Imposto de renda sobre venda de imóvel: como declarar?

Imposto de renda é um daqueles assuntos que gera dúvidas todos os anos. Basta a Receita Federal abrir o prazo para os contribuintes começarem a entregar suas declarações que as primeiras perguntas vêm à cabeça. Principalmente se você negociou um imóvel recentemente. Afinal, devo pagar Imposto de Renda sobre venda de imóvel?

Segundo o portal G1, o percentual mínimo para pagamento de Imposto de Renda no Brasil é de 7,5% e o máximo, de 27,5%. A tabela difere dos Estados Unidos, por exemplo, onde as alíquotas variam de 10% a 37%. Ou a de Portugal, onde a variação fica entre 14,5% e 48%, e da Argentina, 5% a 35%.

Neste artigo, vamos mostrar como funciona a declaração de Imposto de Renda e tirar dúvidas referentes ao Imposto de Renda sobre venda de imóvel. Acompanhe!

Quem declara imposto de renda sobre a compra e venda de imóvel?

As regras sobre o Imposto de Renda sobre venda de imóvel estão expressas na Lei 8981/1995. De acordo com o artigo 21, “o ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda…”.

Ou seja, todos precisam declarar o imóvel, seja quem comprou ou quem vendeu.

Quem paga Imposto de Renda sobre a venda do imóvel?

Apesar de tanto o comprador quanto o vendedor declararem no Imposto de Renda a venda do imóvel, somente um paga imposto. Nesse caso, é quem teve lucro nessa transação, ou seja, o vendedor.

Em palestra ao Conselho Regional de Corretor de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), o advogado Jamol Anderson Ferreira de Mello explica porque quem paga o imposto é o vendedor do imóvel. É ele “que vai ter rendimentos, ganho de capital nessa operação ou que vai auferir receita, que vai ter ingresso de patrimônio novo”, afirma.

Porém, existem algumas exceções.

Quando não precisa pagar o Imposto de Renda sobre a venda do imóvel?

Existem situações onde o contribuinte fica isento de pagar o Imposto de Renda sobre a venda do imóvel, ou ainda, paga sobre parte do lucro. Entenda:

• Se usar todo o dinheiro da venda para comprar outra propriedade residencial no país em um prazo de 180 dias (no máximo) não precisa pagar IR. Pode-se usar esse benefício a cada 5 anos e precisa informar a transação no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração;
• Se nos últimos 5 anos, o contribuinte não vendeu nenhum outro imóvel de valor máximo R$ 440 mil, terá isenção também;
• Caso ele opte por usar apenas parte do valor da venda para adquirir outro imóvel (também em até 180 dias), o cálculo do imposto é sobre o saldo não utilizado;
• Se o contribuinte optar por ficar com o dinheiro da venda ou comprar um imóvel depois do prazo de 180 dias, ele terá de pagar imposto sobre a diferença entre o que recebeu e o valor pago pela nova aquisição.

Uma dica muito importante é que não precisa atualizar o valor do imóvel de um ano para o outro em função do valor de mercado. Basta repetir o valor pago no momento da compra, ou seja, o custo de aquisição.

Se houver alguma reforma ou benfeitoria e o contribuinte quiser acrescentar ao valor do imóvel, precisa comprovar os gastos. Além disso, também precisa descrever na declaração tudo que foi feito ou adquirido. Estes valores podem ser referentes a móveis planejados, documentos como registro e taxas, além de juros do financiamento.

Por fim, no caso de permuta de imóveis, facilita-se a utilização do benefício fiscal para isenção do imposto sobre o lucro de capital obtido. Assim, ela se torna um recurso interessante para evitar o pagamento de altos impostos em uma transação imobiliária. 

Como fica a declaração de Imposto de Renda sobre imóvel financiado?

Para declarar um imóvel comprado através de financiamento, basta informar os valores efetivamente pagos no ano anterior. Então, se o contribuinte pagou o valor da entrada e apenas algumas parcelas, são esses números que entram na declaração.

Também precisa detalhar as informações do financiamento no quadro “Discriminação” com o valor total financiado, o número e o valor das prestações, o nome e CNPJ do banco e o número de contrato.

Além disso, não se deve informar o saldo devedor no quadro de “dívidas e ônus reais” pois considera-se o financiamento de imóvel uma dívida com garantia real.

Mudanças recentes no imposto de renda a ser pago sobre venda de imóvel

Uma mudança importante promovida nas regras relativas ao Imposto de Renda sobre venda de imóvel ocorreu em 2017. Naquele ano, as alíquotas sobre ganhos na venda de bens e direitos foram alteradas.

Até então, os contribuintes que tinham ganhos de capital na venda de um bem ou direito pagavam 15% de Imposto de Renda independentemente do valor do lucro. Desde 2017, a tributação de 15% ficou restrita a ganhos de capital de até R$ 5 milhões. 

“A alíquota sobe para 17,5% nos ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, para 20% nos ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e para 22,5% nos lucros acima de R$ 30 milhões”, detalha a Agência Brasil.

Além disso, desde 2019, a Receita Federal exige que o contribuinte informe o endereço do imóvel, o número de matrícula da propriedade e o IPTU. É opcional que os contribuintes declarem a data em que adquiriram o imóvel.

Imposto de renda sobre a venda de imóvel antigo

O lucro na venda do imóvel é isento de Imposto de Renda se a aquisição da propriedade foi antes de 1969.

E, caso você tenha adquirido seu imóvel até 1988, fique atento a uma diferença. Há um benefício para contribuintes residentes no Brasil. Estes podem aplicar um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital se a aquisição do imóvel alienado foi até 31 de dezembro daquele ano. Confira o percentual de redução, detalhado no artigo 18, clicando aqui.

Como funciona o imposto de renda em negócios imobiliários de pessoa jurídica

O advogado Jamol de Mello Pessoa explica que o Imposto de Renda sobre a venda de imóvel pessoa jurídica difere da tributação da pessoa física em dois pontos: o objeto social e o regime tributário das empresas.

“As pessoas jurídicas podem ter objeto social específico de compra e venda de imóveis próprios, isso tem um efeito tributário, e podem ser pessoas jurídicas em geral, que vai ter outro efeito tributário.”

Afirma também que, para pessoas jurídicas com objeto social geral, ou seja, que não têm finalidade específica para compra e venda de imóveis, a tributação recai sobre seu ganho de capital. “O ganho de capital, via de regra, é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor atual do bem na contabilidade (no ativo fixo ou imobilizado da empresa)”, declara.

O advogado acrescentou que, quanto ao regime de tributação, existem três formas previstas na legislação brasileira. “As três possibilidades são o Simples Nacional (regime aplicado às micro e pequenas empresas), o lucro presumido (aplicado a todas as pessoas jurídicas com faturamento que não ultrapasse R$ 78 milhões ao ano) e o lucro real (para todas as demais empresas)”, explicou.

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