pela localização. Os outros 3% derivam das características da vizinhança e da influência que os bairros vizinhos e o bairro do imóvel provocam entre si, conhecido como “efeito feedback”.

É o que revela o artigo "Decomposição espacial nos preços de imóveis residenciais no município de São Paulo" (2018), que escrevi como pesquisador da Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo (FEA-USP).

Quando avaliamos as características próprias do imóvel, em geral um terreno maior custa mais do que um menor e um apartamento quarto e sala custa menos do que outro com três quartos. Mesmo assim, isso não é uma regra porque o preço total e o preço do metro quadrado precisam ser avaliados separadamente.

No geral, o preço do metro quadrado de imóveis menores é mais alto quando comparado ao preços por metro quadrado de imóveis maiores. Isso tem a ver com ganho de escala na produção. Para visualizar a redução desse valor, basta imaginar que imóveis menores têm mais paredes que os imóveis maiores e, por isso, embora tenham uma área total menor, eles têm o valor do metro quadrado mais caro.

Entretanto, quanto mais quartos, banheiros e vagas de garagem um imóvel tem, maior o efeito positivo desses benefícios internos sobre o preço do metro quadrado.

Como um imóvel não pode ser avaliado apenas entre as quatro paredes, é preciso também estar atento ao que acontece do lado de fora da janela. Ao avaliarmos aspectos como localização e vizinhança, as percepções podem ser bem menos evidentes e sofrer mudanças significativas com o passar do tempo.

localizacao placa pinheiros grafite
A localização de um imóvel é o um dos pontos que mais impactam a formação de preço. Foto: Fly

Localização

Um dos pontos fundamentais que impactam no preço de um imóvel é a localização, principalmente nos grandes centros urbanos. A demanda por morar próximo ao trabalho é um dos fatores mais levados em consideração na aquisição de um imóvel. De uma forma geral, as cidades brasileiras cresceram ao redor de centros de negócios e morar perto desses locais significa ter acesso mais fácil aos produtos e serviços que são ofertados – e isso custa mais caro.

Imóveis localizados próximo aos centros de emprego e zonas de serviço costumam ser valorizados pelas comodidades que oferecem e também pelo alto preço dos terrenos nessas áreas para a construção de novos lançamentos.

Outras amenidades, como proximidade a estações de metrô e presença de restaurantes, mercados, bancos e farmácias, são elementos relevantes quando se procura por imóveis e, por consequência, também interferem no preço.

No entanto, é preciso entender que aspectos relacionados à localização podem mudar conforme o tempo. Por exemplo, o fato de um bairro não ter uma linha de metrô no período da compra de um imóvel, não significa que ele não possa ter daqui a dez anos. Essa possível dinâmica faz com que a escolha dos imóveis também esteja relacionada à expectativa que se tem sobre o bairro em que se vai morar.

Aspectos que significam uma amenidade em determinado local podem ter um efeito contrário e se tornarem "desamenidades" em outros, mostrando como é difícil entender as dinâmicas envolvidas no valor de um imóvel.

Um estudo realizado em São Paulo aponta que a cada 100 metros de distância das estações de metrô ou trem, o preço de um imóvel novo reduz entre 1,2% e 1,7%. O levantamento foi conduzido pelo Loft Dados, núcleo da plataforma imobiliária que dissemina análises sobre o mercado.

Em contrapartida, há estudos que apontam efeitos opostos: se afastar dessas áreas pode valorizar o imóvel. Esse efeito está associado a "desamenidades" como barulho, excesso de pessoas transitando, presença de comércio ilegal em suas proximidades e maior chance de assaltos.

Vizinhança

Aspectos relacionados à vizinhança como segurança pública, presença de serviços de educação e saúde, assim como a influência de bairros próximos também podem ser extremamente complexos e afetar diretamente o preço dos imóveis.

Para entender melhor como isso funciona, podemos avaliar imóveis a partir da presença de parques urbanos em suas proximidades. Como regra, parques urbanos são amenidades relevantes por agregar áreas recreativas com cobertura vegetal, contribuir para interação social e o bem-estar dos moradores, assim como minimizar o barulho no entorno. É possível, contudo, observar que parques urbanos sem manutenção ou com ausência de segurança podem reduzir os efeitos positivos derivados da proximidade desses locais, tornando-se ambientes relacionados a violência e assaltos.

Estudos realizados na Inglaterra indicaram que a proximidade a parques aumenta os preços venais dos imóveis em 5% e que a cada quilômetro de afastamento do parque, o preço decresce em torno de 0,4%. Já na Áustria, estudos apontam que a margem de desvalorização relacionada à distância dos parques é menor e representa apenas 0,15% a cada quilômetro de afastamento. Nos Estados Unidos, na cidade de Savannah, o preço dos imóveis aumenta em até 17% quando estão próximos de parques, lagos ou praças.

Como podemos ver, ao redor do mundo a presença de parques urbanos pode afetar de forma mais ou menos incisiva, e os estudos feitos no Brasil encontram evidências de que os parques são vistos como amenidades por aqui também. Os números mostram que o efeito da proximidade aos parques paulistanos é positivo e que, quando se aumenta a distância média entre os parques e as habitações em 10%, ocorre uma redução de 0,22% no preço do metro quadrado.

Se a presença de parques públicos pode valorizar o imóvel, outros aspectos relacionados à vizinhança podem, por outro lado, trazer desvalorização. No Brasil, um fator muito específico dos grandes centros urbanos e que influencia diretamente no preço do imóvel é a proximidade de favelas e áreas de ocupação irregulares. Pesquisas apontam que estas regiões atuam como "desamenidade" para os locais do entorno porque afetam diretamente na sensação de segurança dos moradores.

O estudo "Três ensaios sobre economia urbana e mercado de habitação em São Paulo" (2010) aponta que o preço dos imóveis verticais pode ser ampliado entre 15% e 16% para cada 100 metros de distanciamento das favelas. Ainda em 2012, o estudo "Preços de imóveis residenciais novos no Rio de Janeiro: estimação através da metodologia de preços hedônicos" já apontava as favelas como geradoras de "desamenidades" na capital carioca. Dada a topografia e extensão da cidade, o efeito sobre o preço é menor, e a cada quilômetro de distanciamento das favelas, os preços dos imóveis aumentam em torno de 2,3%.

loja fachada pinheiros placas
As amenidades de um bairros também influenciam no preço de um apartamento. Foto: Fly

Macroeconomia

Outro ponto muito importante na formação do preço dos imóveis está relacionado à economia. Por ter um valor muito elevado, os imóveis geralmente são quitados por meio de financiamentos com instituições financeiras, que estão sujeitos às variações dos índices econômicos. A inflação e a taxa básica de juros são atribuições que precisam ser levadas em consideração na compra de um imóvel.

Na prática, o crédito imobiliário por sua característica de longo prazo é sensível à taxa de juros. A Selic é a taxa básica de juros da economia e a principal ferramenta para o controle da inflação. Explicando de uma forma simples, quando o país vive um processo inflacionário, a Selic é elevada para conter a escalada dos preços e isso tem acontecido desde o fim de 2021.

A alta da Selic tem um impacto direto nos juros dos financiamentos. Não na mesma proporção, porque a taxa de financiamento tem um teto, mas isso acaba impactando o valor final da compra.

Além disso, a inflação afeta diretamente na construção de novos empreendimentos e pode aumentar de forma direta o valor desses imóveis. Muitos dos materiais estruturais utilizados no setor da engenharia civil têm seus preços definidos no mercado internacional, são as chamadas “commodities”.

Dessa forma, tanto a demanda internacional quanto a taxa de câmbio são capazes de afetar o preço de venda dos imóveis, na medida em que os custos para a construção do imóvel podem subir significativamente por conta da inflação.

No Brasil, os contratos de compra de imóveis na planta, por exemplo, são reajustados pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que mensura a inflação setorial, evitando o prejuízo para as construtoras.

Em períodos de alta inflacionária e expansão da taxa de juros, é possível comparar os custos de financiamento entre imóveis usados e novos. Em linhas gerais, imóveis usados apresentam maior previsibilidade em relação às parcelas. A compra de imóveis na planta com contratos indexados ao INCC pode apresentar algumas surpresas para o comprador até a entrega das chaves.

Como podemos ver, são muitos os aspectos para a formação de preço de um imóvel, que podem ter comportamentos completamente diferentes, a depender da localidade, da vizinhança e das condições econômicas envolvidas. Mas uma coisa é certa: imóvel bom é aquele cujo valor cabe no seu bolso.

Bairros mais caros e mais baratos de São Paulo

Como calcular o preço do seu imóvel?

Em um mercado ditado pelo boca a boca, em que até pouco tempo precificar um imóvel dependia apenas da interação com corretores, vizinhos, zelador e porteiro, ter uma simulação pautada em dados reais, com amplo uso de tecnologia, reduz a especulação no momento da venda.

A Loft desenvolveu uma calculadora com base nesses indicadores de preços e valores reais praticados pelo mercado. "O valor do anúncio dificilmente se configura ao final de uma venda. É por isso que usar apenas esses dados não traz uma resposta fiel. A nossa calculadora é abastecida pelos anúncios e, principalmente, pelas transações fechadas via Loft e também pelas matrículas de imóveis registradas em cartório", explica Matheus Balceiro, gerente de produtos da Loft.

Com o resultado em mãos, dá para se planejar melhor em relação aos próximos passos. A calculadora oferece um valor central e uma faixa de confiança e está disponível para nove cidades: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Santo André, Campinas, São Caetano do Sul, São Bernardo do Campo e Guarulhos.

Gerente de Dados da Loft. Doutor e pesquisador em Economia Urbana pela USP, foi pesquisador na Universidade de Illinois (EUA) e consultor independente em projetos para Fipe, Lincoln Institute of Land Policy e Kearney Brasil. Tem passagens por startups como GetNinjas, OLX e GrupoZap.

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